Cassazione Civile, Ordinanza n. 34010/2023 del 05/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un immobile concesso da un ente pubblico territoriale a una società poi qualificato in primo grado e in appello come comodato, con condanna della società al risarcimento del danno per la mancata tempestiva riconsegna del bene. In un precedente giudizio di legittimità la Corte di cassazione aveva escluso la natura di comodato e rinviato per verificare la disciplina applicabile. Il giudice di rinvio ha qualificato il rapporto come locazione di immobile ad uso diverso, ha mantenuto la condanna della società al pagamento della somma già liquidata per il ritardo nella riconsegna e ha inoltre condannato l’ente pubblico a corrispondere alla società l’indennità per perdita dell’avviamento commerciale; ha però escluso la rinnovazione automatica del contratto alla scadenza, ritenendo ostativa la natura pubblica del locatore e valorizzando la previsione contrattuale di restituzione dell’immobile entro nove anni, prorogabili per altri nove anni solo con consenso di entrambe le parti. La ricorrente ha quindi proposto quattro motivi: 1) violazione degli artt. 27, 28, 29 e 79 L. 392/1978, per avere erroneamente escluso l’operatività della rinnovazione legale delle locazioni ad uso diverso in mancanza di disdetta; 2) violazione dell’art. 1591 c.c., per avere confermato la condanna al pagamento senza presupposto di cessazione del rapporto; 3) violazione dell’art. 1384 c.c., assumendo che la quantificazione della penale non fosse coperta da giudicato e che il motivo d’appello fosse stato invece proposto; 4) violazione degli artt. 92 e 91 c.p.c. per la compensazione integrale delle spese di merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendolo fondato, e ha dichiarato assorbiti gli altri. Ha affermato che anche nelle locazioni ad uso diverso in cui il locatore sia una pubblica amministrazione si applicano gli artt. 28 e 29 L. 392/1978: la rinnovazione alla prima scadenza non deriva da una tacita volontà della P.A., ma direttamente dalla legge, sicché non è incompatibile con il principio della necessaria forma scritta degli atti della P.A. Ha inoltre ritenuto nulla la clausola contrattuale che subordinava la proroga al consenso di entrambe le parti, perché contrastante con norma imperativa. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d’appello di Perugia in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità, affinché riesamini la fattispecie applicando gli artt. 28 e 29 L. 392/1978 e verifichi l’eventuale rinnovazione automatica e l’efficacia della disdetta solo se tempestiva e per i motivi tassativi di cui all’art. 29.

Norme richiamate

• art. 27 L. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato insieme alle altre norme sull’equo canone per sostenere la disciplina della locazione ad uso diverso e la rinnovazione del rapporto.

• art. 28 L. 27 luglio 1978, n. 392

  Si applica anche alle locazioni ad uso diverso in cui il locatore sia una pubblica amministrazione; la rinnovazione alla scadenza opera automaticamente per legge in difetto di disdetta tempestiva.

• art. 29 L. 27 luglio 1978, n. 392

  Alla prima scadenza la disdetta del locatore è idonea a impedire la rinnovazione solo se esercitata per uno dei motivi tassativi e con le modalità e i termini previsti dalla norma.

• art. 79 L. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato nel motivo di ricorso a sostegno della disciplina inderogabile delle locazioni ad uso diverso.

• art. 1591 c.c.

  Invocato per contestare la condanna al pagamento dovuto per il ritardo nella restituzione del bene, in mancanza di cessazione del rapporto.

• art. 1384 c.c.

  Richiamato in relazione alla pretesa penale/quantificazione del danno e alla formazione del giudicato interno sulla relativa statuizione.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato in tema di regola della soccombenza nelle spese di lite.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato per contestare la compensazione integrale delle spese di merito.

• art. 1419, secondo comma, c.c.

  La clausola contraria alla rinnovazione legale è nulla per contrasto con norma imperativa; il contratto è eterointegrato dalla disciplina legale.

• art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  Norme processuali invocate come parametri dei motivi di ricorso per cassazione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione in camera di consiglio.

Massime di principio

• Nelle locazioni di immobili ad uso diverso stipulate con una pubblica amministrazione, la disciplina degli artt. 28 e 29 L. 392/1978 sulla rinnovazione e sulla disdetta si applica anche quando la P.A. sia locatrice, perché il rinnovo deriva direttamente dalla legge e non da una tacita manifestazione di volontà incompatibile con la forma scritta.
• La rinnovazione automatica prevista dalla legge sull’equo canone opera anche oltre la prima scadenza, non essendovi una ragione normativa per distinguere tra prima e successive rinnovazioni, salvo il regime della disdetta alla prima scadenza nei casi e termini tassativi di legge.
• È nulla, per contrasto con norma imperativa, la clausola contrattuale che subordini la proroga del rapporto locatizio alla volontà concorde delle parti quando la legge preveda la rinnovazione automatica; la clausola nulla è sostituita di diritto dalla disciplina legale.
• Quando il primo motivo di ricorso investe correttamente la qualificazione giuridica del rapporto e la disciplina applicabile, le ulteriori censure che presuppongono una diversa qualificazione o la cessazione del rapporto possono risultare assorbite.

Come è indicizzato