Cassazione Civile, Ordinanza n. 17028/2026 del 30/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un mutuo fondiario stipulato nel 2004, garantito da ipoteca volontaria su un complesso immobiliare di proprietà di un terzo datore di ipoteca. Nel 2018 il creditore originario avviava esecuzione immobiliare, ma nell'atto di pignoramento i beni venivano individuati con subalterni catastali diversi da quelli riportati nell'atto ipotecario, per effetto di variazioni catastali intervenute nel tempo. Il terzo datore di ipoteca proponeva opposizione sostenendo la nullità dell'ipoteca per incertezza sull'identità dei beni; nel giudizio interveniva la società cessionaria del credito, che chiedeva il rigetto dell'opposizione e, in subordine, il risarcimento del danno contro il notaio per responsabilità professionale da contatto sociale. Il Tribunale accoglieva in parte la domanda ritenendo nulla solo parzialmente l'ipoteca e condannando il notaio al risarcimento. La Corte d'appello confermava. Il ricorrente ha quindi proposto quattro motivi: violazione dell'art. 2841 c.c. e omesso esame della CTU sulla identificabilità sostanziale del compendio; violazione degli artt. 1173 e 1218 c.c. per insussistenza di un contatto sociale con la cessionaria, sorta solo dopo la stipula; omesso esame della clausola del mutuo con cui il garante si obbligava a emendare i vizi dell'ipoteca e conseguente abuso del diritto del garante; violazione degli artt. 1223 e 2697 c.c. e della L. 130/1999 sulla quantificazione del danno e sull'onere della prova circa la possibilità di soddisfazione aliunde del credito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la Corte d'appello non si era fermata a un rilievo meramente formale, ma aveva accertato in fatto che l'errata indicazione dei subalterni rendeva incerta l'identificazione dei beni ipotecati, accertamento insindacabile in sede di legittimità. Ha respinto il secondo motivo precisando che la responsabilità da contatto sociale richiede una relazione socialmente tipica o un contatto effettivo tra soggetti, mancante nel caso del cessionario del credito, soggetto estraneo al rapporto originario; l'eventuale tutela della cessionaria contro il notaio va ricondotta alla responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c., non a quella contrattuale. Ha ritenuto infondato il terzo motivo perché la Corte territoriale aveva già esaminato e disatteso l'eccezione di malafede del terzo datore di ipoteca, escludendo che l'obbligo di emendare i vizi dell'ipoteca impedisse l'opposizione. Ha infine respinto il quarto motivo affermando che il danno coincide con la perdita dell'utilità della garanzia ipotecaria e che spetta al danneggiante allegare e provare la possibilità di soddisfazione del credito aliunde; la mera astratta azionabilità del credito verso i debitori principali non esclude, di per sé, il danno da perdita della garanzia.

Norme richiamate

• art. 2841 c.c.

  L'inesattezza nell'iscrizione ipotecaria determina invalidità quando rende incerta l'identità dei beni gravati; non basta la corrispondenza sostanziale del compendio se i dati identificativi risultano errati in modo da impedire l'individuazione certa con l'ordinaria diligenza.

• art. 2809 c.c.

  L'ipoteca deve gravare su beni specialmente indicati; il requisito di specialità impone una chiara e certa individuazione del bene.

• art. 2826 c.c.

  La costituzione e l'iscrizione ipotecaria richiedono la specifica indicazione del bene, a tutela della certezza dei traffici.

• art. 2811 c.c.

  La clausola sulle nuove costruzioni opera per le modifiche successive all'iscrizione e non sana l'inesattezza originaria o le modifiche anteriori che avrebbero richiesto specifica indicazione.

• art. 1173 c.c.

  Richiamato per escludere che, nella specie, potesse sorgere un'obbligazione contrattuale da contatto sociale verso un soggetto estraneo al rapporto originario.

• art. 1218 c.c.

  La responsabilità contrattuale presuppone un'obbligazione; nel caso esaminato essa non deriva da contatto sociale con il cessionario del credito, che resta estraneo al rapporto professionale originario.

• art. 2043 c.c.

  La lesione dell'interesse del terzo estraneo al contatto, pregiudicato dalla invalidità della garanzia, è semmai riconducibile alla responsabilità aquiliana.

• art. 1223 c.c.

  Il danno risarcibile è la perdita dell'utilità della garanzia e del credito non recuperato mediante l'esecuzione ipotecaria; non rileva ridurlo a conseguenze indirette dell'operazione di cartolarizzazione.

• art. 2697 c.c.

  Il danneggiato deve provare il danno subito, mentre chi invoca la possibilità di soddisfazione del credito aliunde deve allegare e dimostrare tale circostanza come fattore esclusivo o impeditivo del danno.

• L. 130/1999

  La disciplina della cartolarizzazione non muta la regola secondo cui il danno da perdita della garanzia coincide con la mancata realizzazione del credito garantito.

• art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115/2002

  Ricorrendone i presupposti, è dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.p.r. n. 115/2002

  È il parametro richiamato per il raddoppio del contributo unificato in presenza dei presupposti di legge.

Massime di principio

• L'ipoteca è invalida quando l'inesattezza dei dati identificativi del bene, anche se il compendio sia in concreto riconoscibile nella sua interezza, renda oggettivamente incerta l'individuazione dei beni gravati con l'ordinaria diligenza.
• La clausola di specialità dell'ipoteca impone che il bene sia specialmente e correttamente individuato: la volontà di gravare l'intero compendio non può supplire alla mancanza di una identificazione formale certa.
• La responsabilità da contatto sociale non può essere estesa oltre una relazione effettiva o socialmente tipica tra le parti: non basta che il professionista abbia reso una prestazione in favore di un soggetto originario perché un successivo cessionario, estraneo al rapporto, invochi la responsabilità contrattuale.
• Se il danno deriva dalla lesione dell'interesse di un terzo estraneo al rapporto professionale originario, il titolo di responsabilità va ricercato nell'illecito extracontrattuale e non nel contatto sociale qualificato.
• L'obbligazione del professionista nei confronti del terzo non può essere costruita come generico dovere di protezione verso una platea indeterminata; nel contatto sociale, l'obbligo coincide con la prestazione che sarebbe sorta da un contratto, non con un generico neminem laedere.
• Chi agisce per il risarcimento da perdita della garanzia ipotecaria deve provare la perdita dell'utilità concreta della garanzia; la mera astratta possibilità di recupero del credito per altre vie non esclude il danno se non è allegata e provata come effettivamente satisfattiva.
• Il danno risarcibile, in caso di garanzia inefficace, coincide con la mancata realizzazione del credito nella parte non recuperata attraverso la garanzia stessa; eventuali peculiarità del veicolo di cartolarizzazione non riducono automaticamente il danno in difetto di prova specifica.

Come è indicizzato