Cassazione Civile, Ordinanza n. 10979/2026 del 24/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione, proposta da un condomino, della delibera assembleare con cui il condominio aveva approvato interventi straordinari di ripristino dell'impermeabilità del fabbricato e di eliminazione di infiltrazioni. In primo grado la delibera era stata dichiarata nulla perché aveva disposto anche lavori sulle "bocche di lupo", ritenute opere di pertinenza privata del singolo proprietario del piano seminterrato. In appello il condominio ha sostenuto, in sintesi, che: i lavori sulle bocche di lupo avevano incidenza minima e non erano stati ancora ripartiti; tali opere erano comunque condominiali o strettamente collegate ai lavori sulle intercapedini; le spese di lite non potevano essere poste integralmente a suo carico. Il condomino ha resistito e, in via incidentale, ha contestato la decisione sulle spese e la mancata pronuncia su un'eccezione di inammissibilità. In cassazione il condominio ha dedotto quattro motivi: violazione degli artt. 1123 e 1135 c.c. e dell'art. 1292 c.c. per l'asserita assenza di pregiudizio e per la natura parziaria delle obbligazioni; violazione dell'art. 1117 c.c. per avere la Corte ritenuto private le bocche di lupo; nullità della sentenza per omessa pronuncia o motivazione sull'eccezione relativa al collegamento funzionale tra lavori privati e condominiali; violazione dell'art. 1123 c.c. per avere ritenuto che l'assemblea non potesse deliberare su opere di proprietà individuale, anche se utili alla conservazione del fabbricato. Il ricorso incidentale ha riguardato la pretesa omessa pronuncia sull'eccezione di novità e la disciplina delle spese di lite.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto sia il ricorso principale del condominio sia il ricorso incidentale del condomino. Ha confermato il principio per cui l'assemblea condominiale non può deliberare validamente lavori su beni di proprietà esclusiva quando non vi sia un collegamento funzionale necessario con le parti comuni. Ha ritenuto che le "bocche di lupo" fossero, in base alla loro funzione e agli accertamenti tecnici richiamati, beni di proprietà esclusiva del proprietario del seminterrato, con conseguente estraneità alla competenza assembleare. Ha inoltre affermato che era irrilevante la mancata contestuale ripartizione delle spese, perché la sola approvazione dei lavori era già idonea a incidere sulla sfera patrimoniale dei condomini, e che la compensazione parziale delle spese di primo grado era giustificata dalla soccombenza reciproca, essendo stata la domanda accolta solo in parte. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate integralmente tra le parti, con applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002 per il contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  indicato come parametro di censura per violazione di legge nei motivi del ricorso principale

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  indicato come parametro di censura per nullità della sentenza o error in procedendo

• art. 1123 c.c.

  richiamato per affermare che le spese condominiali riguardano i beni comuni e che l'assemblea non può imporre ai condomini esborsi per beni di proprietà esclusiva se non in presenza dei presupposti di legge

• art. 1135 c.c.

  richiamato quale norma attributiva delle competenze assembleari

• art. 1292 c.c.

  invocato dal ricorrente in tema di natura delle obbligazioni tra condomini, ma ritenuto non decisivo

• art. 1117 c.c.

  utilizzato per la qualificazione delle parti comuni dell'edificio; nel caso concreto è stata esclusa la riconducibilità delle bocche di lupo alle parti comuni

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per le doglianze di omessa pronuncia

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  richiamato quale parametro della motivazione della sentenza

• art. 111 Cost.

  richiamato per il dovere di motivazione della decisione

• art. 91 c.p.c.

  richiamato in tema di regolazione delle spese secondo soccombenza

• art. 92, secondo comma, c.p.c.

  interpretato nel senso che la soccombenza reciproca può giustificare la compensazione totale o parziale delle spese anche quando l'unica domanda sia accolta solo in parte

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione

Massime di principio

• L'assemblea condominiale può deliberare solo su materie rientranti nella gestione delle cose e dei servizi comuni; se approva lavori riguardanti beni di proprietà esclusiva, la deliberazione è nulla per difetto di competenza, salvo specifica accettazione dell'incisione sulla sfera individuale nei casi consentiti dall'ordinamento.
• La mancata contestuale ripartizione delle spese non esclude l'interesse all'impugnazione né la nullità della delibera quando l'assemblea abbia già approvato lavori non condominiali, perché la delibera costituisce comunque il presupposto logico dell'addebito futuro.
• Per qualificare un bene come comune o esclusivo rilevano la funzione concreta del manufatto e gli accertamenti tecnici: gli elementi destinati a dare aria e luce a un'unità immobiliare di proprietà esclusiva non rientrano automaticamente tra le parti comuni.
• La validità della delibera condominiale non può essere salvata dal mero consenso del proprietario del bene esclusivo quando la decisione assembleare resta estranea alle attribuzioni dell'assemblea e può comunque arrecare pregiudizio agli altri condomini.
• La soccombenza reciproca ricorre anche quando una domanda unitaria sia articolata in più capi e sia accolta solo in parte; in tale ipotesi è legittima la compensazione delle spese, totale o parziale, per il grado di giudizio interessato.
• In tema di spese processuali, il giudice d'appello deve procedere a un nuovo regolamento delle spese solo se riforma, in tutto o in parte, la decisione impugnata; in difetto, la regolazione segue il criterio della soccombenza riferita a ciascun grado.

Come è indicizzato