Cassazione Civile, Sentenza n. 19031/2022 del 13/06/2022

Esito

La controversia

Il ricorrente deduce che la Corte d'appello non ha valutato un fatto controverso e decisivo: la dichiarazione sottoscritta da Paudice in udienza l'11/05/1999 (estratto di verbale) con la quale confermava l'offerta di pagamento e chiedeva l'esecuzione della vendita promessa. Tale dichiarazione avrebbe costituito manifestazione scritta ed inequivoca di volontà del promissario acquirente di voler dare esecuzione al preliminare, superando la clausola che prevedeva la nullità della promessa in caso di impossibilità di realizzare i box (clausola ritenuta dalla Corte condizione apposta nell'interesse esclusivo dell'acquirente). Il ricorrente quindi censura l'omesso esame di questo documento decisivo e la conseguente errata esclusione che la condizione fosse stata implicitamente rinunciata o che fosse ravvisabile una manifestazione negoziale idonea.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale (omesso esame di fatto decisivo), ha ritenuto che il verbale e la citazione sottoscritta dal Paudice siano rilevanti per verificare l'esistenza di una manifestazione di volontà idonea a estinguere/neutralizzare la condizione unilaterale, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Napoli, altra composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità. Ha dichiarato assorbiti gli altri motivi del ricorso e il ricorso incidentale condizionato della resistente.

Norme richiamate

• art. 2932 cod. civ.

  Norma richiamata quale titolo dell'azione di adempimento in forma specifica della vendita promessa; il ricorrente aveva chiesto l'esecuzione del preliminare ai sensi di tale disposizione.

• art. 1331 cod. civ.

  Richiamato nella motivazione come parametro per distinguere un diritto d'opzione (o figura analoga) dalla mera condizione; la Corte ha discusso se la clausola potesse avere efficacia di opzione soggetta a forma.

• art. 1353 cod. civ.

  Richiama le regole sulla forma e prova dei contratti; nella decisione è richiamato il principio secondo cui, per negozi che richiedono forma scritta 'ad substantiam', gli elementi essenziali (consenso, res, pretium) devono risultare da atto scritto.

• art. 2909 cod. civ.

  Articolo evocato nella censura relativa al giudicato interno; la Corte ha ritenuto comunque assorbente la decisione sul primo motivo e non ha dovuto approfondire la questione.

• art. 2688 cod. civ.

  Men­tionato come possibile rimedio per tutelare terzi che vantino diritti trascritti (meccanismo di cancellazione della trascrizione) laddove si ponga il problema della tutela dei terzi rispetto alla scelta del promissario acquirente.

• art. 30 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato nel quadro della discussione sull'attualità della destinazione urbanistica del lotto; la verifica dell'edificabilità era stata considerata dalla Corte di merito ma risultava meno decisiva dopo la manifestazione di volontà dell'acquirente.

• Cass. sent. n. 11816/1992

  Giurisprudenza fondamentale richiamata: distingue la condizione 'unilaterale' e afferma che la dichiarazione di chi è favorito da tale condizione configura esercizio di un'opzione o diritto potestativo soggetto alla forma del negozio cui accede; la Corte di merito aveva fatto proprio tale orientamento nella valutazione della clausola.

• Sezioni unite, sent. n. 6459/2020

  Ricordata per il principio secondo cui l'esigenza della forma scritta va interpretata tenendo conto della funzione della norma e della tutela sostanziale, evitando approcci eccessivamente formalistici.

• Cass. sent. n. 3741/2013

  Precedente della stessa causa: la Corte di Cassazione aveva già cassato una decisione dei giudici napoletani rilevando l'insufficienza della motivazione nel negare che la clausola potesse essere qualificata come condizione unilaterale.

Massime di principio

• Una clausola che renda il preliminare 'non stipulato' in caso di impossibilità di una destinazione prevista può costituire una condizione apposta nell'interesse esclusivo di una parte (condizione unilaterale) e può essere desumibile implicitamente dal contenuto complessivo del contratto.
• Quando si discute di contratti immobiliari per i quali è richiesta forma scritta 'ad substantiam', atti processuali sottoscritti dalla parte (es. atto di citazione, verbale d'udienza) possono integrare o manifestare la volontà scritta necessaria per far valere o rinunciare a talune condizioni, purché emergano in maniera chiara e idonea a rappresentare la volontà della parte.
• La rinuncia o la manifestazione di volontà del promissario favorito da una condizione unilaterale richiede valutazione sulla forma: la giurisprudenza ammette che certe manifestazioni processuali possano avere valore equivalente, ma la prova deve essere inequivoca.
• In caso di omesso esame di documenti o fatti processuali decisivi da parte del giudice di merito, la Corte di Cassazione può cassare e rinviare la causa per nuovo esame.
• Nelle controversie immobiliari è utile produrre e conservare manifestazioni di volontà chiare e sottoscritte (es. verbali, comunicazioni firmate) per dimostrare la volontà di avvalersi o rinunciare a condizioni; ciò previene contestazioni sulla forma e sull'interpretazione della clausola.