Cassazione Civile, Ordinanza n. 21756/2024 del 01/08/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare del 13 giugno 2007 relativo a vendita e appalto di un terreno edificabile sito in Serdiana, in comunione tra la promittente venditrice e i suoi tre figli. La società promissaria acquirente conveniva in giudizio la sottoscrittrice del preliminare chiedendo la risoluzione per inadempimento, la restituzione degli acconti e il risarcimento dei danni, deducendo che non si era mai giunti al definitivo entro il termine pattuito. La convenuta resisteva e proponeva domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento della società. Il Tribunale qualificava l'accordo come promessa di vendita di cosa parzialmente altrui, lo riteneva valido, accoglieva la domanda attorea e rigettava la riconvenzionale, condannando la venditrice al risarcimento. In appello, la venditrice sosteneva che il preliminare fosse nullo o inefficace perché non sottoscritto dagli altri comproprietari espressamente indicati tra i venditori, e che la disciplina della cosa parzialmente altrui non fosse applicabile; sosteneva inoltre che, comunque, la promissaria acquirente potesse solo chiedere riduzione del prezzo e non risoluzione. In cassazione proponeva tre motivi: violazione delle norme sulla comunione e sul preliminare per avere la Corte d'appello ritenuto valido il contratto benché firmato solo da uno dei comproprietari; violazione dell'art. 1421 c.c. per non avere escluso il perfezionamento del contratto in assenza del consenso degli altri comunisti; falsa applicazione degli artt. 1478-1480 c.c. per avere riconosciuto il diritto alla risoluzione e al risarcimento invece della sola riduzione del prezzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi perché il contratto preliminare avente ad oggetto un bene in comunione, sottoscritto da uno solo dei comproprietari e considerato dalle parti come un unicum inscindibile, è valido ma inopponibile al comproprietario non partecipante; il promittente venditore è tenuto a trasferire la propria quota e a procurare il trasferimento delle altre quote. Ha ritenuto infondato anche il terzo motivo perché la domanda di risoluzione accolta dai giudici di merito non era fondata sulla disciplina della vendita di cosa parzialmente altrui in senso tecnico, bensì sull'inadempimento dell'obbligo assunto nel preliminare di trasferire la quota propria e di procurare le restanti quote. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1103 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la libera disponibilità della quota e, in combinazione con le norme sulla comunione, l'asserita mancata formazione del consenso negoziale; la Corte ha invece valorizzato la disponibilità della quota ideale da parte di ciascun comproprietario.

• art. 1108, comma 3, c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di amministrazione della cosa comune; la Corte non lo considera idoneo a escludere la validità del preliminare sottoscritto da uno solo dei comproprietari.

• art. 1325 c.c.

  richiamato per contestare la formazione del consenso; la Corte esclude che la mancata firma degli altri comproprietari determini inesistenza o nullità del preliminare.

• art. 1351 c.c.

  richiamato in relazione alla forma e validità del preliminare; la Corte conferma la validità del preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui.

• art. 1421 c.c.

  invocato per sostenere che il giudice dovesse rilevare d'ufficio la nullità/inesistenza del contratto; la Corte esclude il vizio denunciato perché il contratto è valido.

• art. 1478 c.c.

  richiamato per affermare l'ammissibilità della vendita di cosa altrui o parzialmente altrui; la Corte lo utilizza per confermare la validità del preliminare e gli obblighi del promittente venditore.

• art. 1479 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di rimedi del compratore; la Corte osserva che nel caso concreto la domanda accolta non era fondata su tale disciplina ma sull'inadempimento del preliminare.

• art. 1480 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere che, conoscendosi la comproprietà, non spettasse la risoluzione ma solo la riduzione del prezzo; la Corte esclude la pertinenza dell'argomento rispetto alla domanda proposta.

• art. 2932 c.c.

  richiamato per escludere che il preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui sia suscettibile di esecuzione in forma specifica; resta però valido e assoggettato ai rimedi ordinari per inadempimento.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma del vizio di legittimità dedotto nei tre motivi di ricorso per violazione/falsa applicazione di legge.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per l'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per dare atto dei presupposti del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Il preliminare avente ad oggetto un bene in comunione, sottoscritto da uno solo dei comproprietari e costruito dalle parti come trasferimento dell'intero bene considerato unitariamente, è valido; esso è però inopponibile al comproprietario estraneo al negozio.
• La libera disponibilità della quota ideale consente a ciascun comproprietario di vendere o promettere di vendere autonomamente la propria quota; la presenza di altri contitolari non determina di per sé nullità o inesistenza del preliminare.
• La promessa di vendita di cosa parzialmente altrui è ammissibile anche in forma preliminare: il promittente venditore si obbliga non solo a trasferire la propria quota, ma anche a procurare il trasferimento delle quote altrui promesse, mediante acquisto e ritrasferimento o facendo intervenire i comproprietari.
• La risoluzione del preliminare può essere chiesta e pronunciata per l'inadempimento degli obblighi assunti nel contratto preliminare; non è decisivo invocare la disciplina della vendita di cosa parzialmente altrui quando la domanda azionata è fondata sulla mancata esecuzione dell'obbligo di procurare il trasferimento.
• Quando il giudice di merito accerta che le parti hanno inteso concludere un preliminare valido e che il promittente venditore ha violato gli obblighi assunti, il ricorso per cassazione che mira a trasformare la vicenda in un problema di nullità del contratto è infondato se presuppone una diversa ricostruzione dell'assetto negoziale non condivisa dai giudici di merito.

Come è indicizzato