Cassazione Civile, Ordinanza n. 10871/2025 del 24/04/2025

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva emesso due avvisi di accertamento per l'anno d'imposta 2014, recuperando a tassazione ai fini IRPEF un maggior reddito da fabbricati derivante dalla locazione di un immobile di proprietà di due contribuenti. L'Ufficio aveva ritenuto che il reddito dovesse essere calcolato per dodici mensilità, mentre i contribuenti sostenevano che, per effetto di una scrittura privata dell'11 maggio 2014 intervenuta con il conduttore, il pagamento del canone fosse stato sospeso per tre mensilità e che, quindi, il reddito imponibile dovesse essere ridotto. La CTP aveva rigettato i ricorsi reputando la scrittura priva di data certa e dunque inopponibile al Fisco; la CTR, invece, aveva accolto l'appello ritenendo sufficiente, ai fini della prova dell'anteriorità dell'accordo di riduzione del canone, un documento sottoscritto dai conduttori e le ricevute di affitto, oltre a richiamare la possibilità di utilizzare nel processo tributario dichiarazioni rese da terzi in sede extraprocessuale. L'Agenzia ha proposto ricorso per cassazione denunciando: (1) violazione dell'art. 2704 c.c., per avere la CTR attribuito data certa a una scrittura privata non autenticata sulla base di una mera dichiarazione delle parti conduttrici, priva di oggettività e non equiparabile alla registrazione; (2) violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., per avere la CTR valorizzato come presunzioni idonee elementi che non avevano i requisiti di gravità, precisione e concordanza necessari a provare l'anteriorità della scrittura e l'effettiva riduzione del canone.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi del ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha affermato che, in tema di locazioni di immobili diversi dall'abitativo, il reddito fondiario è imputato in base alla titolarità del diritto reale e che la riduzione del canone pattuita con scrittura privata non autenticata può essere opposta al Fisco solo se ne sia dimostrata l'anteriorità con fatti oggettivi, sottratti alla disponibilità delle parti. Ha ritenuto inidonei, a tal fine, sia la dichiarazione dei conduttori che attestava il pagamento in misura ridotta, sia le ricevute di pagamento richiamate dalla CTR, poiché provenienti dagli stessi soggetti interessati e prive di autonoma oggettività. Conseguentemente ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, per nuovo esame e per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2704 c.c.

  La data della scrittura privata non autenticata non è opponibile ai terzi se non dal giorno della registrazione, salvo prova di un fatto diverso, oggettivo e idoneo a stabilire con certezza l'anteriorità della formazione del documento.

• art. 2727 c.c.

  La presunzione richiede un fatto noto idoneo a fondare l'inferenza sul fatto ignoto; non è sufficiente un ragionamento meramente congetturale o di semplice verosimiglianza.

• art. 2729 c.c.

  I fatti posti a base della presunzione devono avere i requisiti di gravità, precisione e concordanza; la loro erronea sussunzione integra violazione di legge censurabile in cassazione.

• art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

  È denunciabile in cassazione la falsa applicazione della norma quando il giudice di merito sussuma sotto la fattispecie astratta fatti concreti privi dei relativi requisiti legali.

• art. 26 t.u.i.r.

  Per gli immobili locati a fini diversi dall'abitativo il reddito è collegato alla mera potenzialità di percezione del canone finché il contratto è in vita, salvo risoluzione o convalida di sfratto.

• artt. 3 e 17 t.u.i.r.

  Individuano gli eventi del contratto di locazione che sono autonomamente soggetti a registrazione; l'accordo di riduzione del canone non rientra tra essi.

Massime di principio

• Nelle controversie fiscali sulla tassazione dei redditi da locazione, la riduzione del canone pattuita con scrittura privata non autenticata è opponibile all'Amministrazione solo se la sua anteriorità rispetto al periodo d'imposta sia provata con un fatto oggettivo e non disponibile dalle parti.
• La registrazione della scrittura non costituisce, per l'accordo di riduzione del canone, un obbligo fiscale autonomo, ma resta un mezzo idoneo a conferire certezza alla data; in sua mancanza, l'onere probatorio può essere assolto anche con altri mezzi, purché questi dimostrino in modo certo l'anteriorità del documento.
• Ai fini dell'art. 2704 c.c., la nozione di terzo comprende anche l'Amministrazione finanziaria quando il documento incide sul potere impositivo connesso al negozio.
• Le presunzioni possono essere utilizzate per provare la data certa di una scrittura privata non autenticata, ma solo se gli elementi presuntivi sono oggettivi e presentano gravità, precisione e concordanza; non sono sufficienti dichiarazioni o documenti provenienti dalle stesse parti interessate e privi di autonoma attitudine dimostrativa.
• La mera ammissibilità nel processo tributario di dichiarazioni rese da terzi non equivale alla loro idoneità a fondare, da sole, la prova dell'anteriorità di un documento ai fini dell'opponibilità della data al Fisco.

Come è indicizzato