Cassazione Civile, Ordinanza n. 27034/2026 del 16/10/2026

Esito

La controversia

La società mutuataria aveva convenuto davanti al Tribunale di Vercelli la mandataria della società cessionaria del credito originariamente facente capo a una banca, chiedendo la nullità del mutuo fondiario stipulato il 16 dicembre 2011 per euro 1.150.000,00, destinato alla costruzione o ristrutturazione di un immobile, per superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 TUB. Riferiva che erano stati concretamente erogati soltanto euro 479.000,00 e che era stata iscritta ipoteca per euro 2.300.000,00; lamentava inoltre l’invalidità dell’iscrizione per omessa indicazione specifica degli interessi e delle spese e chiedeva la riduzione dell’ipoteca all’importo effettivamente erogato. Il Tribunale dichiarava nullo il mutuo fondiario, ma ne disponeva la conversione in mutuo ipotecario ordinario ai sensi dell’art. 1424 c.c., rigettando la domanda di riduzione dell’ipoteca. La Corte d’Appello di Torino, con sentenza n. 245/2023 depositata il 13 marzo 2023, respingeva l’appello: riteneva configurabile la conversione e non provata la consapevole violazione del limite da parte della banca; confermava inoltre il rigetto della riduzione dell’ipoteca. Con tre motivi di ricorso, notificato il 20 marzo 2023, la mutuataria ha censurato: 1) la mancata dichiarazione di nullità o estinzione dell’ipoteca in conseguenza della nullità del mutuo e l’asserita impossibilità che la conversione del mutuo salvasse l’ipoteca originaria; 2) la legittimazione della cessionaria a chiedere la conversione, l’insussistenza dei presupposti dell’art. 1424 c.c., la mancata prova della volontà ipotetica delle parti e la violazione delle regole sull’onere della prova, sostenendo anche che la malafede della banca sarebbe stata insita nella violazione del limite legale e che la mutuataria non avrebbe stipulato un mutuo ordinario; 3) l’erroneità dell’iscrizione ipotecaria, per la mancata indicazione degli importi relativi a interessi e spese, e il diritto alla riduzione dell’ipoteca, che sarebbe stata eccessiva e pregiudizievole per la circolazione dell’immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché non si confrontava con la ratio della sentenza d’appello: questa aveva deciso sulla configurabilità e sui presupposti della conversione, non sugli effetti di essa sulla validità o sull’estinzione dell’ipoteca; non era stata inoltre denunciata un’omessa pronuncia, e la domanda di accertamento dell’estinzione dell’ipoteca formulata per la prima volta in appello sarebbe stata nuova. Il secondo motivo è stato dichiarato infondato nel complesso: la censura sulla legittimazione della cessionaria è inammissibile perché non è stato indicato se fosse stata proposta in appello; le contestazioni sulla consapevolezza della banca, sulla malafede e sull’ipotetica volontà delle parti investono accertamenti di fatto riservati al giudice di merito; non vi è stata inversione dell’onere della prova, poiché la Corte d’appello ha valutato l’assenza di prova della consapevolezza della banca e la mutuataria, quale appellante su tale questione, doveva dimostrare la fondatezza del motivo di gravame. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile: non risultava che la censura sull’omessa compilazione delle caselle relative a interessi e spese fosse stata proposta in appello o costituisse causa petendi della domanda originaria; inoltre, la valutazione dell’eccessività dell’iscrizione e della proporzionalità tra credito e ipoteca richiedeva un’indagine di merito non consentita in cassazione. La ricorrente è stata condannata a rifondere alla controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 8.000,00 per compensi, euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge. È stato altresì dato atto dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1424 c.c.

  L'accertamento, ex art. 1424 c.c. ai fini della conversione del negozio nullo, dell'ipotetica volontà delle parti, nel caso che avessero conosciuto l'invalidità del contratto da esse stipulato, implica un'indagine di fatto riservata al giudice di merito, che non può essere compiuta in sede di Cassazione

  La verifica della volontà ipotetica delle parti necessaria per convertire il negozio nullo è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non è riesaminabile in sede di legittimità.

• art. 2697 c.c.

  non vi è stata violazione del principio dell’onere della prova, in quanto la Corte d’Appello non ha operato una inversione dell’onere della prova, ma ha affermato che non vi è alcuna prova che la Banca fosse stata consapevole dell’effettivo valore dell’opera da realizzare e avesse coscientemente violato l’art. 38 TUB, e questo è un giudizio di fatto non sindacabile in sede di legittimità.

  Non sussiste violazione dell’art. 2697 c.c. quando il giudice di merito non inverte formalmente l’onere probatorio, ma valuta le prove acquisite e conclude che non è dimostrata la consapevolezza della banca; tale valutazione fattuale non è sindacabile in cassazione.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  La censura relativa alla carenza di legittimazione attiva della cessionaria a proporre la domanda di conversione del mutuo è inammissibile perché, in violazione dell’art. 366 n. 6 c.p.c., non risulta indicato se tale censura abbia costituito motivo di appello.

