Cassazione Civile, Sentenza n. 20548/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la decisione della Corte d'appello che aveva ritenuto legittima la concessione in comodato trentennale a terzi (Towertel Spa) dell'uso esclusivo di una porzione di lastrico solare (Zona C) spettante a CISA Srl in base al regolamento condominiale. I ricorrenti sostenevano che tale cessione violava gli artt. 1102 e 1108 c.c., in quanto il diritto di uso esclusivo sulle parti comuni, pur essendo riconosciuto dal regolamento, non può essere ceduto a terzi senza il consenso degli altri condomini (in particolare l'unanimità prevista dall'art. 1108, comma 3), e che la Corte d'appello aveva erroneamente applicato orientamenti giurisprudenziali (Cass. n. 24301/2017) che consentirebbero la trasferibilità dell'uso esclusivo

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo dei ricorrenti (violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1105, 1108 c.c.), ritenendo che il diritto di uso esclusivo su una parte comune, pur essendo previsto dal regolamento, non legittima la cessione a terzi senza il consenso unanime degli altri condomini per gli atti che comportano costituzione di diritti personali o reali a favore di terzi sull'area comune. La Corte ha ritenuto errata la valutazione della Corte d'appello che, rifacendosi a Cass. n. 24301/2017, aveva ammesso la cessione in comodato senza consenso. Il ricorso incidentale di CISA Srl (che chiedeva di valorizzare la questione della proprietà del traliccio come bene privato ai sensi dell'art. 952 c.c.) è stato dichiarato inammissibile perché la questione non era stata risolta dal giudice d'appello e non poteva essere proposta per la prima volta in Cassazione. La sentenza impugnata è cassata in relazione al ricorso principale e la causa è rinviata alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione; sono anche disposte statuizioni processuali sul contributo unificato ai sensi dell'art. 13 d.P.R. n. 115/2002

Norme richiamate

• art. 1108 c.c.

  La Corte interpreta l'art. 1108 comma 3 come prescrittivo: atti costitutivi di diritti personali o reali di godimento in favore di terzi su parti comuni richiedono il consenso previsto (nella specie l'unanimità), pertanto l'usuario esclusivo non può cedere l'uso della parte comune a terzi senza tale consenso

• art. 1102 c.c.

  Richiamato per ricordare il principio di uso paritario delle parti comuni; la pattuizione che riserva l'uso esclusivo a uno o più condomini può derogare a tale principio ma non autorizza automaticamente la cessione a terzi che incida sul godimento degli altri condomini

• art. 1105 c.c.

  Richiamato nell'ambito delle norme sul godimento e sulle facoltà dei comproprietari, come parametro per valutare limiti e divieti nell'uso delle parti comuni

• art. 1117 c.c.

  Conferma la natura di parte comune del lastrico solare; la Corte ribadisce che l'essere in uso esclusivo non trasforma la proprietà comune in proprietà esclusiva

• art. 1126 c.c.

  Richiamato per evidenziare l'assetto contributivo nelle spese di manutenzione del lastrico in uso esclusivo e per sottolineare la peculiare disciplina dei lastrici solari, rispetto alla quale l'uso esclusivo non comporta la perdita della natura comune

• art. 1021 c.c.

  Menzi onato per distinguere il 'diritto reale d'uso' tipico dall'uso esclusivo previsto dal regolamento; la Corte afferma che il 'diritto di uso esclusivo' regolamentare non coincide con il diritto reale d'uso di cui all'art. 1021

• art. 952 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per sostenere che il traliccio fosse bene di proprietà esclusiva (superficie); la Corte ha dichiarato inammissibile il motivo perché la questione non era stata decisa dal giudice d'appello e pertanto non poteva essere esaminata in Cassazione

• art. 360 c.p.c.

  Norma processuale utilizzata per inquadrare i motivi di cassazione: violazione di norme di diritto e omesso esame di fatto decisivo per il giudizio; la Corte ha ritenuto fondato il motivo per violazione di norme di diritto e assorbito il motivo relativo all'omesso esame

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per statuire l'ulteriore contributo unificato eventualmente dovuto dalla ricorrente incidentale

Massime di principio

• L'uso esclusivo di una parte comune riconosciuto dal regolamento non trasforma la parte in proprietà privata: la parte resta comune e l'uso esclusivo non autorizza automaticamente atti che incidono sul godimento degli altri condomini
• Gli atti che costituiscono diritti personali o reali di godimento a favore di terzi su parti comuni richiedono il consenso previsto dall'art. 1108 c.c. (spesso l'unanimità); l'usuario esclusivo non può concedere a terzi diritti sulla parte comune senza tale consenso
• Occorre distinguere con cura se l'elemento materiale (es. traliccio) sia bene privato (superficie ai sensi dell'art. 952 c.c.) o parte comune: se si tratta di bene privato, possono sussistere diverse possibilità operative, ma la qualificazione deve essere esaminata e decisa in sede di merito prima di poter essere valutata in Cassazione
• La giurisprudenza non è univoca: pronunce (es. Cass. n. 24301/2017) che ammettono trasferibilità dell'uso esclusivo sono state in parte contrastate da orientamenti successivi (Sezioni Unite n. 28972/2020); il principio applicabile richiede quindi attenzione al quadro giurisprudenziale vigente
• In controversie condominiali i singoli condomini hanno legittimazione autonoma ad impugnare in quanto titolari di diritti 'pro quota'; l'amministratore non assorbe automaticamente tale potere
• In sede di Cassazione non possono essere sollevate questioni nuove non affrontate dal giudice di merito: le censure devono essere specifiche e riferite a questioni già dibattute nei precedenti gradi