Cassazione Civile, Ordinanza n. 12850/2024 del 10/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una sequenza negoziale relativa a un locale commerciale sito in Roma. In un preliminare era stato pattuito un prezzo di € 50.000; nel rogito successivo il prezzo dichiarato risultava invece di € 20.000. Nella medesima data venivano sottoscritti ulteriori atti, tra cui una scrittura privata con impegno a rivendere l'immobile e un atto pubblico di conferimento di mandato a vendere. In seguito, a causa della morosità del conduttore, veniva intimato sfratto per morosità. Successivamente il bene veniva trasferito a un terzo in forza della procura. L'attore sosteneva che la vendita fosse simulata o, in subordine, nulla/annullabile per difetto di autorizzazione o per conflitto di interessi del rappresentante-venditore, chiedendo anche la condanna alla restituzione di somme e al risarcimento. In appello venivano rigettate le sue censure. Con il ricorso per cassazione deduceva: 1) omesso esame di fatti decisivi e della complessiva trama indiziaria idonea a provare la simulazione o comunque la conoscenza del patto simulatorio; 2) violazione degli artt. 2726-2729 c.c. in relazione all'art. 1417 c.c., per avere la Corte escluso la simulazione nonostante plurimi indizi, e violazione dell'art. 1394 c.c. per non avere ravvisato il conflitto di interessi del rappresentante, che avrebbe venduto il bene a un soggetto compiacente per eludere lo sfratto e conservare la disponibilità del locale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile e comunque infondato, osservando che la censura mirava in sostanza a una rivalutazione del merito e che, trattandosi di doppia conforme, operava la preclusione dell'art. 348-ter c.p.c.; inoltre la Corte d'appello aveva comunque valutato gli elementi essenziali escludendo la simulazione e qualificando il terzo acquirente come soggetto in buona fede. Anche il secondo motivo è stato ritenuto infondato: la Corte ha confermato che doveva prevalere l'atto pubblico di conferimento del mandato a vendere, in applicazione dell'art. 2704 c.c., a tutela dell'affidamento del terzo acquirente; ciò escludeva sia la simulazione dell'atto di compravendita sia la riconoscibilità del conflitto di interessi in capo al terzo, ai sensi dell'art. 1395 c.c. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna del ricorrente alle spese in favore del controricorrente e con attestazione dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2704 c.c.

  In presenza di contrasto tra una scrittura privata non registrata e un atto pubblico avente la stessa data, prevale l'atto pubblico anche per tutelare la buona fede del terzo acquirente che abbia confidato sulla certezza del potere di rappresentanza risultante dal rogito notarile.

• art. 348-ter c.p.c.

  Nel caso di doppia conforme la censura che tende a rimettere in discussione l'apprezzamento del merito incontra la preclusione prevista dall'ultimo comma della norma.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il motivo per omesso esame di un fatto decisivo non può risolversi in una richiesta di nuova valutazione del compendio probatorio.

• artt. 2726-2729 c.c.

  La prova presuntiva richiede un vizio inferenziale del ragionamento decisorio; non è consentito usarla per sollecitare una nuova valutazione di merito degli elementi indiziari.

• art. 1417 c.c.

  La prova della simulazione, anche da parte del terzo, deve essere sorretta da elementi idonei; nel caso concreto la Corte ha ritenuto insussistente la prova della simulazione del trasferimento.

• art. 1394 c.c.

  La doglianza di conflitto di interessi è stata respinta perché, in base agli accertamenti di merito, non risultava provata la situazione di conflitto idonea a invalidare l'atto.

• art. 1395 c.c.

  Il conflitto di interessi deve essere riconoscibile dal terzo; nel caso deciso la Corte ha escluso tale riconoscibilità in ragione della buona fede dell'acquirente e dell'affidamento sul mandato risultante dall'atto pubblico.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In presenza di doppia conforme, il ricorso per cassazione che mira a contestare l'apprezzamento delle prove e la ricostruzione dei fatti è inammissibile se non denuncia un vero vizio logico-inferenziale o un omesso esame di un fatto decisivo.
• La censura di simulazione non può essere proposta in cassazione come richiesta di nuova valutazione degli indizi: occorre che sia individuabile un errore giuridico o un salto logico nella motivazione, non una diversa lettura del materiale probatorio.
• Quando un atto pubblico di conferimento del potere rappresentativo e una scrittura privata non registrata risultano tra loro contrastanti, il giudice può attribuire prevalenza all'atto pubblico anche in funzione di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede.
• Il conflitto di interessi del rappresentante non determina invalidità dell'atto se non è provata la sua esistenza e, soprattutto, la sua riconoscibilità da parte del terzo contraente.
• La buona fede del terzo acquirente, desunta dall'affidamento sulla regolarità formale dell'atto notarile, può escludere l'accoglimento delle censure fondate su simulazione o conflitto di interessi.
• La prova presuntiva deve essere valutata nella sua portata univoca e concordante; se il giudice di merito esclude che gli indizi conducano con certezza alla conclusione prospettata, la cassazione non può sostituire una diversa ponderazione degli elementi istruttori.

Come è indicizzato