Cassazione Civile, Ordinanza n. 21427/2022 del 06/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da due preliminari di vendita relativi a un appartamento in edificio in costruzione e a un posto auto. Il preliminare dell'appartamento era subordinato alla concessione, in favore del promissario acquirente, di un mutuo agevolato da perfezionarsi entro sette mesi; secondo il promissario acquirente, la mancata conclusione del definitivo dipese dalla promittente venditrice, che non avrebbe consegnato la documentazione amministrativa necessaria per ottenere il mutuo (in particolare certificato di fine lavori e di abitabilità). La società, invece, sosteneva l'inadempimento dell'altra parte e chiedeva risoluzione dei preliminari, rilascio dei beni, risarcimento per occupazione senza titolo o, in subordine, indennizzo per ingiustificato arricchimento. Il promissario acquirente resistette e formulò domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, in subordine, di risarcimento danni. Nei gradi di merito fu esclusa la risoluzione richiesta dalla società, dichiarata l'inefficacia dei preliminari e il rilascio degli immobili; poi fu accolta la domanda risarcitoria dell'acquirente, con condanna della società a pagare il danno calcolato come differenza tra valore di mercato dell'immobile alla data della domanda di risoluzione (novembre 2002) e prezzo pattuito. In cassazione la società ha dedotto, da un lato, violazione dell'art. 1358 c.c. e omesso esame di fatti decisivi, lamentando che non fosse stato accertato se essa disponesse davvero dei documenti necessari e che non fosse stato valutato il complessivo comportamento delle parti; dall'altro lato, ha contestato la quantificazione del danno, sostenendo che il momento dell'inadempimento andasse collocato non nel 2002 ma nel 1990, cioè alla scadenza del termine per il mutuo o, in subordine, alla scadenza del termine per la stipula del rogito, e che non fosse stata considerata la protratta occupazione dell'immobile da parte del promissario acquirente senza corrispettivo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto inammissibili o infondati i profili di censura relativi al riesame dei fatti e alla dedotta occupazione del bene da parte del promissario acquirente, ma ha accolto il motivo relativo al criterio di individuazione del momento dell'inadempimento ai fini della liquidazione del danno. Ha quindi cassato la sentenza impugnata sul punto e rinviato alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, per nuova valutazione della decorrenza e della quantificazione del risarcimento, applicando il principio secondo cui, nell'inadempimento dell'obbligo di buona fede in pendenza della condizione sospensiva, il momento rilevante è quello in cui la parte non si è più attivata per consentire l'avveramento della condizione e non la successiva domanda giudiziale di risoluzione proposta dalla parte in mala fede. Il resto delle censure è stato respinto nei fatti, ma il ricorso è stato comunque accolto nei limiti indicati, con rinvio.

Norme richiamate

• art. 1358 c.c.

  Impone, nella pendenza della condizione, un obbligo di comportamento secondo buona fede volto a conservare integre le ragioni dell'altra parte; la sua violazione integra un inadempimento autonomo e attuale, fonte di responsabilità risarcitoria.

• art. 1356 c.c.

  È richiamato come rimedio connesso alla disciplina della condizione, insieme all'art. 1359 c.c., in presenza dei relativi presupposti.

• art. 1359 c.c.

  È richiamato come rimedio connesso alla disciplina della condizione, insieme all'art. 1356 c.c., in presenza dei relativi presupposti.

• art. 1453 c.c.

  Non è la norma corretta per individuare il momento dell'inadempimento quando la responsabilità deriva dalla violazione della buona fede in pendenza della condizione; il suo richiamo per far decorrere il danno dalla domanda di risoluzione è ritenuto mal posto.

• art. 2932 c.c.

  È la base della domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica del preliminare proposta dal promissario acquirente.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte distingue tra violazione di legge e omesso esame di un fatto decisivo, ricordando che il controllo ex art. 360, n. 5, c.p.c. richiede un fatto storico decisivo effettivamente non esaminato.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio secondo il rito accelerato previsto da questa norma.

• art. 2 Cost.

  La buona fede contrattuale è letta come espressione del dovere di solidarietà.

• art. 2697 c.c.

  È richiamato solo indirettamente nel riferimento generale al controllo sull'omesso esame e al riparto probatorio, senza una specifica statuizione autonoma.

Massime di principio

• Nella pendenza di una condizione sospensiva, l'obbligo di buona fede ex art. 1358 c.c. è un dovere autonomo e immediatamente vincolante: la sua violazione può integrare un inadempimento risarcibile anche se il contratto non ha ancora prodotto i propri effetti finali.
• Ai fini del risarcimento del danno da violazione dell'obbligo di buona fede in pendenza della condizione, il momento rilevante non coincide con la successiva domanda di risoluzione proposta dalla parte inadempiente, ma con l'ultimo momento in cui la parte obbligata avrebbe potuto attivarsi per favorire l'avveramento della condizione.
• Il criterio di liquidazione del danno deve essere coerente con la natura dell'illecito: non si può applicare automaticamente la disciplina dell'inadempimento del contratto definitivo quando il pregiudizio deriva, invece, dalla violazione del dovere di collaborazione durante la fase condizionata.
• La censura per omesso esame di un fatto decisivo è ammissibile solo se il fatto storico, discusso tra le parti, sia effettivamente decisivo; non è sufficiente sollecitare una diversa ricostruzione del merito o una rivalutazione delle prove.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare le doglianze in una richiesta di nuovo esame del merito, specie quando la contestazione riguardi la valutazione complessiva della condotta delle parti o la ricostruzione di circostanze di fatto già apprezzate dal giudice di merito.

Come è indicizzato