Cassazione Civile, Ordinanza n. 35680/2021 del 19/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione di un fondo destinato ad attività turistico-sportive, con canone annuo e durata pluriennale. La locatrice ha intimato il rilascio per inadempimento della conduttrice; il giudice di primo grado ha dichiarato risolto il contratto, ha condannato la conduttrice al pagamento dei canoni scaduti e di quelli a scadere fino al rilascio, e ha rigettato la domanda riconvenzionale della conduttrice volta a ottenere un'indennità per i miglioramenti apportati al bene. In appello la conduttrice ha insistito sul diritto all'indennità per i miglioramenti e ha contestato la condanna alle spese; la Corte d'appello ha rigettato l'impugnazione. In Cassazione la società ricorrente ha dedotto due motivi: 1) violazione degli artt. 1362 ss. c.c. e 1592 c.c. per avere la Corte d'appello escluso che la locatrice avesse prestato un consenso idoneo, esplicito e informato, alle opere e ai miglioramenti eseguiti sul fondo, sostenendo che tale consenso risultasse dal contratto e dal contesto; 2) nullità della sentenza e/o del procedimento per motivazione omessa o apparente, lamentando che la Corte territoriale avesse escluso la prova dell'incremento di redditività e funzionalità del bene nonostante le risultanze di parte sulle opere realizzate.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la censura, pur formalmente prospettata come violazione di legge nell'interpretazione del contratto, mirava in realtà a ottenere una rivalutazione del merito: la Corte territoriale aveva correttamente applicato il principio per cui il consenso del locatore ai fini dell'indennità per miglioramenti e addizioni deve essere esplicito e informato, non potendo desumersi da una mera mancata opposizione o da un'autorizzazione generica a opere non specificamente descritte. Ha rigettato anche il secondo motivo, rilevando che la motivazione della sentenza impugnata era tutt'altro che apparente, perché indicava chiaramente la ragione del diniego dell'indennità: non era stato dimostrato che le opere avessero comportato un incremento di valore utile anche per la locatrice. La ricorrente è stata condannata alle spese e, ricorrendone i presupposti, è stato posto a suo carico anche l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1592 c.c.

  L'indennità per i miglioramenti e le addizioni presuppone il consenso del locatore, che deve essere esplicito e informato, non desumibile da una generica autorizzazione o dalla semplice mancata opposizione.

• art. 1593 c.c.

  Il diritto alle indennità per addizioni segue un presupposto di consenso del locatore, da accertarsi in modo espresso e consapevole.

• art. 1362 c.c.

  Le censure sull'interpretazione contrattuale non possono risolversi nella mera contrapposizione di una lettura alternativa del testo negoziale rispetto a quella accolta dal giudice di merito.

• artt. 1362 ss. c.c.

  Le regole di ermeneutica contrattuale non consentono il sindacato di legittimità sulla sola preferenza di una diversa ricostruzione del significato delle clausole, se quella adottata dal giudice di merito è plausibile.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Il vizio di violazione di legge nell'interpretazione del contratto è configurabile solo se il giudice di merito abbia applicato criteri ermeneutici in modo oggettivamente incompatibile con la volontà delle parti.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La nullità per motivazione può essere ravvisata solo in presenza di anomalie motivazionali radicali, non per il semplice difetto di sufficienza o per la contestazione del merito della valutazione.

• art. 118, comma 1, r.d. n. 1368/1941

  La motivazione deve rendere percepibile il fondamento logico della decisione; nel caso concreto tale requisito è stato ritenuto rispettato.

• art. 360, comma 1, nn. 4 e 5, c.p.c.

  In cassazione è denunciabile solo l'anomalia motivazionale che si traduce in violazione di legge costituzionalmente rilevante, non il mero dissenso sulla valutazione del fatto.

• art. 380-bis c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio non partecipata secondo il rito camerale previsto dalla norma.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, se ne ricorrono i presupposti processuali, sussiste l'obbligo dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  L'ulteriore contributo unificato è commisurato a quello dovuto per il ricorso principale, se dovuto.

Massime di principio

• Il consenso del locatore ai fini dell'indennità per miglioramenti o addizioni deve essere espresso e informato: non basta una clausola generica o una mera tolleranza, occorrendo la consapevolezza della natura e dell'entità delle opere da eseguire.
• Nel giudizio di cassazione, la denuncia di violazione delle regole di interpretazione contrattuale è ammissibile solo se il giudice di merito abbia adottato un criterio ermeneutico giuridicamente scorretto o abbia raggiunto un esito oggettivamente incompatibile con la volontà delle parti; non è consentito chiedere una nuova valutazione della clausola sulla base di una lettura ritenuta più persuasiva dalla parte.
• La censura di motivazione apparente è accoglibile soltanto quando la sentenza presenti anomalie motivazionali radicali; non è sufficiente dedurre che il giudice abbia attribuito scarso peso alle prove o abbia tratto conclusioni non condivise dalla parte.
• L'indennità per miglioramenti e addizioni non può essere riconosciuta in mancanza di prova che le opere abbiano determinato un effettivo incremento di valore o utilità del bene anche per il locatore.

Come è indicizzato