Cassazione Civile, Ordinanza n. 34503/2023 del 11/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un manufatto insistente su area demaniale marittima, poi risultato non trasferibile perché già incamerato dallo Stato. La società acquirente, ottenuta la declaratoria di nullità del contratto e fallite le azioni esecutive verso la venditrice, ha convenuto in giudizio il notaio rogante e il mediatore per ottenere il risarcimento dei danni. La Corte d'appello ha ritenuto responsabili il notaio, per non avere accertato e segnalato l'assenza di un valido titolo idoneo al trasferimento e il rischio di incameramento, e l'agenzia immobiliare, per avere taciuto circostanze conosciute o conoscibili sulla sicurezza dell'affare; ha inoltre dichiarato operante la manleva del Lloyd’s per il notaio e ha escluso la copertura della polizza invocata dall'agenzia verso Itas. I Lloyd’s hanno ricorso per cassazione con due motivi: 1) violazione dell'art. 2229 c.c., sostenendo che il notaio non sarebbe tenuto ad acquisire e scrutinare il titolo concessorio né ad avvertire l'acquirente del rischio di incameramento in una compravendita di proprietà superficiaria su area demaniale; 2) violazione degli artt. 1218, 1223 e 1227 c.c., censurando la liquidazione del danno, in particolare l'inclusione della caparra confirmatoria, ritenuta non causalmente riconducibile alla condotta del notaio. L'agenzia immobiliare ha proposto ricorso incidentale deducendo: 1) violazione dell'art. 1759 c.c. e vizi motivazionali, contestando la propria responsabilità professionale e la riferibilità alla società delle conoscenze del soggetto che aveva presenziato al sopralluogo; 2) violazione delle condizioni di polizza, dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 1218 c.c., lamentando l'erronea declaratoria di inoperatività della copertura assicurativa Itas, che avrebbe dovuto essere verificata alla luce della documentazione in atti. Itas ha proposto ricorso incidentale condizionato all'eventuale accoglimento dell'incidentale dell'agenzia.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale dei Lloyd’s e il ricorso incidentale dell’agenzia immobiliare. Ha ritenuto infondato il primo motivo dei Lloyd’s, affermando che il notaio, secondo la diligenza qualificata propria della professione e la buona fede oggettiva, deve compiere le indagini necessarie a verificare la commerciabilità del bene e informare le parti dei rischi rilevanti per la conclusione dell'affare; nella specie, doveva acquisire e valutare la concessione e segnalare il rischio di incameramento. Ha rigettato anche il secondo motivo, osservando che il danno è stato correttamente liquidato secondo il criterio della situazione economica in cui l'acquirente si sarebbe trovata se il notaio avesse adempiuto diligentemente, essendo ragionevole che l'avviso tempestivo avrebbe consentito di recuperare anche la caparra versata. Ha poi respinto l'incidentale dell'agenzia, ricordando che il mediatore professionale deve comunicare le circostanze note o conoscibili con ordinaria diligenza che incidono sulla sicurezza dell'affare; la sua responsabilità è stata quindi correttamente affermata. Quanto al motivo sulla polizza Itas, lo ha dichiarato inammissibile perché diretto a censurare un errore di fatto, deducibile semmai con revocazione ex art. 395, n. 4, c.p.c. Il ricorso incidentale condizionato di Itas è stato dichiarato inefficace per il rigetto dell'incidentale dell'agenzia. Le spese del giudizio di cassazione sono state compensate tra i ricorrenti principali e l'agenzia, mentre Lloyd’s e l'agenzia sono state condannate in solido alle spese in favore della società acquirente e di Itas.

Norme richiamate

• art. 2229 c.c.

  Richiamato nel motivo del ricorrente per contestare l'estensione degli obblighi professionali del notaio; la Corte conferma invece che la prestazione notarile include le indagini necessarie e i doveri accessori di informazione e consiglio.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Norma processuale invocata per denunciare violazioni di legge nei motivi di ricorso.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato per la responsabilità contrattuale del notaio e del mediatore per inadempimento degli obblighi professionali.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato ai fini della risarcibilità del danno conseguenza direttamente derivante dall'inadempimento.

• art. 1227 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare il nesso tra condotta e danno e l'eventuale incidenza del comportamento del danneggiato.

• art. 1759 c.c.

  il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla conclusione dello stesso

  La Corte afferma che l'obbligo informativo del mediatore va letto in coordinazione con i canoni di correttezza e diligenza professionale; comprende le circostanze note o conoscibili con ordinaria diligenza e impone di astenersi dal fornire informazioni non verificate.

• artt. 1175 e 1176 c.c.

  Richiamati per fondare il dovere di correttezza e la diligenza professionale del mediatore e, più in generale, per qualificare la prestazione professionale del notaio.

• L. n. 39 del 1989

  Richiamata per sottolineare la natura professionale dell'attività di mediazione e il requisito di competenza del mediatore.

• art. 2 L. n. 39 del 1989

  Citato per i requisiti di cultura e competenza richiesti al mediatore.

• art. 6 L. n. 39 del 1989

  Richiamato quale norma che collega l'iscrizione del mediatore alla spettanza del compenso.

• art. 380bis c.p.c.

  Indicata la trattazione in adunanza camerale per la presenza dei relativi presupposti.

• art. 378 c.p.c.

  Richiamato per il deposito di memorie.

• art. 395, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Indicato come rimedio corretto per censurare l'errore di fatto dedotto con il motivo sull'operatività della polizza assicurativa.

Massime di principio

• Il notaio, nell'esercizio della propria prestazione professionale, non si limita a recepire la volontà delle parti, ma deve compiere le indagini preparatorie necessarie a verificare la commerciabilità del bene e il raggiungimento dello scopo dell'atto, nonché fornire alle parti le informazioni rilevanti e il dovere di consiglio sulle scelte tecnico-giuridiche.
• La responsabilità contrattuale del notaio può derivare anche dall'omessa informazione su circostanze che incidono sulla validità o sull'utilità economico-giuridica del trasferimento, quando tali circostanze siano conoscibili con la diligenza qualificata richiesta dalla professione.
• Il mediatore professionale è tenuto a comunicare alle parti le circostanze note o conoscibili con ordinaria diligenza che incidano sulla valutazione e sicurezza dell'affare; non può limitarsi a fornire informazioni non controllate o incomplete.
• Nella liquidazione del danno da inadempimento professionale occorre ricostruire la situazione economica in cui il danneggiato si sarebbe trovato se la prestazione fosse stata eseguita correttamente, includendo le conseguenze patrimoniali che appaiano ragionevolmente evitabili con l'adempimento diligente.
• L'errore di fatto relativo all'esistenza o al contenuto di documenti in atti non può essere fatto valere con ricorso per cassazione come violazione di legge, ma va dedotto, se del caso, con revocazione nei limiti di cui all'art. 395, n. 4, c.p.c.

Come è indicizzato