Cassazione Civile, Ordinanza n. 02739/2026 del 07/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare avente ad oggetto un terreno sito nel territorio comunale di Benevento, ceduto da tre comproprietari a una società per un corrispettivo di 97.000 euro. L'Ufficio, ritenendo il prezzo dichiarato inferiore al valore venale, ha rettificato il valore del bene ai fini dell'imposta di registro sulla base di una pluralità di elementi estimativi, tra cui una delibera comunale che fissava valori dei suoli edificabili per microzone e destinazioni urbanistiche, determinando una maggiore imposta di registro oltre a interessi e sanzioni. I contribuenti hanno impugnato l'avviso, ottenendo accoglimento in primo grado; in appello, però, la CTR ha accolto il gravame dell'Agenzia. In Cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione dell'art. 51 d.P.R. 131/1986 e motivazione apparente dell'avviso, per mancata valutazione concreta delle caratteristiche del bene e per inidoneità del parametro comparativo utilizzato; 2) violazione dell'art. 91 c.p.c. per la condanna alle spese di entrambi i gradi di merito nonostante la vittoria in primo grado; 3) omesso esame di fatti decisivi e di documenti prodotti dai contribuenti sulla condizione del terreno; 4) violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sull'eccezione di nullità dell'accertamento per mancata allegazione degli atti posti a base della rettifica.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi relativi alla motivazione e alla legittimità della rettifica del valore, affermando che l'avviso si fondava su una pluralità di elementi estimativi e che la motivazione della sentenza di appello superava il minimo costituzionale. Ha respinto anche il motivo sulle spese, ribadendo che la soccombenza va valutata sull'esito globale della lite. Ha escluso il vizio di omesso esame di fatti decisivi perché i documenti invocati non risultavano decisivi e, comunque, la doglianza mirava in sostanza a una rivalutazione del merito. Ha dichiarato inammissibile l'ultimo motivo per novità della questione e difetto di specifica indicazione della sua deduzione nei gradi di merito. I ricorrenti sono stati condannati alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 51 d.P.R. n. 131/1986

  Per la rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro l'Ufficio può fondarsi anche sulle indicazioni fornite dai Comuni e su elementi comparativi, in presenza di una motivazione che dia conto dell'iter estimativo.

• art. 52 d.P.R. n. 131/1986

  È richiamato quale disposizione coordinata con l'art. 51 per i criteri di valutazione e motivazione dell'avviso di rettifica.

• art. 59 d.lgs. n. 446/1997

  La delibera comunale sul valore dei suoli edificabili ai fini ICI è considerata un provvedimento generale utile come parametro valutativo, se non impugnato.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese seguono la soccombenza valutata in relazione all'esito globale della controversia, unitariamente considerata nel giudizio di impugnazione.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio è configurabile solo per omesso esame di un fatto storico decisivo, non per la mera critica alla valutazione delle prove o all'argomentazione difensiva.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La censura per omessa pronuncia è inammissibile se la questione nuova non risulta allegata e coltivata nei gradi di merito secondo il principio di autosufficienza.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciare su tutta la domanda e sulle eccezioni ritualmente introdotte; la doglianza è però inammissibile se la questione non risulta devoluta in appello.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La motivazione è apparente solo se non consente il controllo sul ragionamento decisorio e non raggiunge il minimo costituzionale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, ricorrono i presupposti per l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In tema di rettifica del valore degli immobili ai fini dell'imposta di registro, l'Ufficio può fondare la propria determinazione su una pluralità di elementi estimativi, inclusi i valori indicati dal Comune per aree omogenee, purché il procedimento valutativo sia coerente e motivato.
• La motivazione dell'avviso o della sentenza non è apparente quando, pur sintetica o descrittiva, consente di ricostruire l'iter logico seguito dal giudice e di controllarne la coerenza; il vizio sussiste solo sotto la soglia del minimo costituzionale.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda solo un fatto storico decisivo, non la mancata adesione alle tesi difensive o una diversa lettura delle risultanze istruttorie.
• Nel giudizio di legittimità, la denuncia di un'omessa pronuncia su una questione è inammissibile se la questione non risulta specificamente dedotta e coltivata nei gradi di merito, con indicazione dell'atto in cui è stata proposta.
• Ai fini della regolazione delle spese, la soccombenza va valutata sull'esito complessivo della lite e non sui singoli gradi o segmenti del processo.

Come è indicizzato