Cassazione Civile, Ordinanza n. 34375/2023 del 11/12/2023

Esito

La controversia

Una società aveva acquistato, con preliminare e poi rogito, un terreno che le era stato rappresentato come libero da pesi e idoneo a una destinazione edificatoria per la realizzazione di un complesso residenziale. Dopo l'immissione nel possesso, durante lavori di pulizia del fondo, la società aveva rinvenuto una struttura in cemento ricollegata a una cabina di manovra di una condotta idrica sottostante, asservita coattivamente in via amministrativa ma non trascritta nei registri immobiliari. L'acquirente sosteneva che tale vincolo rendesse il fondo praticamente inedificabile e chiedeva riduzione del prezzo e risarcimento danni ex art. 1489 c.c. I giudici di merito avevano rigettato la domanda ritenendo la servitù apparente e valorizzando, inoltre, l'obbligo dell'acquirente di usare ordinaria diligenza. In cassazione la società deduceva: 1) violazione degli artt. 116 c.p.c., 1489 e 1061 c.c. per erronea valutazione delle prove e per avere ritenuto apparente la servitù, nonché per non avere considerato l'assenza di conoscenza effettiva del vincolo; 2) violazione degli artt. 116 c.p.c., 1489, 1362 e 118 disp. att. c.c. per avere qualificato come di mero stile le clausole contrattuali di garanzia sulla libertà del fondo, sostenendo che esse integrassero un affidamento tutelato e che il venditore restasse responsabile anche se il vincolo fosse stato riconoscibile; 3) violazione degli artt. 91 ss. c.p.c. sulla liquidazione delle spese nei confronti dei terzi chiamati in garanzia, assumendo che la chiamata fosse stata provocata dai venditori e non dalla società attrice, e che i terzi non fossero stati destinatari di domande dell'attrice.

La decisione

La Corte ha rigettato i primi due motivi, affermando che la clausola di garanzia non era una mera clausola di stile ma una vera pattuizione di garanzia; tuttavia ha ritenuto corretta la conclusione di merito sulla non operatività della tutela ex art. 1489 c.c., perché la servitù di acquedotto era apparente: la cabina di manovra costituiva opera visibile e permanente, obiettivamente destinata all'esercizio della servitù e idonea a rendere percepibile il peso gravante sul fondo. In tale situazione, la tutela dell'affidamento dell'acquirente cede di fronte alla servitù apparente e all'obbligo di ordinaria diligenza dell'acquirente professionale che si appresti a sviluppare un progetto edificatorio. È stato invece accolto il terzo motivo: la Corte ha cassato la sentenza nella parte in cui aveva posto a carico della società acquirente anche le spese dei terzi chiamati in garanzia, rilevando che il giudice d'appello non aveva verificato se la domanda di garanzia fosse manifestamente infondata o arbitraria; rilevando l'assenza di un rapporto sostanziale idoneo a giustificare la manleva, ha deciso nel merito ponendo le spese di quei terzi a carico dei venditori chiamanti. Il ricorso è stato quindi respinto nel complesso quanto al merito della domanda principale, ma accolto parzialmente sulle spese, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e dei resistenti alle spese di lite dei terzi chiamati.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  La garanzia del venditore opera se il bene è gravato da pesi o diritti non apparenti e non conosciuti dall'acquirente; la responsabilità del venditore è esclusa se il vincolo è apparente o comunque effettivamente conosciuto dal compratore.

• art. 1061 c.c.

  Una servitù è apparente quando esistono opere visibili e permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e tali da rendere non equivoco il peso gravante sul fondo.

• art. 116 c.p.c.

  La censura sulla valutazione delle prove non può tradursi in una rivalutazione del merito se il giudice di appello ha già accertato i fatti decisivi.

• art. 1362 c.c.

  Le clausole contrattuali vanno interpretate secondo i criteri ermeneutici complessivi, non potendo essere isolate dal contesto dell'intero regolamento negoziale.

• art. 1363 c.c.

  Le clausole del contratto devono essere interpretate le une per mezzo delle altre, valorizzando il significato complessivo dell'atto.

• art. 1176, comma 2, c.c.

  Le parti di un rapporto obbligatorio devono usare la diligenza qualificata richiesta dalla natura dell'attività, sicché l'acquirente professionale deve svolgere verifiche adeguate rispetto al fine perseguito.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese seguono la soccombenza, ma nei rapporti con i terzi chiamati in garanzia occorre verificare se la chiamata sia stata giustificata oppure manifestamente infondata.

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  La Corte, cassata la sentenza sul punto delle spese, ha deciso nel merito direttamente regolando le spese dei terzi chiamati.

• art. 384, ultimo comma, c.p.c.

  La Corte ha corretto la qualificazione delle clausole contrattuali, rettificando la motivazione impugnata.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica le diverse ragioni di fatto delle due decisioni di merito.

• art. 54, comma 2, d.l. n. 83 del 2012

  Rende applicabile la disciplina della doppia conforme ai giudizi d'appello introdotti nei termini previsti.

• L. n. 134 del 2012

  Legge di conversione richiamata per l'applicazione della disciplina della doppia conforme.

Massime di principio

• In tema di art. 1489 c.c., l'espressa garanzia del venditore sulla libertà del bene da pesi o diritti tutela l'affidamento dell'acquirente, ma non impedisce al giudice di escludere la responsabilità del venditore quando il vincolo sia apparente o comunque effettivamente conosciuto dall'acquirente.
• Una servitù è "apparente" non per la mera visibilità materiale dell'opera, ma quando l'opera permanente è oggettivamente e univocamente destinata all'esercizio del peso, rendendo percepibile in modo non equivoco l'esistenza del vincolo.
• Quando l'acquisto di un terreno è effettuato da soggetti professionalmente interessati a una specifica iniziativa edificatoria, grava sull'acquirente un dovere di diligenza qualificata e di verifica preventiva dello stato del bene, che può attenuare l'efficacia dell'affidamento nelle sole dichiarazioni del venditore.
• Le clausole con cui il venditore dichiara il bene libero da pesi e diritti reali non sono clausole di stile se inserite nel contesto dell'assetto negoziale come vere pattuizioni di garanzia; vanno interpretate sistematicamente e non atomisticamente.
• In tema di spese del terzo chiamato in garanzia impropria, la regola della soccombenza a carico dell'attore soccombente conosce eccezione quando la chiamata del convenuto sia manifestamente infondata o priva di base sostanziale, nel qual caso le spese restano a carico del chiamante.
• Nel giudizio di legittimità, in caso di doppia conforme, il motivo di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l'indicazione specifica delle diverse rationes decidendi di primo e secondo grado, altrimenti è inammissibile.

Come è indicizzato