Cassazione Civile, Sentenza n. 28181/2022 del 28/09/2022

Esito

La controversia

Il ricorrente impugnava la sentenza d'appello che gli aveva negato il diritto di utilizzare il giardino condominiale e il campo da tennis, sostenendo che tali aree fossero beni condominiali e che la sua trasformazione del box in miniappartamento non gli avesse tolto il diritto di uso. In cassazione deduceva, tra l'altro, violazione dell'art. 112 c.p.c. (discorso tra chiesto e pronunciato), violazione del principio di non contestazione (art. 115 c.p.c.) e errata applicazione degli artt. 1117, 1110 e segg. c.c., nonché questioni probatorie connesse all'anteriorità delle parti comuni rispetto alla trasformazione del box.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso e ha confermato la decisione della Corte d'appello. Ha ritenuto che il giardino e il campo da tennis non rientrassero nella presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. perché non esisteva, alla costituzione del condominio, un rapporto di accessorietà strutturale e funzionale tra quei beni e l'originario box; la successiva trasformazione del box in unità abitativa non può creare retroattivamente tale rapporto. La Corte ha inoltre escluso il vizio di extrapetizione: il giudice d'appello poteva qualificare giuridicamente la domanda ricavandone le implicazioni necessarie. Spese compensate.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La Corte interpreta la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. come applicabile solo se, all'atto della costituzione del condominio, sussisteva un rapporto di accessorietà strutturale e funzionale tra la parte comune e la singola unità immobiliare; tale presunzione non opera se tale relazione si è venuta a creare successivamente per effetto di una trasformazione dell'unità privata

• art. 1102 c.c.

  Richiamato in primo grado dal Condominio per censurare l'opera effettuata nel box, ma la decisione di merito si è concentrata sulla qualificazione della natura dei beni comuni e sulla presunzione di condominialità ex art.1117

• art. 1122 c.c.

  Richiamato dal Condominio in primo grado come base per l'accertamento negativo dell'uso del giardino e del campo da tennis; la Corte d'appello ha comunque valutato preliminarmente la questione della condominialità ai sensi dell'art.1117

• art. 112 c.p.c.

  Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato non è stato ritenuto violato: il giudice di merito può qualificare giuridicamente la domanda entro i limiti delle pretese e senza introdurre nuovi fatti

• art. 115 c.p.c.

  Il principio di non contestazione non impedisce al giudice di trarre, dalle domande e dagli atti processuali, implicazioni giuridiche necessarie per decidere la controversia

• art. 360 c.p.c. (comma 1, n. 3 e n. 4)

  Norme richiamate dal ricorrente per i motivi di cassazione (vizi di diritto e di motivazione); la Corte le ha ritenute infondate rispetto ai profili dedotti

• art. 2697 c.c.

  La questione probatoria sull'anteriorità delle parti comuni rispetto alla trasformazione era rilevante, ma non risultava contestata nei gradi di merito; la Corte di merito ha valutato correttamente l'onere probatorio alla luce degli elementi emersi

• artt. 1110 e segg. c.c.

  Riferimenti alla disciplina dei beni comuni e della comunione; la Corte ha distinto tra applicabilità delle norme sul condominio e disciplina della comunione ordinaria, con esclusione della presunzione condominiale nel caso concreto

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Norma richiamata in ordine all'eventuale obbligo del ricorrente di versare un ulteriore contributo unificato in caso di esito negativo del ricorso; la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, se dovuto

Massime di principio

• La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. richiede che, al momento della costituzione del condominio, esistesse un rapporto di accessorietà strutturale e funzionale tra la parte comune e la singola unità immobiliare; trasformazioni successive dell'unità privata non generano automaticamente tale presunzione
• La trasformazione di un box in unità abitativa, se avvenuta dopo la costituzione del condominio e se l'originario box non era funzionalmente collegato alle parti comuni, non conferisce di per sé il diritto di utilizzo delle dotazioni comuni (giardino, campo da tennis, piscina)
• Il giudice di merito può, entro i limiti delle domande e delle eccezioni in causa, ricondurre la fattispecie a una diversa qualificazione giuridica rispetto a quella indicata dalle parti, senza incorrere in extrapetizione, purché non introduca nuovi elementi di fatto o statuizioni che eccedano il petitum
• Chi pretende un diritto di fruizione su parti comuni deve dimostrare la sussistenza del rapporto di accessorietà già all'atto della costituzione del condominio; l'onere della prova rimane a carico di chi afferma l'esistenza del diritto
• In giudizio di impugnazione è possibile che il tribunale riformi la decisione non solo sulla base delle norme invocate dalle parti ma anche ricostruendo la causa petendi nella sua esatta natura giuridica, se ciò è necessario per risolvere la controversia