Cassazione Civile, Ordinanza n. 26024/2024 del 04/10/2024

Esito

La controversia

La controversia riguardava un locale ad uso cantina situato nel sottoscala di un edificio condominiale. Due condomini avevano agito per sentir dichiarare l’acquisto per usucapione della proprietà esclusiva del bene, sostenendo di averlo posseduto in modo pieno, esclusivo e continuato per lungo tempo, con chiusura del locale a chiave, possesso delle chiavi e utilizzo del vano come ripostiglio. In primo grado la domanda di usucapione era stata rigettata e, su domanda riconvenzionale, era stato ordinato il rilascio del locale. La corte d’appello aveva confermato il rigetto, ritenendo che il maggior uso della cosa comune tollerato dagli altri compossessori non bastasse a dimostrare un possesso esclusivo ad usucapionem, che l’apprensione del bene era avvenuta previo accordo e quindi in regime di mera detenzione, e che la presenza di impianti condominiali nel vano fosse indice di possesso promiscuo. Con il ricorso per cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione del giudicato interno, assumendo che il tribunale avesse già accertato il possesso esclusivo; 2) violazione degli artt. 1102, 1117, 1164, 1027 e 1028 c.c., sostenendo che il comproprietario gode di compossesso e che non occorre una formale interversione del possesso per usucapire, essendo sufficiente un comportamento durevole incompatibile con il compossesso altrui; 3) irrilevanza del fatto che il bene fosse gravato dal passaggio di impianti condominiali, poiché un bene gravato da servitù può comunque essere usucapito in proprietà esclusiva; 4) violazione degli artt. 115 e 229 c.p.c. per mancato rispetto del principio di non contestazione. La Corte ha ritenuto infondato il primo motivo, ma ha accolto il secondo, il terzo e il quinto (assorbendo il quarto), perché la corte territoriale non aveva verificato in concreto se i fatti allegati, e in particolare il possesso esclusivo delle chiavi, la chiusura del locale sin dal 1982 e l’impedimento dell’accesso agli altri condomini, integrassero un possesso esclusivo incompatibile con il compossesso altrui; inoltre ha ribadito che non è necessaria una formale interversio possessionis e che la presenza di una servitù/passaggio di impianti non impedisce l’usucapione della proprietà esclusiva del bene.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato per la definizione camerale del ricorso

• art. 1102 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di uso della cosa comune e compossesso

• art. 1117 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di bene condominiale e comunione

• art. 1164 c.c.

  richiamato in relazione all’interversione del possesso; la Corte precisa che il partecipante alla comunione non deve compiere atti di interversione in senso tecnico per dimostrare il possesso esclusivo, ma devono risultare atti durevoli incompatibili con il compossesso altrui

• art. 1027 c.c.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere la compatibilità tra usucapione della proprietà e servitù passiva

• art. 1028 c.c.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere la compatibilità tra usucapione della proprietà e servitù passiva

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per il principio di non contestazione, motivo poi assorbito

• art. 229 c.p.c.

  richiamato per il principio di non contestazione, motivo poi assorbito

Massime di principio

• Il giudicato non si forma sul mero fatto, ma sulla statuizione minima della decisione composta dalla sequenza fatto-norma-effetto; se una domanda è stata rigettata, la parte che l’ha proposta non può vantare su quel punto una posizione di vantaggio assistita da giudicato interno impeditivo della rivalutazione in appello.
• Nel caso di bene comune o condominiale, il partecipante che invochi l’usucapione della proprietà esclusiva non deve necessariamente provare una formale interversione del possesso in senso tecnico, ma deve dimostrare un comportamento durevole, univoco e incompatibile con il permanere del compossesso degli altri.
• Atti di gestione ordinaria, di utilizzazione tollerata o di mera migliore fruizione della cosa comune non sono sufficienti a trasformare il compossesso in possesso esclusivo ad usucapionem.
• Ai fini dell’usucapione di un bene comune, il giudice deve verificare in concreto se gli elementi allegati e provati - come la chiusura del bene, il possesso esclusivo delle chiavi e l’impedimento dell’accesso agli altri partecipanti - siano realmente idonei a escludere il compossesso altrui.
• La circostanza che il bene usucapendo sia gravato da servitù o da impianti tecnologici condominiali non esclude, di per sé, la possibilità di acquistarlo per usucapione in proprietà esclusiva, poiché la proprietà può coesistere con diritti reali altrui che ne limitino l’esercizio.

Come è indicizzato