Cassazione Civile, Ordinanza n. 15358/2024 del 31/05/2024

Esito

La controversia

Una società aveva acquistato tre unità immobiliari da una società costruttrice, che si era obbligata a ottenere il certificato di agibilità/abitabilità e a garantire il corretto completamento dell'opera. Nel corso dei lavori erano emerse gravi irregolarità urbanistico-edilizie: sopraelevazione dell'edificio, mancato adeguamento degli spazi per parcheggi pubblici e privati, violazione delle distanze dal confine. Il Comune aveva poi negato la sanatoria e sospeso i lavori. Il giudizio era stato interrotto per il fallimento della venditrice e poi riassunto. In appello la Corte territoriale aveva ritenuto responsabile, a titolo extracontrattuale, il geometra direttore dei lavori, condannandolo a rifondere alla società acquirente il danno corrispondente alla sanzione pecuniaria pagata per evitare la demolizione, oltre ad alcune voci collegate; aveva invece escluso il ristoro per deprezzamento e usura degli immobili e per alcuni altri capi. La società acquirente ha proposto ricorso principale denunciando, in sintesi, errori sulla ricostruzione del nesso causale e sull'onere della prova in relazione ai tempi della definizione amministrativa, omessa pronuncia sui costi di ultimazione dei lavori, erronea detrazione di alcune voci dalla somma risarcitoria, erronea declaratoria di novità della domanda ex art. 1669 c.c. e illegittima regolazione delle spese. Il geometra ha proposto ricorso incidentale sostenendo di non avere alcun rapporto contrattuale con l'acquirente, di non aver partecipato alla vendita né alla garanzia del venditore, e di non poter essere ritenuto responsabile aquilianamente perché gli abusi sarebbero stati commessi dall'impresa esecutrice; ha inoltre contestato il danno, invocando l'assenza di perdita definitiva e l'irrisarcibilità in favore di chi non aveva ancora pagato integralmente il prezzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso incidentale del geometra, ritenendo corretta la configurabilità di una responsabilità aquiliana del terzo che, con il proprio contributo causale, concorra all'inadempimento contrattuale del venditore. Ha invece accolto per quanto di ragione i primi cinque motivi del ricorso principale della società acquirente: ha censurato la motivazione della Corte d'appello e la distribuzione dell'onere probatorio quanto alla mancata imputazione al geometra dei tempi della definizione amministrativa e del correlato deprezzamento/usura degli immobili; ha rilevato l'omessa pronuncia sui costi di ultimazione dei lavori; ha ritenuto solo parzialmente fondata la censura sulla detrazione di alcune voci dalla somma risarcitoria; ha invece rigettato il motivo sulla domanda di risarcimento per vizi ex art. 1669 c.c., ritenendola nuova in appello; ha dichiarato assorbito il motivo sulle spese. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione anche per le spese di legittimità.

Norme richiamate

• artt. 112, 115, 116, 132, 360 n. 5 c.p.c.

  Richiamati per denunciare omessa pronuncia, errata valutazione delle prove e vizio motivazionale; la Corte ha accolto solo in parte le censure nei limiti di motivazione apparente/illogica e omessa pronuncia.

• art. 1227, comma 2, c.c.

  Invocato per la riduzione/esclusione del danno in caso di comportamento del danneggiato; la Corte ha ritenuto erroneo l'uso del criterio probatorio nella ricostruzione dei tempi della vicenda amministrativa.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato come parametro del danno risarcibile; la Corte ha ritenuto risarcibili anche i costi direttamente connessi agli abusi e alla loro regolarizzazione.

• art. 2697 c.c.

  La Corte ha affermato che non poteva gravare sull'attrice l'onere di provare che i ritardi non fossero imputabili ad altri, spettando piuttosto al convenuto allegare e provare fatti impeditivi/parzialmente impeditivi.

• art. 2043 c.c.

  Base della responsabilità extracontrattuale del terzo che contribuisca causalmente all'inadempimento del venditore.

• art. 2056 c.c.

  Richiamato per la liquidazione del danno aquiliano secondo i criteri degli artt. 1223 e seguenti c.c.

• art. 1669 c.c.

  Invocato per i vizi/gravi difetti dell'opera; la Corte ha confermato la declaratoria di novità della domanda in appello perché non proposta in primo grado.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  Richiamato in tema di compensazione delle spese; il relativo motivo è stato assorbito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente incidentale, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  Richiamato come parametro per la misura dell'ulteriore importo del contributo unificato.

Massime di principio

• Il terzo che, con condotta colposa o dolosa, apporti un contributo causale all'inadempimento di una parte contrattuale può rispondere in via aquiliana verso il creditore danneggiato, anche se non è parte del rapporto negoziale.
• La vendita del bene a terzi non interrompe di per sé il nesso causale tra gli abusi edilizi e il danno subito dall'acquirente, quando il pregiudizio derivi oggettivamente dalle violazioni urbanistiche e dal loro seguito amministrativo.
• Quando si discute della durata di un procedimento amministrativo causalmente originato da un illecito, non può addossarsi al danneggiato l'onere di provare che i ritardi non dipendano da altri; spetta al convenuto allegare e dimostrare eventuali fatti interruttivi o parzialmente impeditivi del nesso causale.
• Se il giudice omette di considerare una voce di danno allegata e provata o logicamente ricavabile dalle risultanze istruttorie, la decisione è censurabile per omessa pronuncia o motivazione illogica.
• La domanda nuova in appello va distinta dalla mera diversa argomentazione difensiva: se in primo grado non è stata proposta la specifica causa petendi del risarcimento per gravi difetti dell'opera, la successiva deduzione in appello è inammissibile per novità.

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