Cassazione Civile, Ordinanza n. 24434/2025 del 03/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita di porzioni di terreni siti in Sarzana. L'acquirente ha chiesto la riduzione del prezzo sostenendo che, dopo l'acquisto, avrebbe scoperto che una parte dei lotti presentava una destinazione urbanistica diversa e meno favorevole rispetto a quella indicata nel certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto, con conseguente minor utilità economica dei beni. In particolare, nel certificato compariva per alcune porzioni la dicitura "Col a IS MA" anziché "Col a IS CE". Il Tribunale e poi la Corte d'appello hanno ritenuto che la difformità derivasse da un errore materiale imputabile al Comune e che l'errore fosse percepibile dall'acquirente, anche perché nell'atto era espressamente indicato che i terreni erano già stati interamente asserviti per la costruzione di un fabbricato limitrofo e quindi privi di indice di edificabilità. Il ricorrente ha proposto tre motivi: 1) violazione dell'art. 1489 c.c., sostenendo che la norma si applica anche ai vincoli pubblicistici e che la diversa destinazione urbanistica costituiva un onere non dichiarato; 2) violazione dell'art. 1489 c.c. per asserito travisamento della consulenza tecnica d'ufficio, che avrebbe mostrato un maggior valore dei terreni con destinazione "Col a IS MA"; 3) violazione dell'art. 96 c.p.c. contro la condanna per responsabilità aggravata, contestandone i presupposti e la quantificazione. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi, confermando che non vi era stata una dichiarazione contrattuale idonea a far apparire edificabili i terreni, che la consulenza tecnica non sosteneva la tesi dell'acquirente ma semmai la smentiva, e che la condanna ex art. 96 c.p.c. era insindacabile nel merito quanto all'accertamento della mala fede o colpa grave e legittimamente liquidata in via equitativa. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell'acquirente, confermando la sentenza della Corte d'appello di Genova che aveva già respinto la domanda di riduzione del prezzo e aveva confermato la condanna ex art. 96 c.p.c. a carico dell'attore. La Corte ha ritenuto che il certificato di destinazione urbanistica contenesse un errore materiale non imputabile al venditore e comunque facilmente percepibile, che la consulenza tecnica non provasse un pregiudizio risarcibile in favore dell'acquirente e che la statuizione sulla responsabilità processuale aggravata fosse correttamente motivata e liquidata equitativamente. Il ricorrente è stato condannato anche al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e all'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  Si ribadisce che la norma può operare anche rispetto a oneri e limitazioni di natura pubblicistica che incidano sul godimento del bene, ma nel caso concreto non ricorrevano i presupposti, poiché non vi era stata una effettiva dichiarazione contrattuale di edificabilità e l'errore nel certificato era materiale e percepibile.

• art. 360 c.p.c.

  Il motivo di ricorso è stato formulato come censura di violazione di legge, ma la Corte ha escluso che le doglianze consentissero di sovvertire l'apprezzamento di merito svolto dal giudice di appello.

• art. 96 c.p.c.

  La responsabilità aggravata richiede l'accertamento di mala fede o colpa grave, valutazione di fatto non sindacabile in cassazione se congruamente motivata; la liquidazione del danno può avvenire equitativamente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come parametro per determinare l'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In tema di art. 1489 c.c., il compratore può chiedere la riduzione del prezzo anche quando il bene sia gravato da limiti di natura pubblicistica incidenti sul godimento o sulla edificabilità, ma occorre che l'onere o la limitazione non sia stata dichiarata e che non risulti conosciuta o facilmente riconoscibile dall'acquirente.
• L'azione ex art. 1489 c.c. non può essere accolta quando la difformità documentale dipenda da un mero errore materiale del certificato allegato al contratto, specie se il testo complessivo dell'atto consente di escludere l'affidamento dell'acquirente sulla diversa situazione giuridica del bene.
• Le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio devono essere lette nel loro effettivo contenuto: se la CTU dimostra che il bene, nella qualificazione corretta, vale più di quanto pagato, esse possono semmai smentire, e non confermare, la domanda dell'attore.
• La responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. presuppone un apprezzamento di fatto sulla mala fede, colpa grave o difetto di normale prudenza nella proposizione o resistenza in giudizio; tale valutazione è insindacabile in cassazione se non nei limiti del vizio motivazionale consentito.
• La liquidazione del danno da responsabilità aggravata può essere effettuata equitativamente, purché la misura sia ragionevolmente correlata alla gravità della condotta processuale censurata.

Come è indicizzato