  Il motivo di ricorso per cassazione è inammissibile se non indica specificamente che la questione dedotta è stata sottoposta al giudice d’appello.

• art. 161, comma 1, c.p.c.

  Qualora il giudice di primo grado abbia deciso la controversia nel merito, omettendo di pronunciare espressamente su un vizio processuale rilevabile d'ufficio, la parte che abbia interesse a far valere detto vizio è onerata di proporre, nel grado successivo, impugnazione sul punto, la cui omissione determina la formazione del giudicato interno sulla questione processuale in applicazione del principio di conversione del vizio in motivo di gravame ex art. 161, comma 1, c.p.c., rimanendo precluso tanto al giudice del gravame, quanto alla Corte di cassazione, il potere di rilevare, per la prima volta, tale vizio ex officio.

  Quando il giudice di primo grado decide nel merito senza pronunciarsi su un vizio processuale rilevabile d’ufficio, la parte interessata deve impugnare specificamente la questione nel grado successivo; in mancanza, si forma il giudicato interno, salvo le eccezioni indicate dalla giurisprudenza richiamata.

• art. 2873 c.c.

  Quanto alla sussistenza dei presupposti di cui all’art. 1424 c.c., la Corte ha rilevato che non vi era alcuna prova che la Banca, consapevole dell’effettivo valore dell’opera o dei costi di costruzione, avesse consapevolmente violato l’art. 38 Tub, né che fosse conscia dell’inidoneità del progetto edificatorio o del suo ridotto valore, e che, dunque, non era provata la malafede della Banca e che una tale prova non l’aveva neppure fornita l’appellante. Infine, la Corte ha confermato anche la reiezione della domanda di riduzione dell’ipoteca, osservando che, secondo l’art. 2873 c.c., la domanda di riduzione non è ammessa quando la quantità dei beni o la somma sono stati determinati per convenzione e che non si è neppure verificato il presupposto di cui al co. 2 del predetto articolo (pagamenti parziali).

  La riduzione dell’ipoteca non è ammessa, secondo il passaggio applicativo richiamato, quando la quantità dei beni o la somma garantita siano state determinate convenzionalmente; nel caso concreto non risultava neppure integrato il presupposto dei pagamenti parziali previsto dal secondo comma.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  La censura relativa alla mancata compilazione, nella nota ipotecaria, della casella sugli interessi e di quella sulle spese, è inammissibile perché, in violazione dell’art. 366 n. 6 c.p.c., non risulta indicato se tale censura abbia costituito motivo di appello ed ancor prima causa petendi dell’originaria domanda.

  La censura in cassazione non può essere esaminata se il ricorrente non specifica che la questione era stata dedotta nei gradi di merito e, quando rilevante, quale fosse la sua collocazione nella domanda originaria.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Poiché il ricorso viene disatteso, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 - quater all'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti processuali dell'obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

  Quando l’impugnazione è respinta, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

• art. 1, comma 17, L. 228/2012

  Poiché il ricorso viene disatteso, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 - quater all'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti processuali dell'obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

  La disposizione è richiamata quale base normativa dell’obbligo di attestare, in caso di rigetto dell’impugnazione, la sussistenza dei presupposti per il contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• La conversione del negozio nullo ai sensi dell’art. 1424 c.c. richiede l’accertamento della volontà ipotetica delle parti; tale accertamento è riservato al giudice di merito e non è riesaminabile in cassazione come questione di fatto.
• La contestazione in cassazione della valutazione sulla consapevolezza o malafede di una parte non consente di ottenere un nuovo esame del materiale probatorio, quando la censura investe un accertamento di fatto del giudice di merito.
• Non vi è violazione dell’onere della prova se il giudice non ne inverte la ripartizione, ma valuta le prove e conclude che un fatto non è dimostrato. Inoltre, l’appellante deve provare la fondatezza dei motivi con cui chiede la riforma della decisione impugnata.
• La parte che intende far valere in cassazione una questione deve indicare specificamente se e dove l’abbia proposta nel grado d’appello; la mancata indicazione può rendere il motivo inammissibile.
• La domanda di riduzione dell’ipoteca incontra i limiti previsti dall’art. 2873 c.c.; nel caso deciso, la riduzione non era ammessa perché la somma garantita era stata determinata per convenzione e non risultavano pagamenti parziali. La valutazione dell’eccessività dell’iscrizione e della proporzionalità tra credito e garanzia implica un accertamento di merito.
• La conversione del contratto nullo e gli effetti di tale conversione sull’ipoteca costituiscono questioni distinte: non può essere censurata in cassazione una statuizione sugli effetti ipotecari che la sentenza impugnata non ha effettivamente pronunciato, né può essere introdotta per la prima volta in appello una domanda nuova di accertamento dell’estinzione dell’ipoteca.

Come è indicizzato