Cassazione Civile, Ordinanza n. 10145/2025 del 17/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare del 1995, con prezzo già integralmente versato e consegna anticipata dell'immobile al promissario acquirente, a cui erano stati posti a carico anche spese di manutenzione e condominiali. Dopo il rifiuto dell'acquirente di stipulare il definitivo, gli eredi del promittente venditore hanno chiesto la risoluzione del preliminare per inadempimento dell'acquirente e la restituzione dell'immobile, oltre alla restituzione della somma incassata, con detrazione dell'equivalente pecuniario per l'uso e godimento del bene durante l'occupazione anticipata. In appello la risoluzione è stata pronunciata e il bene ordinato in rilascio; tuttavia la Corte territoriale ha negato sia la richiesta relativa all'uso e godimento dell'immobile sia quella relativa al box auto, ritenendo non allegato e non provato un danno risarcibile da occupazione sine titulo. Le ricorrenti hanno censurato tale decisione con due motivi: 1) violazione degli artt. 112 e 116 c.p.c. e dell'art. 2033 c.c., sostenendo che la domanda riguardava una restituzione conseguente alla risoluzione e non un risarcimento del danno, sicché doveva applicarsi la ripetizione dell'indebito e il promissario acquirente doveva corrispondere i frutti dell'anticipato godimento; 2) violazione degli artt. 1226 e 2043 c.c. per il rigetto della domanda sul box auto, deducendo che il danno da occupazione illegittima fosse certo e liquidabile equitativamente. La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo errato qualificare la domanda restitutoria come domanda risarcitoria, ma ha respinto il secondo motivo, applicando i principi delle Sezioni Unite sul danno da occupazione senza titolo e rilevando che, per il box, mancavano allegazioni e prova del concreto pregiudizio e della sua specifica utilizzabilità produttiva.

La decisione

La Corte ha accolto solo il primo motivo di ricorso e respinto il secondo. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione, per un nuovo esame conforme al principio secondo cui, a seguito della risoluzione del preliminare per inadempimento, la consegna anticipata del bene va regolata in termini restitutori ex art. 2033 c.c. e non risarcitori. La Corte di rinvio dovrà riesaminare la domanda relativa alla somma da restituire e agli eventuali frutti dell'anticipato godimento, oltre a provvedere sulle spese del giudizio di legittimità. È invece confermato il rigetto della domanda di risarcimento relativa all'occupazione del box, per difetto di allegazione e prova del danno secondo i principi delle Sezioni Unite sul danno da occupazione sine titulo.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato quale parametro del divieto di pronunciare su una domanda diversa da quella effettivamente proposta; la Corte territoriale è stata ritenuta aver impropriamente riqualificato la domanda restitutoria come domanda di risarcimento del danno.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato per censurare la valutazione probatoria del giudice di merito; non è stato accolto sul secondo motivo, mentre sul primo la Corte ha ritenuto errata la qualificazione della domanda.

• art. 2033 c.c.

  La risoluzione del preliminare comporta la restituzione delle prestazioni eseguite rimaste prive di causa secondo la ripetizione dell'indebito; il promissario acquirente che abbia goduto anticipatamente del bene deve restituirlo e corrispondere i frutti dell'anticipato godimento.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato per la liquidazione equitativa del danno da occupazione senza titolo solo quando il danno sia allegato e non sia possibile provarne il preciso ammontare.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato dalle ricorrenti per sostenere la natura risarcitoria della domanda sul box; la Corte ha applicato i principi sul danno da occupazione sine titulo, ma ha escluso il risarcimento per difetto di allegazione e prova.

• art. 360, comma 1, c.p.c.

  Norma processuale di riferimento per i motivi di ricorso per cassazione dedotti come violazione di legge.

Massime di principio

• La risoluzione giudiziale di un contratto preliminare con consegna anticipata del bene determina effetti restitutori ex art. 2033 c.c.: ciascuna parte deve restituire quanto ricevuto perché divenuto privo di causa, e il promissario acquirente deve restituire il bene e corrispondere i frutti dell'anticipato godimento.
• Non deve essere confusa la domanda di restituzione dell'equivalente dell'uso e godimento del bene con una domanda di risarcimento del danno: la prima discende dall'effetto retroattivo della risoluzione, la seconda presuppone invece un autonomo fatto dannoso e specifiche allegazioni e prove.
• Nel danno da occupazione senza titolo di un immobile, il proprietario deve allegare la concreta possibilità di godimento perduta e il pregiudizio specifico subito; la liquidazione equitativa è possibile solo dopo che il danno, almeno in termini di fatto costitutivo, sia stato dedotto e sia rimasto non provabile nel preciso ammontare.
• Il danno da occupazione sine titulo non è configurabile in re ipsa: non basta la mera occupazione abusiva, occorre dimostrare la perdita di concreta utilità economica del bene, anche mediante presunzioni e massime di comune esperienza, se il convenuto contesta specificamente.
• In sede di legittimità, la sentenza di merito che attribuisca natura risarcitoria a una domanda che è invece restitutoria viola il corretto esercizio del potere di interpretazione della domanda e va cassata.

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