Cassazione Civile, Ordinanza n. 10263/2023 del 18/04/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita immobiliare. In primo grado era stata accolta la domanda del promissario acquirente, con affermazione dell'inadempimento della promittente venditrice; in appello, invece, è stata dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente e ritenuta legittima la ritenzione della caparra. Il ricorrente ha impugnato la sentenza d'appello con tre motivi: con i primi due ha dedotto violazione di legge (artt. 1455, 1457, 1321, 1326, 1362, 1175, 1337 e 1375 c.c.), sostenendo che il termine per la stipula del definitivo non fosse essenziale, che non sussistesse grave inadempimento a suo carico, e che la Corte territoriale non avesse valutato il suo comportamento improntato a correttezza e buona fede, comprese le comunicazioni inviate alla venditrice con indicazione del notaio, della data del rogito e della disponibilità della somma necessaria. Con il terzo motivo ha denunciato omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., lamentando che la Corte d'appello non avesse considerato che la venditrice si era fatta restituire dal mediatore le chiavi dell'immobile prima della scadenza del termine, impedendogli così di far visionare l'immobile al perito della banca per la concessione del mutuo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondate le censure perché esse miravano sostanzialmente a contestare il giudizio di gravità dell'inadempimento e la valutazione delle risultanze istruttorie, attività riservate al giudice di merito e non sindacabili in cassazione se non nei limiti del vizio di violazione di legge o dell'omesso esame di un fatto storico decisivo. Quanto al terzo motivo, la Corte ha escluso che il ritiro delle chiavi fosse fatto decisivo, osservando che dopo la conclusione del preliminare il ruolo del mediatore si esaurisce e che il mediatore non aveva alcun obbligo di conservare le chiavi; inoltre, non risultava che nei giudizi di merito fosse stata mai dedotta la necessità di ispezioni da parte di periti bancari. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna del ricorrente alle spese e con rilievo circa l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento rileva ai fini della risoluzione ed è oggetto di apprezzamento del giudice di merito.

• art. 1457 c.c.

  È richiamato dal ricorrente per sostenere che il termine per la stipula del definitivo non fosse essenziale; la Corte non accoglie la censura perché attiene alla valutazione di merito.

• art. 1321 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare la ricostruzione del rapporto contrattuale, senza esito.

• art. 1326 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma la doglianza è respinta perché non incide sulla valutazione di merito compiuta dalla Corte d'appello.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di interpretazione del contratto; la Corte non ravvisa un errore di diritto, ma una contestazione del fatto.

• art. 1175 c.c.

  La Corte ribadisce che buona fede e correttezza sono invocate dal ricorrente, ma la censura si risolve in una diversa lettura dei fatti.

• art. 1337 c.c.

  Richiamato per sostenere la scorrettezza della controparte; la Corte non ne fa applicazione in senso favorevole al ricorrente.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato per contestare la condotta della controparte; la Corte afferma che il motivo non colpisce una violazione di legge, ma la valutazione di merito.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame riguarda solo un fatto storico decisivo, non singoli elementi istruttori; se il fatto è stato comunque considerato, il motivo è inammissibile/infondata la censura.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  Il ricorrente deve indicare specificamente il fatto storico omesso, il dato da cui risulta, il quando e come sia stato discusso e la sua decisività.

• art. 369, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  È richiamato insieme all'art. 366 c.p.c. per la specifica indicazione e produzione degli atti rilevanti nel motivo di ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È richiamato per la sussistenza dei presupposti dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  Norma che ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 D.P.R. 115/2002 relativo all'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, la violazione di legge sussiste solo quando si contesti l'erronea interpretazione della norma astratta; se la doglianza mira a rimettere in discussione la ricostruzione dei fatti e la valutazione delle prove, essa è estranea al sindacato di legittimità.
• Il giudizio sulla gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione, se non nei limiti strettamente consentiti dalle norme sull'impugnazione.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda un fatto storico decisivo e discusso tra le parti; non è configurabile quando si lamenta la mancata considerazione di singoli elementi istruttori o di una diversa lettura del materiale probatorio.
• Nel valutare la decisività di un fatto omesso, occorre verificare se esso avrebbe potuto determinare un esito diverso della controversia; in difetto, il motivo non è idoneo a scalfire la sentenza impugnata.
• Nel rapporto di mediazione, una volta concluso l'affare con la stipula del preliminare, il ruolo del mediatore si esaurisce e non gli compete la conservazione delle chiavi dell'immobile, che possono essere ritirate dal proprietario senza che ciò integri di per sé un fatto decisivo ai fini della lite.

Come è indicizzato