Cassazione Civile, Ordinanza n. 09759/2023 del 12/04/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda un immobile ad uso diverso dall’abitazione locato a una pubblica amministrazione. Il locatore, subentrato nel rapporto e poi cessionario del credito, aveva ottenuto decreto ingiuntivo per canoni relativi al periodo 1 luglio 2004-31 dicembre 2004, dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore. La pubblica amministrazione ha opposto che il contratto era già scaduto il 31 dicembre 2003, essendo decorso il primo periodo complessivo di dodici anni, e che dopo tale scadenza non vi era stata una valida rinnovazione, perché mancava una manifestazione espressa e scritta di volontà da parte del conduttore pubblico. Il ricorrente ha dedotto che la Corte d’appello aveva erroneamente escluso l’operatività della rinnovazione tacita prevista dall’art. 28 della legge n. 392/1978 anche per i periodi successivi alla prima scadenza, pur in presenza di un contratto originariamente stipulato in forma scritta e assoggettato alla disciplina delle locazioni non abitative.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato l’unico motivo di ricorso. Ha affermato che la disciplina degli artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978 si applica anche alle locazioni non abitative in cui il conduttore sia una pubblica amministrazione, e che la rinnovazione prevista da tale disciplina, anche per i periodi successivi al primo rinnovo, non contrasta con il requisito della forma scritta imposto per i contratti della P.A., poiché la forma scritta è soddisfatta ab origine con la stipula del contratto e la prosecuzione deriva direttamente dalla legge in mancanza di disdetta o diniego nei termini previsti. La sentenza impugnata, avendo invece richiesto una nuova manifestazione scritta di volontà per la rinnovazione dopo la prima scadenza, è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Potenza in diversa composizione anche per le spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 28 l. 27 luglio 1978, n. 392

  "La locazione si rinnova di sei anni in sei anni"; richiamo al "diniego motivato di rinnovazione" e alla disdetta nei termini

  La norma disciplina una rinnovazione legale del rapporto locatizio non abitativo; la protrazione del rapporto deriva direttamente dalla legge e non da una tacita manifestazione di volontà incompatibile con la forma scritta richiesta per la P.A.

• art. 29 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato quale norma che individua le ragioni del diniego motivato di rinnovazione alla prima scadenza, nell’ambito della disciplina di durata delle locazioni non abitative.

• art. 42 l. 27 luglio 1978, n. 392

  "preavviso per il rilascio di cui all'art. 28"

  Il richiamo all’art. 28 contenuto nell’art. 42 comporta l’applicazione dell’intera disciplina della durata e cessazione dei rapporti locativi prevista dall’art. 28 anche ai contratti rientranti nell’art. 42.

• art. 1597 c.c.

  È richiamato in contrapposizione per escludere che la rinnovazione qui in esame dipenda da una tacita volontà successiva e concludente.

• art. 11 r.d. 30 ottobre 1933, n. 1611

  La notificazione del ricorso all’Avvocatura distrettuale anziché a quella generale è stata ritenuta sanabile mediante rinnovazione presso l’Avvocatura generale.

• art. 291 c.p.c.

  La rinnovazione della notifica effettuata spontaneamente dalla parte anticipa l’ordine di rinnovazione che la Corte potrebbe impartire.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica il rito camerale seguito in cassazione.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  È la norma processuale invocata dal ricorrente per denunciare violazione di legge e vizi motivazionali.

Massime di principio

• Nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione in cui il conduttore sia una pubblica amministrazione, la disciplina degli artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978 si applica integralmente, compresa la regola della rinnovazione del rapporto alle scadenze previste.
• La rinnovazione del contratto ex art. 28 l. n. 392/1978 non richiede, alle scadenze successive alla prima, una nuova manifestazione scritta di volontà della pubblica amministrazione conduttrice, quando la forma scritta sia stata validamente osservata all’origine e la prosecuzione del rapporto discenda direttamente dalla legge in mancanza di disdetta o di diniego nei termini.
• Il requisito della forma scritta nei contratti della pubblica amministrazione è rispettato dalla stipula originaria del contratto; la successiva protrazione del rapporto nei casi previsti dalla legge non integra una nuova pattuizione, ma l’effetto legale della disciplina di rinnovo.
• La sanatoria del vizio di notificazione del ricorso per cassazione effettuato presso l’Avvocatura distrettuale anziché presso l’Avvocatura generale può avvenire mediante rinnovazione spontanea della notifica, senza decadenza, anche oltre il termine per impugnare, quando tale rinnovazione anticipi l’ordine che la Corte potrebbe disporre.

Come è indicizzato