Sentenza del 20/07/2018 n. 19356 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava un avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro relativo alla vendita di un terreno edificabile. Il prezzo dichiarato nell'atto, pari a 235.000 euro, era stato elevato dall'Agenzia delle entrate a 500.000 euro sulla base di una perizia dell'Agenzia del territorio, che richiamava le quotazioni O.M.I. e una stima sintetico-comparativa fondata su zona, consistenza, potenzialità edificatoria, appetibilità dell'immobile e momento della vendita. I contribuenti contestavano la sufficienza della motivazione e l'utilizzo dei valori O.M.I. come base dell'accertamento.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle entrate, ritenendo validi i motivi relativi alla violazione delle norme sull'accertamento del valore e all'insufficiente valutazione della motivazione dell'atto. La Corte ha chiarito che le quotazioni O.M.I. non costituiscono, da sole, una prova sufficiente né una fonte tipica di prova, ma possono essere utilizzate come strumento di ausilio insieme ad altri elementi indiziari. Nel caso concreto, la perizia non si fondava esclusivamente sui dati O.M.I., ma anche su ulteriori criteri estimativi. La sentenza favorevole ai contribuenti è stata cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale della Toscana, in diversa composizione, affinché verificasse concretamente se l'Amministrazione avesse utilizzato i dati O.M.I. insieme ad elementi sufficienti a determinare correttamente l'esistenza e l'ammontare dell'imposta. La CTR doveva decidere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  art. 51, commi 2 e 3; art. 52, comma 2-bis

  Disciplinano i criteri di determinazione del valore dei beni ai fini dell'imposta di registro e i requisiti dell'avviso di rettifica e liquidazione. L'atto deve indicare i criteri astratti utilizzati per determinare il maggior valore, consentendo al contribuente di comprendere e contestare la pretesa.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 35

  Richiamato nel dibattito sull'utilizzabilità dei valori di mercato e delle quotazioni O.M.I. negli accertamenti immobiliari.

• Legge n. 88 del 2009, art. 24

  La Corte ha escluso che tale disposizione impedisca in assoluto l'uso delle quotazioni O.M.I. nell'imposta di registro. Esse non possono costituire l'unico fondamento dell'accertamento, ma possono essere valorizzate insieme ad altri elementi di valutazione.

• Art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5

  Ha disciplinato i motivi del ricorso per Cassazione proposto dall'Agenzia, rispettivamente per violazione di legge e per insufficiente o contraddittoria motivazione.

• Art. 115 c.p.c., comma 2

  Le quotazioni O.M.I., in quanto dati liberamente consultabili e riconducibili a nozioni di fatto di comune esperienza, possono essere utilizzate dal giudice come ausilio, ma offrono soltanto indicazioni di larga massima.

Massime di principio

• Le quotazioni O.M.I. non sono sufficienti, da sole, a dimostrare il maggior valore di un immobile e non costituiscono una prova automatica del valore venale.
• L'Amministrazione finanziaria può utilizzare i dati O.M.I. insieme ad altri elementi concreti, quali caratteristiche della zona, superficie, destinazione urbanistica, potenzialità edificatoria, appetibilità, comparabili e periodo della vendita.
• Un avviso di rettifica è adeguatamente motivato se indica i criteri essenziali utilizzati per la stima e consente al contribuente di comprendere la pretesa e contestarne sia l'esistenza sia l'importo; non è sempre necessaria l'allegazione di ogni documento o dato informativo richiamato.
• La validità formale della motivazione dell'avviso non significa che il maggior valore sia automaticamente corretto: il giudice deve comunque verificare in concreto la sufficienza e l'attendibilità degli elementi utilizzati per determinare l'importo.
• In una situazione analoga, il contribuente dovrebbe contestare non solo l'uso delle quotazioni O.M.I., ma soprattutto la loro eventuale utilizzazione esclusiva, l'inadeguatezza dei comparabili, la mancata considerazione delle caratteristiche specifiche dell'immobile e l'erroneità del calcolo finale.