Cassazione Civile, Sentenza n. 28182/2022 del 28/09/2022

Esito

La controversia

La ricorrente contestava che i resistenti avessero realizzato un balcone e una rampa di accesso che parzialmente insistevano sulla sua proprietà nella corte interna di un immobile a Courmayeur. Chiedeva l'accertamento che l'immobile era stato acquistato senza balcone, la dichiarazione di illegittimità della costruzione (art. 840 c.c. e, in subordine, art. 936 c.c.) e la condanna alla demolizione. I convenuti sostenevano invece di aver acquistato l'unità già corredata del terrazzo/ balcone e quindi di aver agito legittimamente.

La decisione

Il Tribunale di Aosta aveva accolto la domanda della Meroni e ordinato la demolizione. La Corte d'appello di Torino ha invece accolto l'appello dei resistenti, ritenendo che l'atto di compravendita (con l'allegato planimetrico) includesse il terrazzo e che numerose planimetrie storiche e altri elementi probatori confermassero l'esistenza del balcone al momento dell'acquisto; perciò ha respinto le domande della Meroni. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso per cassazione proposto dalla Meroni, confermando la valutazione di merito (rigetto del ricorso) e condannando la ricorrente al rimborso delle spese di lite (liquidate in euro 5.500, oltre accessori).

Norme richiamate

• art. 840 c.c., comma 2

  Invocato dalla ricorrente come norma che vieta costruzioni che invadono la proprietà altrui: nel caso la Corte ha ritenuto che la domanda di rimozione fondata su tale norma fosse infondata perché i giudici di merito hanno accertato l'esistenza del balcone al momento dell'acquisto.

• art. 936 c.c.

  Richiamato in subordine dalla ricorrente in relazione all'accesso al balcone; la Corte non ha ritenuto necessario darle applicazione per esito favorevole alla ricorrente una volta ritenuto che il terrazzo fosse parte dell'unità acquistata.

• art. 15 d.P.R. n. 650/1972

  Norma richiamata dalla ricorrente che prescrive l'iscrizione nel catasto edilizio urbano di lastrici solari e aree scoperte pertinenziali: la ricorrente sosteneva che la planimetria e la scheda catastale dovessero indicare le superfici scoperte; la Corte di merito ha però dato prevalenza alla planimetria allegata all'atto di vendita e ad altre planimetrie storiche.

• art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5

  Richiami normativi sulle doglianze di cassazione: la Corte ha ricordato i limiti del sindacato di legittimità delle valutazioni di fatto dei giudici di merito e ha rigettato il ricorso perché si trattava di contestare valutazioni probatorie riservate al merito, non censurabili in cassazione salvo omesso esame di fatti decisivi.

• art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4

  Richiesto dalla ricorrente per vizio di motivazione: la Corte ha verificato che la motivazione della Corte d'appello non fosse apparente, contraddittoria o mancante rispetto alle principali emergenze probatorie, perciò non ha ritenuto il vizio sussistente.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato quanto all'apprezzamento della prova documentale e fotografica: la Corte ha ricordato che la valutazione dell'attendibilità e del peso delle prove documentali (fotografie, perizie) spetta al giudice di merito e non alla Cassazione, salvo omesso esame decisivo.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002, comma 1-quater (modificato dalla L. n. 228/2012)

  Richiamato in ordine all'ulteriore contributo unificato eventualmente dovuto dalla ricorrente; la Corte ha dato atto dei presupposti per tale eventuale versamento.

Massime di principio

• La qualificazione della sussistenza di una pertinenza esterna (balcone/terrazzo) al momento della compravendita dipende in primo luogo dalle risultanze catastali e dalla planimetria allegata al titolo: un allegato planimetrico chiaro può essere considerato parte integrante della identificazione del bene e prevalere nell'accertamento della consistenza.
• La valutazione del peso delle prove documentali e fotografiche e l'attendibilità delle perizie tecniche sono valutazioni di fatto riservate al giudice di merito; la Cassazione interviene solo se sussiste omesso esame di circostanze decisive che, se valutate, avrebbero cambiato l'esito.
• Se si contesta l'esistenza di una servitù o di un'opera che invade la proprietà altrui, è fondamentale produrre elementi decisivi e datati (planimetrie ufficiali, atti catastali, certificazioni di interventi edilizi, denunce di inizio attività datate prima della compravendita) che consentano di dimostrare in modo incontrovertibile lo stato dei luoghi al momento del trasferimento.
• Nel redigere atti di compravendita è consigliabile che la descrizione dell'immobile sia completa e che ogni elemento accessorio (balconi, lastrici, pertinenze) sia espressamente menzionato; l'allegazione e la sottoscrizione della planimetria aumentano la probabilità che l'accessorio sia considerato parte del bene.
• Chi agisce per ottenere la demolizione di opere deve dimostrare non solo la costruzione illegittima ma anche l'effettiva sovrapposizione o interferenza con la propria proprietà; allo stesso tempo, il proprietario dell'immobile su cui insiste l'opera deve conservare documentazione storica e catastale a proprio favore.
• In diritto processuale, per vincere una censura in Cassazione relativa alla valutazione delle prove, non basta prospettare un diverso apprezzamento: occorre dimostrare che il giudice di merito abbia omesso di esaminare circostanze decisive o abbia motivato in modo apparente o contraddittorio.