Cassazione Civile, Ordinanza n. 25893/2021 del 23/09/2021

Esito

La controversia

La Provincia aveva concesso in comodato alla società un immobile da destinare a uso rurale, con durata originaria di 25 anni e con l’impegno della comodataria a eseguire entro cinque anni lavori necessari a rendere utilizzabile il bene e a curarne la manutenzione straordinaria. Prima della scadenza, la Provincia chiedeva la restituzione anticipata dell’immobile, deducendo da un lato un urgente e imprevisto bisogno, individuato nelle sopravvenute difficoltà economiche conseguenti alla riforma legislativa che aveva soppresso l’ente provincia e ai successivi tagli di bilancio, con necessità di vendere il bene per destinare il ricavato a finalità pubbliche; dall’altro lato, lamentava l’inadempimento della comodataria rispetto all’onere di eseguire i lavori pattuiti. La società resisteva sostenendo che il rapporto fosse in realtà una locazione, poiché l’onere gravante su di essa avrebbe avuto natura di corrispettivo, e proponeva altresì domanda riconvenzionale per il pagamento dei miglioramenti apportati al bene. In appello, però, il rapporto veniva qualificato come comodato, si escludeva l’inadempimento dell’onere perché i lavori risultavano sostanzialmente eseguiti e si negava che la vendita del bene per reperire risorse integrasse l’urgente e imprevisto bisogno ex art. 1809 c.c. La società proponeva ricorso incidentale contro la qualificazione del rapporto; la Provincia proponeva ricorso principale per violazione dell’art. 1809 c.c. e dell’art. 132 c.p.c., censurando la lettura restrittiva del bisogno urgente e la motivazione della sentenza di merito.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso incidentale della società, ritenendo corretta la qualificazione del rapporto come comodato: l’apposizione di un onere a carico del comodatario non fa venir meno la gratuità del contratto quando l’onere non assuma consistenza tale da costituire un vero corrispettivo, restando un accertamento di fatto riservato al giudice di merito. Ha invece accolto il ricorso principale della Provincia: ha ritenuto che la Corte d’appello avesse applicato una regola non pertinente, assimilando la richiesta di restituzione a una mera esigenza di utile/speculazione, mentre nel caso concreto la Provincia allegava un bisogno attuale e imprevisto derivante dal deterioramento della situazione economica conseguente alla riforma legislativa. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione e il giudizio è stato rinviato alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione, perché rivaluti la sussistenza del bisogno urgente e imprevisto alla luce dei principi indicati dalla Cassazione.

Norme richiamate

• art. 1809 c.c.

  Nel comodato, la restituzione anticipata prima del termine può essere chiesta solo in presenza di un urgente e imprevisto bisogno del comodante; tale bisogno non coincide con la mera ricerca di un utile, ma può comprendere anche un sopravvenuto deterioramento della situazione economica. In presenza di un onere a carico del comodatario, occorre verificare in fatto se esso conservi natura accessoria o assuma valore di corrispettivo.

• art. 132 c.p.c.

  La censura era rivolta alla motivazione della sentenza d’appello, ritenuta incoerente e insufficiente; la Corte di cassazione ha tuttavia fondato l’accoglimento principalmente sull’erronea applicazione della regola sostanziale sul bisogno urgente e imprevisto.

• legge n. 56 del 2014

  La sopravvenuta riforma degli enti locali è richiamata come fatto storico che avrebbe inciso negativamente sulla situazione economica dell’ente, costituendo il possibile presupposto del bisogno urgente e imprevisto.

Massime di principio

• Nel comodato, l’apposizione a carico del comodatario di un onere anche rilevante non trasforma automaticamente il rapporto in locazione: la gratuità viene meno solo se l’onere, per entità e funzione economica, si configuri come vero corrispettivo e dunque il rapporto assuma natura sinallagmatica.
• L’accertamento circa la natura accessoria dell’onere o la sua equivalenza a corrispettivo è un giudizio di fatto rimesso al giudice di merito e censurabile in cassazione solo per vizio motivazionale nei limiti consentiti.
• La nozione di urgente e imprevisto bisogno del comodante ex art. 1809 c.c. non va limitata alle sole esigenze personali in senso stretto, ma può comprendere anche un sopravvenuto peggioramento della situazione economica del comodante.
• La semplice intenzione di alienare il bene per ricavarne un vantaggio economico non basta a giustificare la restituzione anticipata del comodato; occorre verificare se l’alienazione sia strumentale a soddisfare un bisogno attuale, serio e non previsto.
• Quando il comodatario abbia assunto onerosi impegni di manutenzione o ristrutturazione in vista di un godimento lungo, la valutazione dell’urgente bisogno del comodante va compiuta con particolare rigore e mediante bilanciamento con l’interesse del comodatario alla conservazione del rapporto.

Come è indicizzato