Cassazione Civile, Ordinanza n. 20952/2026 del 20/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 27 giugno 2012. La promissaria acquirente ha chiesto la risoluzione del preliminare per asserito inadempimento dei promittenti venditori e la condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria di euro 15.000, deducendo che, prima del rogito previsto entro il 30 settembre 2012, aveva scoperto l’assenza del certificato di abitabilità/agibilità e la presenza di difformità edilizie non sanabili. I promittenti venditori si sono difesi sostenendo di avere richiesto tempestivamente il certificato e di aver convocato la controparte dal notaio per la stipula del definitivo in date nelle quali la documentazione sarebbe stata già disponibile o comunque acquisibile, chiedendo a loro volta sentenza ex art. 2932 c.c. per l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre. In primo grado e in appello la domanda dei venditori è stata accolta. Con il ricorso per cassazione la promissaria acquirente ha articolato quattro motivi: 1) nullità del preliminare e improponibilità della domanda ex art. 2932 c.c. per mancanza, nel contratto, delle indicazioni urbanistico-edilizie richieste dalla legge n. 47/1985 e normativa successiva; 2) omesso esame e violazione dell’art. 40 l. n. 47/1985 per asserite difformità catastali e per avere il giudice attribuito al consulente tecnico valutazioni riservate al giudice; 3) violazione dell’art. 1453 c.c. per erronea valutazione della gravità dell’inadempimento del venditore alla data fissata per il rogito, sostenendo che il certificato di agibilità non esistesse ancora e che la diffida/convocazione successiva non rilevasse; 4) violazione dell’art. 1454 c.c. e dei criteri interpretativi contrattuali, per la lettura della lettera del 3 settembre 2012 come diffida ad adempiere, idonea a fondare la risoluzione di diritto e a giustificare il rifiuto di stipulare.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la nullità prevista dall’art. 40 l. n. 47/1985 riguarda i soli contratti con effetti traslativi e non anche il preliminare, e perché, nel giudizio ex art. 2932 c.c., la documentazione urbanistica ed edilizia costituisce una condizione dell’azione integrabile fino alla decisione. Ha respinto il secondo motivo osservando che la Corte territoriale aveva esaminato la questione delle difformità e della compatibilità paesaggistica, aderendo motivatamente alla consulenza tecnica, con motivazione esistente e logicamente comprensibile; inoltre il vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c. era comunque precluso per la doppia conforme. Ha rigettato il terzo motivo perché la ricorrente non denunciava una falsa ricognizione della norma, ma contestava la ricostruzione dei fatti e la valutazione della gravità dell’inadempimento, attività riservata al giudice di merito. Ha respinto anche il quarto motivo perché la Corte d’appello aveva escluso un inadempimento del venditore prima della prima convocazione notarile, rendendo superfluo approfondire la portata della lettera come diffida ad adempiere; inoltre la diffida presuppone un inadempimento già verificatosi e non può precedere il termine pattuito, salvo inadempimento già definitivamente emerso. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre è ammessa se risultano integrati, fino alla decisione, i presupposti necessari alla validità della vendita; le carenze documentali urbanistiche o edilizie non impediscono di per sé la pronuncia se sono sanate o sanabili prima della decisione.

• art. 40 l. n. 47/1985

  La nullità per mancanza della concessione edilizia o della dichiarazione sostitutiva riguarda i soli contratti con effetti traslativi e non il contratto preliminare di vendita.

• artt. 17, 18 e 40 l. n. 47/1985

  Le previsioni richiamate non comportano nullità del preliminare per carenza delle indicazioni urbanistiche, perché la disciplina colpisce l’atto traslativo e non l’impegno a contrarre.

• artt. 30, 31, 32 e 6 D.P.R. n. 380/2001

  Sono richiamati dalla ricorrente come norme urbanistico-edilizie di supporto alla dedotta nullità, ma la Corte ne esclude l’operatività impeditiva rispetto al preliminare e alla sentenza ex art. 2932 c.c.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Il vizio di violazione di legge presuppone l’erronea ricognizione della fattispecie astratta; non è configurabile quando si contesta la valutazione dei fatti o delle prove.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il sindacato sulla motivazione è limitato; nel caso concreto il motivo è inammissibile anche per la doppia conforme e comunque non ricorre omesso esame di fatto decisivo.

• art. 61 c.p.c.

  La consulenza tecnica d’ufficio è legittimo ausilio tecnico del giudice, che può condividerne le conclusioni solo all’esito di un proprio autonomo percorso motivazionale.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme è precluso il ricorso per cassazione sul vizio motivazionale ex art. 360 n. 5 c.p.c., salvo particolari ipotesi non ravvisate.

• art. 1453 c.c.

  La gravità dell’inadempimento e l’individuazione della parte inadempiente sono apprezzamenti di merito; non possono essere rivalutati in cassazione sotto forma di violazione di legge.

• art. 1454 c.c.

  La diffida ad adempiere presuppone che il destinatario sia già inadempiente; non può essere validamente utilizzata prima della scadenza del termine contrattuale, salvo inadempimento già definitivamente manifestato.

• art. 1362 c.c.

  Invocato per l’interpretazione della missiva del 3 settembre 2012, ma la questione è ritenuta assorbita dall’accertata insussistenza di un inadempimento del venditore prima del termine pattuito.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La nullità urbanistico-edilizia prevista per gli immobili abusivi colpisce il contratto con effetti traslativi, non il preliminare, il quale resta valido anche se manca la documentazione edilizia, purché tale documentazione possa essere prodotta o integrata prima della decisione sulla domanda ex art. 2932 c.c.
• Nel giudizio di esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre, la regolarità urbanistica, catastale e documentale dell’immobile costituisce una condizione dell’azione verificabile e integrabile fino alla decisione, non un presupposto rigidamente cristallizzato al momento della domanda.
• Il giudizio sulla gravità dell’inadempimento e sull’individuazione della parte inadempiente appartiene al merito e non è censurabile in cassazione se non nei limiti del vizio motivazionale tipico; non è consentito trasformare tale contestazione in una violazione di legge.
• La diffida ad adempiere è strumento riservato alla parte già pregiudicata da un inadempimento altrui e non può essere validamente anticipata rispetto alla scadenza del termine contrattuale, salvo che l’inadempimento sia già definitivamente e inequivocamente emerso.
• Il ricorso al consulente tecnico d’ufficio è legittimo quando il giudice utilizzi le risultanze per fondare una propria autonoma valutazione; la censura è infondata se mira soltanto a sostituire una diversa lettura del materiale istruttorio.
• In presenza di doppia conforme, il vizio di omesso esame ex art. 360 n. 5 c.p.c. è ulteriormente precluso nei limiti previsti dall’art. 348-ter c.p.c.

Come è indicizzato