Cassazione Civile, Ordinanza n. 21253/2025 del 25/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un articolato intreccio negoziale immobiliare: nel 1997 era stato concluso un preliminare di compravendita relativo a due appartamenti e a un locale seminterrato, con corresponsione di somme a titolo di acconto e caparra; successivamente le parti avevano stipulato, da un lato, un contratto definitivo di vendita di uno degli immobili e, dall’altro, un nuovo preliminare relativo a un diverso immobile, subordinato a condizione risolutiva legata alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravanti sul primo bene. La promissaria acquirente aveva chiesto l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del preliminare e la risoluzione del contratto definitivo collegato; i convenuti avevano resistito chiedendo, in varie formule, la risoluzione per inadempimento dell’acquirente, la declaratoria di inefficacia/nullità del preliminare e, in subordine, l’avveramento della condizione risolutiva per fatto imputabile alla medesima ex art. 1359 c.c. Nel giudizio di rinvio dopo precedente cassazione, la corte territoriale aveva accolto la domanda ex art. 2932 c.c., dichiarato risolto il contratto di compravendita del 22.10.1997 e condannato al rilascio con ripristino. Con il ricorso per cassazione i soccombenti hanno articolato sette motivi: 1) violazione dell’art. 112 c.p.c. per ultrapetizione, assumendo che in rinvio non fossero state ritualmente riproposte le domande e soprattutto l’offerta di pagamento del prezzo; 2) omesso esame di fatto decisivo e nullità della motivazione, per avere la corte ritenuto riproposte le conclusioni senza considerare il contenuto dell’atto di riassunzione; 3) violazione dell’art. 346 c.p.c., sostenendo che la mancata riproposizione in rinvio equivalga a rinuncia; 4) ulteriore ultrapetizione, perché l’offerta di pagamento non sarebbe stata contenuta nell’atto di riassunzione; 5) omesso esame di fatto decisivo e motivazione apparente per la mancata reiterazione dell’offerta di pagamento; 6) violazione dell’art. 346 c.p.c. per la stessa ragione; 7) violazione dell’art. 112 c.p.c. e omessa motivazione sulla imputazione del prezzo pagato per il contratto definitivo al prezzo dovuto per il preliminare, deducendo che la vendita definitiva era intervenuta tra persone fisiche mentre il preliminare riguardava la società e che, quindi, il pagamento non sarebbe stato imputabile al diverso rapporto. La Corte di cassazione ha respinto tutti i motivi, ribadendo che l’atto di riassunzione nel giudizio di rinvio non deve contenere la pedissequa riproposizione di tutte le domande, eccezioni e conclusioni già formulate nei gradi precedenti, essendo sufficiente il richiamo agli atti antecedenti e alla pronuncia rescindente; ha inoltre ritenuto che la mancata riproposizione formale non equivalga a rinuncia, in difetto di una chiara e inequivoca manifestazione di volontà. Quanto al pagamento del prezzo, la Corte ha valorizzato la disponibilità già manifestata nel giudizio di merito e il fatto che, in una domanda di esecuzione specifica di preliminare con prezzo da corrispondere alla stipula del definitivo, l’offerta richiesta dall’art. 2932, comma 2, c.c. può risultare implicita nella domanda stessa. Infine, ha ritenuto corretta la valutazione di merito sul collegamento negoziale tra i due contratti e sull’imputazione del prezzo già versato al corrispettivo residuo dovuto per l’immobile da trasferire ex art. 2932 c.c., escludendo vizi di omessa pronuncia o motivazione apparente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la sentenza di rinvio della Corte d’appello di Lecce, che aveva accolto la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. relativa all’immobile oggetto del preliminare, subordinando il trasferimento al pagamento del residuo prezzo, e aveva dichiarato risolto il contratto di compravendita del 22.10.1997 con condanna alla restituzione del bene e al ripristino. La Corte ha escluso sia l’ultrapetizione sia l’omesso esame di fatti decisivi, affermando che nel giudizio di rinvio si opera sulla base delle domande ed eccezioni già introdotte nei gradi precedenti e richiamate tramite l’atto di riassunzione, senza necessità di una nuova e completa riproposizione formale; ha anche escluso che la mancata reiterazione espressa equivalga a rinuncia. È stata ritenuta corretta pure l’imputazione del pagamento effettuato per il contratto definitivo al prezzo residuo dovuto per il preliminare collegato, trattandosi di valutazione di merito insindacabile in cassazione nei limiti dedotti. Le spese di legittimità sono state poste a carico dei ricorrenti, con attestazione dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto può essere accolta anche quando il pagamento del prezzo sia dovuto al momento del trasferimento; l’offerta può risultare implicita nella proposizione della domanda, e il pagamento può essere imposto come condizione dell’effetto traslativo.

