Cassazione Civile, Ordinanza n. 32702/2023 del 24/11/2023

Esito

La controversia

Un proprietario di un appartamento in un complesso realizzato da cooperative edilizie impugnava una delibera assembleare del condominio di gestione delle parti comuni, deducendone la nullità per due ragioni: che l’assemblea si sarebbe tenuta in una data diversa da quella indicata nella convocazione e che sarebbe stata convocata da un soggetto privo di legittimazione, oltre che incompetente a deliberare sull’approvazione di lavori di straordinaria manutenzione e sul relativo piano di riparto. In corso di causa era emerso che il medesimo oggetto era stato poi approvato con successiva delibera. Nei gradi di merito la controversia si era concentrata anche sulle spese di lite, in particolare sulla compensazione disposta dal tribunale e confermata in appello. Con il ricorso per cassazione il soccombente denunciava: 1) errata applicazione della disciplina speciale sulle cooperative edilizie e sul condominio di gestione, sostenendo che il condominio non fosse legittimato a deliberare perché la normativa invocata era stata abrogata, perché mancava l’adesione di tutti i partecipanti e perché il potere deliberativo sarebbe spettato alla cooperativa; 2) violazione delle norme sulle spese di lite, contestando la compensazione integrale operata dal primo giudice e confermata in appello; 3) violazione dell’art. 91 c.p.c. per la condanna alle spese del giudizio di appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta, con correzione della motivazione della sentenza impugnata, l’individuazione della disciplina speciale applicabile alle cooperative edilizie a contributo erariale: non il D.P.R. n. 2/1959, ma il R.D. n. 1165/1938, in base al quale il condominio di gestione può esistere anche prima del trasferimento formale della proprietà degli alloggi, sulla base dell’accordo tra i condomini e senza formalità particolari. Ha quindi affermato che, nel caso concreto, il regolamento condominiale regolarmente registrato e richiamato negli atti di trasferimento legittimava il condominio di gestione a deliberare sulla gestione delle cose comuni e sul recupero delle spese, senza distinguere tra ordinaria e straordinaria amministrazione; la delibera impugnata era dunque valida. Quanto alle spese, ha confermato la correttezza della compensazione integrale disposta dal tribunale, perché sorretta da adeguata motivazione sulla soccombenza reciproca virtuale, e ha mantenuto ferma anche la condanna del ricorrente alle spese del grado di appello. Il ricorso è stato quindi integralmente respinto, con condanna del ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2377, ultimo comma, c.c.

  L’annullamento di una delibera assembleare non può essere pronunciato se la delibera è stata sostituita da altra conforme alla legge e all’atto costitutivo; la regola è richiamata in via analogica anche per il condominio.

• art. 18 D.P.R. n. 2 del 1959

  La Corte lo richiama solo per chiarire che la disciplina invocata dal giudice di merito non era più vigente ratione temporis, essendo stata abrogata.

• artt. 201-212 R.D. n. 1165 del 1938

  Costituiscono la disciplina speciale applicabile alle cooperative edilizie a contributo erariale e prevedono il condominio di gestione per l’amministrazione autonoma dei servizi comuni.

• art. 229 R.D. n. 1165 del 1938

  Il frazionamento della proprietà della singola unità immobiliare è subordinato alla stipulazione del contratto di mutuo individuale.

• art. 209, comma 5, R.D. n. 1165 del 1938

  Solo con il riscatto dell’intero edificio cessano gli speciali vincoli cooperativi e si crea un condominio ordinario.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese seguono la soccombenza; nel caso concreto la condanna del ricorrente alle spese del secondo grado è stata confermata perché coerente con la sua soccombenza virtuale.

• art. 92 c.p.c.

  Nel testo vigente ratione temporis consentiva la compensazione delle spese per giusti motivi, anche in caso di integrale vittoria di una parte, purché adeguatamente motivata.

• art. 384, ultimo comma, c.p.c.

  La Corte ha corretto la motivazione della sentenza impugnata quanto alla disciplina applicabile, senza incidere sull’esito finale.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Richiamo finale ai presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nelle controversie relative alle cooperative edilizie a contributo erariale, la disciplina speciale del R.D. n. 1165/1938 prevale su norme successive non più vigenti, e il condominio di gestione può operare anche prima del trasferimento formale della proprietà degli alloggi.
• Il condominio di gestione può essere validamente costituito senza particolari formalità, quando risulti l’accordo di tutti i partecipanti, anche desumibile da un regolamento condominiale regolarmente registrato e richiamato negli atti di acquisto.
• Il condominio di gestione è legittimato a deliberare sull’amministrazione e sulle spese delle parti comuni come se fossero beni comuni, senza che dalla disciplina speciale emerga una distinzione tra ordinaria e straordinaria amministrazione in capo a organi diversi.
• Solo con il riscatto dell’intero edificio viene meno il vincolo cooperativo speciale e si trasforma il rapporto in condominio ordinario; fino ad allora la cooperativa originaria può coesistere con il condominio di gestione.
• La compensazione delle spese di lite è censurabile in cassazione solo se la motivazione del giudice di merito è illogica o contraddittoria; se sorretta da una ragionevole valutazione di soccombenza reciproca virtuale, resiste al controllo di legittimità.
• La condanna alle spese del grado di appello è coerente con la soccombenza virtuale quando il giudice ritenga infondate le censure principali poste a base dell’impugnazione.

Come è indicizzato