Cassazione Civile, Ordinanza n. 20104/2024 del 22/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un immobile che, secondo l'acquirente, era gravato da una servitù di passaggio in favore di fondi vicini, servitù che non gli sarebbe stata conosciuta né adeguatamente dichiarata al momento del contratto. In primo grado era stata proposta domanda di riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1489 c.c.; il Tribunale aveva ritenuto la servitù apparente e aveva rigettato la domanda. La Corte d'appello ha confermato, valorizzando gli accertamenti del consulente tecnico: muretto di confine basso, rampa di scale ben visibile e percorribile, vialetto di accesso, elementi ritenuti idonei a rivelare in modo inequivoco la destinazione del passaggio e la natura apparente della servitù. Con il ricorso per cassazione l'acquirente ha dedotto, in sintesi: 1) violazione o falsa applicazione degli artt. 1061 e 1489 c.c., sostenendo che la servitù non fosse apparente perché la rampa di scale non sarebbe stata un'opera univocamente preordinata al suo esercizio e che la garanzia contrattuale di libertà da pesi e vincoli avrebbe comunque reso applicabile l'art. 1489 c.c.; 2) violazione di norme sulla consulenza tecnica d'ufficio e sull'onere della prova, lamentando la nullità della CTU per applicazione della disciplina introdotta dalla l. n. 69/2009 in un giudizio iniziato prima, nonché l'utilizzo da parte del consulente di documenti non prodotti dalle parti e relativi a fatti principali.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché l'accertamento di merito sulla natura apparente della servitù era sorretto da motivazione conforme ai principi di legittimità: ai fini dell'apparenza non occorrono opere materiali ulteriori rispetto a quelle che rendono possibile il passaggio, ma è sufficiente l'evidenza del loro inequivoco collegamento funzionale con il fondo dominante. Inoltre, nel contratto di acquisto vi era espresso riferimento alle servitù esistenti, sicché non era fondata la tesi della garanzia contrattuale di bene libero da vincoli. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché, da un lato, introduceva censure nuove e generiche non corrispondenti a quelle dedotte in appello; dall'altro, la doglianza sulla CTU era comunque sanata per mancata tempestiva deduzione nella prima difesa utile. La Corte ha anche richiamato il principio secondo cui, nelle azioni fondate sull'art. 1489 c.c. e in quelle di garanzia per vizi, l'onere di provare l'esistenza del diritto altrui o del vizio grava sul compratore. Conseguentemente, il ricorso è stato respinto e, non essendosi costituite le parti intimate, non sono state liquidate spese; è stato inoltre dato atto della debenza dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1061 c.c.

  Richiamato per delimitare il requisito dell'apparenza delle servitù e per escludere che la servitù di passaggio dedotta fosse non apparente.

• art. 1489 c.c.

  Applicabile solo se il bene sia effettivamente gravato da un diritto reale di terzo non conosciuto e non dichiarato; la domanda del compratore presuppone la prova del diritto altrui e della sua incidenza sul bene.

• art. 1490 c.c.

  Richiamato in via sistematica per l'onere probatorio del compratore che agisce in garanzia per vizi della cosa venduta.

• art. 1492 c.c.

  Insieme all'art. 1490 c.c. è richiamato per affermare che il compratore che chiede risoluzione o riduzione del prezzo deve provare i vizi.

• art. 2697 c.c.

  L'onere della prova dei fatti costitutivi della pretesa resta a carico dell'attore/compratore.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato nel secondo motivo; la censura è stata ritenuta generica e non decisiva nei termini dedotti.

• art. 194 c.p.c.

  Richiamato per sostenere la nullità della CTU, ma la doglianza è stata ritenuta infondata/inammissibile.

• art. 195 c.p.c.

  Richiamato per la disciplina della consulenza tecnica; la Corte ha escluso la nullità dedotta, anche per effetto della disciplina temporale applicabile.

• art. 58 l. n. 69 del 2009

  La Corte ha escluso l'inapplicabilità prospettata, ritenendo non fondato il motivo sulla nullità della CTU.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Parametro di deduzione della violazione di legge nei motivi di ricorso.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Parametro di deduzione della nullità della sentenza per vizi processuali.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per il calcolo dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, l. n. 228/2012

  Richiamato quale norma di inserimento del comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• Ai fini dell'art. 1489 c.c., il compratore che chiede riduzione del prezzo o risarcimento deve provare l'effettiva esistenza del diritto reale altrui gravante sul bene; non basta la mera apparenza fattuale di un'utilità o di un passaggio se non è dimostrata la corrispondente situazione giuridica.
• La servitù di passaggio è apparente quando lo stato dei luoghi presenta opere visibili e inequivocabilmente destinate, per struttura e funzionalità, all'esercizio del peso a favore del fondo dominante; non è necessario che vi siano opere ulteriori rispetto al tracciato o al percorso, purché emerga il collegamento funzionale in modo univoco.
• L'accertamento in fatto sulla natura apparente o non apparente della servitù, se motivato in modo coerente con i criteri giuridici applicabili, è sottratto al riesame di legittimità.
• La nullità della consulenza tecnica d'ufficio per vizi procedurali ha natura relativa e si sana se non è tempestivamente dedotta nella prima difesa o istanza successiva utile.
• Non è ammissibile in cassazione una censura che introduca un profilo di doglianza nuovo rispetto a quello prospettato nei gradi di merito, specie se formulato in modo generico.
• Nel giudizio di garanzia per vizi o per oneri reali gravanti sul bene, l'onere di allegare e provare il vizio o il diritto altrui grava sul compratore che agisce in giudizio.

Come è indicizzato