Cassazione Civile, Ordinanza n. 28613/2022 del 03/10/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare del 20 dicembre 2004, concluso con intervento di un agente immobiliare, in cui i promissari venditori si impegnavano a far vendere da una società un immobile sito in Foggia. Dopo il definitivo del 7 aprile 2005 e l'immissione nel possesso, gli acquirenti lamentavano l'asportazione di numerosi beni presenti nell'immobile, tra cui sanitari, luci, mobilia e impiantistica, chiedendo il risarcimento del danno per inadempimento contrattuale. I venditori negavano che tali beni fossero compresi nella vendita e chiedevano di essere manlevati dall'agente immobiliare chiamato in causa. La Corte d'appello ha accolto in parte la domanda degli acquirenti, ritenendo che il contratto imponesse la consegna anche degli accessori e che l'asportazione integrasse inadempimento; ha invece escluso il danno da ritardata consegna e ogni responsabilità del mediatore. In Cassazione i venditori hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 817 e 818 c.c., sostenendo che i beni non fossero pertinenze e che la Corte d'appello avesse erroneamente applicato la disciplina delle pertinenze agli arredi e agli impianti; 2) violazione degli stessi articoli, sostenendo che la vendita non comprendesse gli accessori in assenza di espressa pattuizione e che la clausola sul trasferimento unitamente agli accessori e nello stato di fatto fosse una clausola di stile; 3) omesso esame di fatti decisivi, violazione del principio di non contestazione e mancata valutazione di alcuni documenti, oltre a critica all'interpretazione delle clausole contrattuali; 4) omessa pronuncia sulla domanda di rivalsa nei confronti del mediatore. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i primi due motivi, osservando che la Corte territoriale aveva correttamente distinto tra pertinenze e accessori e, soprattutto, che nell'ipotesi di vendita l'art. 1477 c.c. impone la consegna della cosa venduta insieme con accessori e pertinenze salvo diversa volontà delle parti, non dimostrata dai ricorrenti. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché mirava in realtà a rivalutare il materiale probatorio, non indicando adeguatamente i documenti e le sedi processuali, e perché la censura sull'interpretazione contrattuale si risolveva in una mera contrapposizione tra letture alternative. Ha respinto il quarto motivo, rilevando che la Corte d'appello aveva comunque espressamente escluso la responsabilità del mediatore, con motivazione sintetica ma sufficiente. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dei promissari venditori. Ha confermato la sentenza di appello nella parte in cui aveva accertato l'inadempimento dei venditori per l'asportazione di beni che, secondo l'interpretazione accolta, dovevano essere consegnati con l'immobile. Ha altresì confermato il rigetto della domanda di risarcimento per ritardata consegna e l'esclusione di responsabilità del mediatore. I ricorrenti sono stati condannati a rifondere le spese del giudizio di legittimità ai controricorrenti, con distrazione a favore del difensore antistatario, oltre all'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 1381 c.c.

  La promessa del fatto del terzo è richiamata per qualificare il preliminare in cui una parte si impegnava a far vendere il bene da una società terza, con responsabilità della parte promittente in caso di mancata conformità del comportamento del terzo all'obbligazione promessa.

• art. 817 c.c.

  Definisce le pertinenze come cose destinate durevolmente al servizio o all'ornamento di un'altra cosa; la Corte ne ribadisce i requisiti oggettivo e soggettivo e distingue le pertinenze dagli accessori.

• art. 818 c.c.

  La disciplina delle pertinenze non è estesa in via diretta agli accessori; nel caso deciso la Corte rileva che la decisione di merito non ha applicato tale norma agli accessori, ma ha distinto la regola delle pertinenze da quella dell'art. 1477 c.c.

• art. 1477 c.c.

  Nella vendita, il venditore ha l'obbligo di consegnare la cosa venduta insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita, salvo diversa volontà delle parti; la Corte ne fa applicazione decisiva per ritenere dovuta la consegna anche degli accessori.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  È il vizio dedotto nei primi due motivi come violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  L'omesso esame di un fatto decisivo è configurabile solo rispetto a un preciso fatto storico, non a questioni o argomentazioni; la censura non può risolversi in un riesame del merito.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso deve indicare in modo specifico i documenti e il loro contenuto essenziale, senza essere interpretato in modo eccessivamente formalistico, ma comunque in modo da consentire il controllo della rilevanza e della sede di produzione.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione delle prove è riservata al giudice di merito, che può attribuire valore preminente agli elementi ritenuti più convincenti; tale apprezzamento è insindacabile in cassazione se logico e coerente.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  La motivazione può essere concisa purché esprima gli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della decisione; non occorre confutare espressamente ogni singola allegazione delle parti.

• artt. 375, comma 2, e 380 bis.1, c.p.c.

  Indicano il rito camerale seguito per la trattazione del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nella vendita immobiliare, salvo diversa volontà delle parti, l'obbligo di consegna grava sul venditore anche con riferimento agli accessori del bene, oltre che alle pertinenze; la contestazione che tali beni non siano stati espressamente menzionati non basta, se dagli atti negoziali emerge una volontà contraria non provata.
• Le pertinenze richiedono un vincolo funzionale durevole e una specifica volontà di destinazione del proprietario; gli accessori costituiscono categoria distinta e, nella compravendita, sono comunque compresi nell'obbligazione di consegna ex art. 1477 c.c.
• Chi deduce in cassazione la violazione delle norme sull'interpretazione contrattuale deve indicare puntualmente quali canoni ermeneutici siano stati violati e in che modo, senza limitarsi a proporre una lettura alternativa del testo negoziale.
• Il vizio di omesso esame di fatto decisivo riguarda un fatto storico specifico e non la diversa valutazione delle prove o delle argomentazioni; la Corte di cassazione non può sostituire la propria lettura del materiale istruttorio a quella del giudice di merito.
• Il ricorso per cassazione deve consentire il controllo di rilevanza dei documenti richiamati, indicando il loro contenuto essenziale e la loro sede processuale; l'indicazione generica di documenti non è sufficiente.
• L'omessa pronuncia non ricorre quando la decisione, pur concisa, rigetta implicitamente o espressamente la domanda o la questione prospettata; il giudice non è tenuto a confutare analiticamente ogni singola argomentazione delle parti.

Come è indicizzato