Cassazione Civile, Ordinanza n. 06615/2023 del 06/03/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale stipulato per un immobile sito in Nuoro. La locatrice aveva intimato sfratto per morosità per canoni e contributi non pagati dal giugno 2010, per un importo complessivo di euro 19.915,00. La conduttrice si era difesa sostenendo che il rapporto dovesse ritenersi risolto per inadempimenti della locatrice: da un lato, l’abusività/irregolarità urbanistico-edilizia dell’immobile, che sarebbe stata taciuta in mala fede, e che avrebbe impedito l’uso commerciale del bene; dall’altro, le infiltrazioni di umidità manifestatesi nel dicembre 2009, asseritamente in violazione degli artt. 1575 e 1578 c.c. Il Tribunale aveva dichiarato risolto il contratto per inadempimento della conduttrice e l’aveva condannata al pagamento dei canoni scaduti; la Corte d’appello aveva rigettato il gravame. In Cassazione la società ha proposto cinque motivi: (1) nullità della sentenza per motivazione apparente e asserita errata applicazione del principio sull’onere della prova in tema di inadempimento e exceptio inadimpleti contractus; (2) violazione dell’art. 1460 c.c. e motivazione apparente, per non avere la Corte valutato i reciproci inadempimenti e la buona fede, nonché la rilevanza della clausola contrattuale sulla destinazione urbanistica del bene; (3) omesso esame di un fatto decisivo, individuato nel provvedimento amministrativo che avrebbe avviato la chiusura immediata del locale; (4) violazione degli artt. 1418, 1346, 1571 e 1575 c.c. per mancato riconoscimento della nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto; (5) violazione degli artt. 1575, 1576 e 2051 c.c. e motivazione apparente, per il rigetto della domanda risarcitoria relativa ai danni da infiltrazioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha rilevato, in via preliminare, che il ricorso non rispettava il requisito dell’esposizione sommaria dei fatti di causa ex art. 366 c.p.c., perché carente nella sintesi del processo e sostanzialmente riproduttivo dell’atto di appello. Ha aggiunto che, anche a voler esaminare i motivi, essi sarebbero stati comunque inammissibili o infondati: il primo perché prospettava in realtà un error in iudicando e faceva leva su elementi estrinseci alla sentenza; il secondo perché non individuava correttamente la motivazione censurata e mirava a un riesame del merito, senza adeguata localizzazione degli atti e della CTU; il terzo per difetto di autosufficienza e di decisività del fatto dedotto; il quarto perché la nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto non era configurabile, essendo stato accertato che l’immobile era suscettibile di sanatoria, così che la questione andava ricondotta all’inadempimento; il quinto perché la motivazione esisteva, la domanda riconvenzionale non era stata adeguatamente riportata e la Corte territoriale aveva correttamente escluso l’inadempimento della locatrice, anche considerando il tempestivo intervento dopo la segnalazione delle infiltrazioni. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve contenere un’esposizione sommaria e autosufficiente dei fatti di causa e dei documenti/atti rilevanti; la riproduzione integrale o eccessivamente estesa degli atti non soddisfa tale requisito.

• art. 132 c.p.c.

  Il vizio di motivazione apparente o mancante deve risultare dalla sentenza in sé e non da elementi estrinseci; nel caso esaminato la motivazione è stata ritenuta esistente.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato congiuntamente all’art. 132 c.p.c. ai fini del sindacato sulla motivazione della sentenza.

• art. 111 Cost.

  Richiamato come parametro della motivazione della decisione giudiziale.

• art. 360 c.p.c.

  Sono stati richiamati i diversi vizi denunciabili in cassazione; la Corte ha evidenziato che alcune doglianze erano in realtà di merito e non di legittimità.

• art. 1460 c.c.

  L’eccezione di inadempimento presuppone comunque l’allegazione e prova del titolo e dell’altrui inadempimento; non può fondarsi su censure generiche o su fatti non adeguatamente dimostrati.

• art. 1453 c.c.

  Nel contesto della risoluzione per inadempimento ciascuna parte è onerata della prova del titolo dell’obbligazione della cui violazione si discute.

• art. 1346 c.c.

  È richiamato per affermare che l’oggetto del contratto deve essere possibile e determinato/determinabile; tuttavia la nullità per impossibilità giuridica dell’oggetto non ricorre se il bene è suscettibile di sanatoria.

• art. 1418 c.c.

  La nullità del contratto può derivare dalla radicale impossibilità giuridica dell’oggetto, ma nel caso concreto tale presupposto è stato escluso.

• art. 1571 c.c.

  Richiamato nel contesto della locazione come fonte degli obblighi contrattuali delle parti.

• art. 1575 c.c.

  Il locatore deve consegnare e mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto; l’eventuale inadempimento va valutato in concreto.

• art. 1576 c.c.

  Richiamato in relazione agli obblighi del locatore di eseguire le riparazioni necessarie.

• art. 1578 c.c.

  Il conduttore ha l’onere di denunciare i vizi della cosa locata; in difetto di tempestiva informazione il locatore non può rispondere per il danno se non posto in grado di intervenire.

• art. 2051 c.c.

  Richiamato per la domanda risarcitoria da infiltrazioni, ma la Corte ha escluso la responsabilità del locatore nei termini prospettati.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di inammissibilità del ricorso, va dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il ricorso è inammissibile se non contiene una sintesi chiara, completa e autosufficiente dei fatti processuali e degli atti rilevanti; la mera riproduzione estesa degli atti di merito non sostituisce l’esposizione sommaria richiesta dall’art. 366 c.p.c.
• Il vizio di motivazione apparente o mancante ex art. 132 c.p.c. è deducibile solo se emerge dalla sentenza considerata in sé, non mediante il confronto con elementi esterni al provvedimento.
• In tema di inadempimento contrattuale e di eccezione di inadempimento, la parte che deduce l’altrui inadempimento deve comunque allegare e provare il titolo dell’obbligazione dedotta; il criterio di riparto dell’onere della prova opera anche quando i ruoli processuali si invertano per effetto dell’art. 1460 c.c.
• La nullità del contratto di locazione per impossibilità giuridica dell’oggetto è configurabile solo in presenza di radicali caratteristiche intrinseche del bene che ne impediscano l’agibilità; se il bene è suscettibile di sanatoria, la questione si sposta sul piano dell’adempimento degli obblighi contrattuali.
• Nelle controversie locatizie il conduttore che lamenti vizi o infiltrazioni deve provare i fatti costitutivi della propria pretesa e il locatore non risponde se non è stato messo in condizione di conoscere il difetto e di intervenire tempestivamente.

Come è indicizzato