Cassazione Civile, Sentenza n. 28175/2022 del 28/09/2022

Esito

La controversia

La Camera di commercio aveva emesso due ordinanze ingiuntive contro l'arch. Paolo Tirello per esercizio dell'attività di mediazione immobiliare senza iscrizione/SCIA ai sensi della legge n.39/1989 (periodi novembre 2015 e aprile 2016). L'accusa si fondava sulla pubblicazione di numerosi annunci di vendita/locazione in cui, pur menzionando l'agenzia House & Home, erano indicati i recapiti di Tirello. Tirello sostiene di avere svolto solo attività preparatoria/accessoria (consulenza tecnico-amministrativa, tramite linguistico) e di non aver effettuato la segnalazione di inizio attività; il Tribunale di Bolzano aveva annullato le ingiunzioni ritenendo insufficiente la prova della reale attività di mediazione in senso proprio. La Camera di commercio ha impugnato la sentenza in Cassazione lamentando errata interpretazione della giurisprudenza e insufficiente valutazione degli indizi (in particolare gli annunci con i recapiti), nonché presunta violazione degli oneri probatori.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della Camera di commercio, confermando che il Tribunale di Bolzano aveva correttamente distinto tra attività di mediazione in senso proprio e attività meramente accessorie/strumentali e che la ricorrente non aveva fornito prove sufficienti che le azioni di Tirello costituissero mediazione vera e propria. La Corte ha ritenuto che gli indizi prodotti non soddisfacessero i requisiti di gravità, precisione e concordanza richiesti per le presunzioni (art. 2729 c.c.) e ha quindi dichiarato inammissibile la valutazione svolta dalla ricorrente; ha condannato la Camera di commercio alle spese del giudizio e rilevato l'ulteriore contributo unificato dovuto ex d.P.R. n.115/2002 art.13, comma 1-quater.

Norme richiamate

• art. 1754 c.c.

  Richiamata nel ricorso come norma rilevante per la qualificazione del rapporto, ma la Corte ha ritenuto irrilevante la censura relativa alla sua violazione rispetto alla valutazione probatoria svolta dal giudice di merito

• legge n. 39/1989, art. 2

  Stabilisce il divieto di esercitare l'attività di mediazione senza iscrizione/SCIA; la Corte conferma che l'onere di provare l'effettivo svolgimento di mediazione grava sull'amministrazione che impone la sanzione

• legge n. 39/1989, art. 3, comma 5

  Norma richiamata in relazione ai requisiti di iscrizione; la Corte ne tiene conto nel quadro della distinzione tra attività di mediazione e attività accessorie

• legge n. 39/1989, art. 8, comma 1

  Richiamata come parte della disciplina regolamentare del ruolo/registro degli agenti di affari in mediazione; la pronuncia applica i principi della legge nel valutare la natura dell'attività svolta

• art. 2697 c.c.

  Riguarda l'onere della prova; la Corte conferma che l'amministrazione ricorrente aveva l'onere di provare gli elementi costitutivi della violazione e che la valutazione compiuta dal giudice di merito sull'insufficienza delle prove non è censurabile in Cassazione

• art. 115 c.p.c.

  Citato nel motivo relativo alla prova; la Corte ritiene irrilevante la censura che invoca obblighi probatori dell'opponente una volta che il giudice di merito ha ritenuto non assolto l'onere probatorio della ricorrente

• art. 2729 c.c.

  Fissati i criteri per le presunzioni semplici (gravità, precisione e concordanza); la Corte ha ritenuto che gli indizi prodotti dalla Camera di commercio non soddisfacessero tali requisiti e che il giudice di merito avesse correttamente applicato questo parametro

• art. 111 Cost.

  Richiamato per il principio del giudice che motiva adeguatamente le proprie decisioni; la Corte rileva che la motivazione del Tribunale di Bolzano è conforme al canone costituzionale e non viziata

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater

  Richiamato in ordine all'onere del pagamento di un ulteriore contributo unificato da parte della ricorrente; la Corte ne dichiara l'applicabilità in concreto

Massime di principio

• Quando un'amministrazione contesta esercizio di mediazione senza iscrizione, grava su di essa l'onere di provare che l'attività svolta costituisce mediazione in senso proprio e non meri atti accessori o preparatori
• La pubblicazione di annunci con i recapiti di una persona non è di per sé sufficiente a qualificare automaticamente l'attività come mediazione: occorre dimostrare atti volti a mettere in relazione le parti, con efficacia esterna
• Per fondare presunzioni semplici è necessario un insieme di indizi caratterizzato da gravità, precisione e concordanza (art. 2729 c.c.); se tali requisiti mancano, la presunzione non può supplire alla prova diretta
• Il giudizio di merito sulla valutazione degli indizi è difficilmente sindacabile in Cassazione salvo motivazione mancante o apparente; pertanto è cruciale nel grado di merito presentare e contestare puntualmente le prove
• La difesa dell'opponente deve fornire prove specifiche e documenti che attestino la natura accessoria dell'attività (ruoli, mansioni, corrispondenza, incarichi formali) per neutralizzare le presunzioni dell'amministrazione
• L'assenza di SCIA/iscrizione è un elemento rilevante ma non decisivo se mancano prove che l'attività abbia avuto la concreta incidenza tipica della mediazione; le sanzioni amministrative richiedono una base probatoria adeguata