Cassazione Civile, Ordinanza n. 34882/2022 del 25/11/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un immobile sito in Quartu Sant'Elena. Il compratore aveva agito per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento della venditrice, in particolare per il mancato conseguimento/consegna del certificato di agibilità o abitabilità e per altre difformità e irregolarità edilizie emerse in corso di causa. Il Tribunale aveva respinto la domanda, mentre la Corte d'appello aveva riformato la decisione ritenendo che gli inadempimenti della venditrice non fossero di scarsa importanza per l'interesse dell'acquirente. La venditrice ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione degli artt. 1455 e 1489 c.c., sostenendo che la risoluzione non potesse essere pronunciata perché l'acquirente era stato informato dell'irregolarità e le parti avevano pattuito una riduzione del prezzo; 2) violazione degli artt. 115, 116 e 132 c.p.c. e dell'art. 111 Cost., lamentando che la Corte d'appello avesse mal valutato prove testimoniali e documentali e avesse sovvertito gli accertamenti del Tribunale; 3) violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c. e degli artt. 1147 e 1148 c.c., deducendo che l'acquirente avesse rifiutato la prestazione e che la venditrice avesse offerto l'adempimento, con conseguente erroneità della valutazione di gravità dell'inadempimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha affermato che, in materia di compravendita immobiliare, la mancata consegna del certificato di abitabilità non comporta automaticamente la risoluzione, ma occorre valutare in concreto la gravità dell'omissione; nel caso di specie la Corte territoriale aveva correttamente considerato non solo la mancanza del certificato, ma l'intero complesso delle difformità e irregolarità edilizie emerse dalla CTU, giudicando l'inadempimento non di scarsa importanza per l'interesse dell'acquirente. Ha inoltre ritenuto inammissibile la censura sulle prove perché mirava a una nuova valutazione del merito, e infondato il terzo motivo perché l'atto di assenso e l'offerta di adempimento erano stati esaminati e ritenuti non decisivi. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1455 c.c.

  La risoluzione per inadempimento richiede che l'inadempimento non sia di scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte.

• art. 1489 c.c.

  La censura richiamava la norma sulle cose gravate da oneri o diritti di terzi, ma la Corte ha risolto la controversia principalmente sul piano della gravità dell'inadempimento e della concreta incidenza delle irregolarità edilizie.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è deducibile in cassazione solo se il giudice ha posto a base della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite d'ufficio fuori dai poteri officiosi; non è censurabile la mera diversa valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  La doglianza sulla violazione della norma è inammissibile quando mira solo a contestare il diverso apprezzamento del materiale probatorio compiuto dal giudice di merito.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Richiamato quale parametro del requisito di motivazione della sentenza, ma la Corte ha ritenuto la motivazione della decisione impugnata congrua e non apparente.

• art. 111 Cost.

  Invocato in relazione all'obbligo di motivazione, ma non è stata ravvisata alcuna violazione.

• art. 1175 c.c.

  La Corte ha ritenuto che la valutazione dell'inadempimento e del rifiuto di consentire l'esecuzione degli interventi necessari fosse stata svolta coerentemente con i principi di correttezza.

• art. 1375 c.c.

  La Corte ha escluso che vi fosse violazione della buona fede oggettiva, avendo il giudice di merito valutato in fatto la legittimità del rifiuto dell'acquirente.

• art. 1147 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma la Corte non ha ravvisato un errore di diritto nella motivazione della sentenza impugnata.

• art. 1148 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma ritenuto non decisivo ai fini della soluzione della controversia.

• art. 2722 c.c.

  L'asserito accordo verbale coevo alla proposta è stato considerato irrilevante in quanto diretto a provare patti aggiunti o contrari al contenuto del documento.

• art. 380-bis c.p.c.

  Norma richiamata per il deposito della memoria in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nella compravendita immobiliare la mancata consegna del certificato di abitabilità non determina di per sé la risoluzione del contratto: occorre verificare in concreto se l'omissione e le eventuali irregolarità edilizie incidano in modo apprezzabile sul godimento e sulla commerciabilità del bene.
• Ai fini dell'art. 1455 c.c., la gravità dell'inadempimento va apprezzata globalmente, considerando non solo il singolo profilo di irregolarità, ma l'insieme delle difformità emerse e il loro impatto sull'interesse dell'acquirente.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare le censure sulla valutazione delle prove in una richiesta di nuovo esame del merito: il ricorso per cassazione non può sollecitare una diversa lettura di testi, documenti e risultanze istruttorie.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è deducibile solo nei limiti in cui il giudice abbia utilizzato prove non dedotte dalle parti o abbia attribuito a prove legittimamente acquisite un significato incompatibile con le regole legali; non basta lamentare che il giudice abbia preferito un mezzo di prova ad un altro.
• Un accordo verbale non riportato nel documento contrattuale può essere giudicato irrilevante quando contrasti con il contenuto scritto dell'atto, e l'apprezzamento del suo peso probatorio è riservato al giudice di merito se congruamente motivato.

Come è indicizzato