Cassazione Civile, Ordinanza n. 37827/2021 del 01/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso nel 2000 per una palazzina sita in Bari Vecchia, con prezzo pattuito e con previsione del pagamento di una parte del prezzo già eseguita. Il trasferimento definitivo era condizionato al mancato esercizio del diritto di prelazione della pubblica amministrazione, in ragione del vincolo architettonico/storico gravante sul bene. Le promissarie acquirenti chiesero l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e il risarcimento del danno, almeno nei limiti della penale. Il promittente venditore si oppose e propose autonomamente domanda di rescissione e, in subordine, annullamento per errore sulle qualità essenziali dell'oggetto. In appello dedusse, per la prima volta o comunque tardivamente, la nullità del contratto per assenza della licenza/concessione edilizia o della dichiarazione sostitutiva prevista dalla normativa urbanistica. Con il ricorso per cassazione articolò tre motivi: sostenne che la regolarità urbanistica e la dichiarazione sostitutiva costituissero un presupposto processuale da verificare d'ufficio; contestò che l'assenza della dichiarazione potesse essergli opposta, richiamando l'art. 157 c.c.; lamentò infine la nullità della sentenza. Con ricorso incidentale le acquirenti censurarono il mancato riconoscimento del maggior danno oltre la penale, assumendo che la Corte d'appello avesse male valutato la prova del pregiudizio ulteriore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto infondati i motivi relativi alla pretesa nullità urbanistica, richiamando il principio delle Sezioni Unite secondo cui la dichiarazione sostitutiva ex art. 40 L. 47/1985 non è un presupposto della domanda di esecuzione in forma specifica, ma una condizione dell'azione che può intervenire fino alla decisione; ha inoltre osservato che, nel caso concreto, la corte territoriale aveva accertato l'epoca di edificazione anteriore al 1967 sulla base del vincolo storico-artistico e della documentazione conservatoriale, sicché l'immobile risultava regolare sotto il profilo urbanistico. Quanto al ricorso incidentale, la Cassazione ha confermato il rigetto della domanda di maggior danno, ribadendo che la clausola penale esonera dalla prova del danno solo nei limiti della penale stessa, mentre il danno ulteriore deve essere specificamente provato; ha condiviso la valutazione della Corte d'appello secondo cui non era stata fornita prova di un pregiudizio maggiore e che, anzi, il ritardato pagamento del prezzo aveva comportato un vantaggio economico per le acquirenti. Le spese di legittimità sono state integralmente compensate, con statuizione sul contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  disciplina l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto; il giudice può disporre il trasferimento coattivo solo verificando le condizioni richieste per la validità del definitivo.

• art. 1418 c.c.

  invocato come norma sulla nullità; la Corte non ha ravvisato nullità del preliminare o ostacoli al trasferimento coattivo nel caso concreto.

• art. 40 L. 47/1985

  la dichiarazione sostitutiva/indicazione urbanistica non è presupposto della domanda ma condizione dell'azione, rilevabile anche d'ufficio sino alla decisione; nel caso concreto la sua mancanza non ha impedito il trasferimento perché l'epoca di costruzione era comunque accertata.

• art. 157 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere l'inopponibilità della nullità a chi vi abbia dato causa; la Corte ha ritenuto infondata la censura e, in ogni caso, tardiva la deduzione della questione.

• art. 360 c.p.c.

  comma 1 n. 3; comma 1 n. 4

  usato come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge e nullità della sentenza.

• art. 112 c.p.c.

  la censura di omessa pronuncia è stata esclusa, poiché la corte di merito aveva comunque deciso sulla domanda di maggior danno, rigettandola per difetto di prova.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per contestare la valutazione probatoria; la Corte ha ritenuto corretta la decisione di merito sul difetto di prova del danno ulteriore.

• art. 2043 c.c.

  richiamato in relazione al maggior danno; la Corte ha ribadito che il danno ulteriore va allegato e provato specificamente.

• art. 1225 c.c.

  richiamato per il criterio di prevedibilità del danno risarcibile, da valutare al momento in cui l'inadempimento diviene apprezzabile.

• art. 1089/39

  richiamato come base del vincolo di interesse storico-artistico valorizzato per accertare l'epoca di edificazione dell'immobile.

• art. 13, comma 1 quater, DPR 115/2002

  applicato per dare atto dei presupposti del versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nell'esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita immobiliare, la regolarità urbanistica del bene deve essere verificata ai fini del definitivo, ma la documentazione richiesta dalla normativa urbanistica può essere prodotta fino alla decisione, poiché integra una condizione dell'azione e non un presupposto processuale rigido.
• La parte che abbia dato causa alla mancanza della documentazione urbanistica non può utilmente opporre tardivamente la relativa nullità quando la questione sia stata introdotta oltre i termini processuali utili e, comunque, quando il giudice accerti in concreto la regolarità dell'immobile.
• La clausola penale assolve alla funzione di liquidazione anticipata del danno e di esonero dalla prova del pregiudizio nei limiti dell'importo pattuito; il creditore che pretenda anche il danno ulteriore deve provarne specificamente l'esistenza e l'ammontare.
• Nel preliminare di compravendita immobiliare, il maggior danno da inadempimento non coincide automaticamente con la mancata disponibilità del bene, ma richiede la dimostrazione di un effettivo pregiudizio patrimoniale ulteriore, quale costi sostitutivi o mancato guadagno.
• In tema di risarcimento del danno da mancata conclusione del definitivo immobiliare, la quantificazione del pregiudizio può essere ancorata alla differenza tra valore di mercato dell'immobile al momento in cui l'inadempimento diviene definitivo e prezzo pattuito, con valutazione della prevedibilità del danno ex art. 1225 c.c.

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