• art. 345 c.p.c.

  La preclusione alla produzione di documenti in appello non opera, nel caso affrontato, rispetto alla documentazione urbanistica o edilizia necessaria per l’esecuzione in forma specifica del preliminare immobiliare, se rilevante ai fini del trasferimento ex art. 2932 c.c.

• art. 346 c.p.c.

  La mancata riproposizione in sede di riassunzione dinanzi al giudice di rinvio non determina di per sé rinuncia alle domande o eccezioni già formulate; la norma rileva semmai nella precedente fase di appello, non nel giudizio di rinvio in sé.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è ultrapetizione quando il giudice di rinvio decide sulla base dell’assetto sostanziale delle domande già coltivate nei gradi precedenti e ritualmente richiamate, anche se l’atto di riassunzione non le riproduce con identica formulazione.

• art. 132, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La motivazione non è apparente se la sentenza spiega il percorso logico-giuridico seguito nella valutazione dell’ampiezza del giudizio di rinvio, del pagamento del prezzo e del collegamento tra i contratti.

• art. 1359 c.c.

  La domanda di avveramento della condizione per fatto imputabile alla controparte è stata esaminata e respinta nel merito dalla corte di rinvio, senza che la cassazione ravvisasse vizi nella relativa statuizione.

• art. 392 c.p.c.

  L’atto di riassunzione riattiva il giudizio di rinvio e ha funzione meramente ripetitiva delle richieste già avanzate negli atti processuali precedenti, potendo essere integrato dal loro contenuto.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di rinvio, l’atto di riassunzione non richiede una riformulazione completa e analitica di tutte le domande, eccezioni e conclusioni già proposte nei gradi precedenti: è sufficiente che esso riattivi il processo e richiami il contenuto degli atti antecedenti e della pronuncia rescindente.
• La mancata reiterazione espressa di una domanda o eccezione nell’atto di riassunzione non equivale, di per sé, a rinuncia; per configurare una rinuncia è necessaria una manifestazione chiara, univoca e incompatibile con la volontà di coltivare la pretesa.
• Nel giudizio di rinvio il perimetro della controversia va determinato alla luce della sentenza di cassazione e delle domande già ritualmente introdotte e coltivate nei precedenti gradi di merito, con esclusione di letture formalistiche dell’atto di riassunzione.
• In una domanda di esecuzione specifica del preliminare immobiliare, quando il prezzo è previsto come dovuto al definitivo, l’offerta di pagamento richiesta dall’art. 2932 c.c. può essere soddisfatta dalla stessa proposizione della domanda, se da essa risulta inequivocamente la disponibilità ad adempiere.
• La valutazione sull’esistenza di un collegamento negoziale tra più contratti e sull’imputazione di pagamenti già eseguiti ai rispettivi rapporti integra apprezzamento di merito, censurabile in cassazione solo nei limiti del vizio di legittimità e non mediante una semplice richiesta di rivalutazione del materiale probatorio.
• La produzione documentale relativa alla regolarità edilizia o alla sanatoria dell’immobile può essere rilevante e ammissibile nel giudizio sull’esecuzione in forma specifica del preliminare, se necessaria per decidere sulla trasferibilità del bene.

Come è indicizzato