Cassazione Civile, Ordinanza n. 22836/2026 del 07/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l’Ufficio ha assoggettato a tassazione separata, come plusvalenza non dichiarata ai sensi dell’art. 67 TUIR, la quota di prezzo ricavata dalla cessione, da parte di tre comproprietari, di un terreno classificato urbanisticamente in zona omogenea "E" (agricola), ma con una certa capacità edificatoria. Il contribuente ha sostenuto che il bene ceduto fosse privo di vocazione edificatoria secondo lo strumento urbanistico generale. In primo grado il ricorso è stato rigettato; in appello, invece, la CTR ha annullato l’atto. L’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: con i primi due ha dedotto, rispettivamente, nullità o insufficienza della motivazione della sentenza d’appello per non avere adeguatamente spiegato perché gli elementi presuntivi dell’Ufficio fossero inidonei a dimostrare l’edificabilità del terreno, e per avere affermato in modo contraddittorio che il certificato urbanistico prevedeva una edificabilità poi esclusa in concreto sulla base della perizia di parte; con il terzo motivo ha denunciato violazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 917/1986, sostenendo che anche una edificabilità solo minima o limitata rende il terreno suscettibile di plusvalenza imponibile e che la CTR avrebbe erroneamente escluso in blocco l’intero compendio dal regime fiscale delle plusvalenze senza distinguere tra vincoli di destinazione, vincoli di inedificabilità assoluta e diverse discipline delle singole particelle.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati il primo e il secondo motivo, affermando che la sentenza d’appello conteneva una motivazione concisa ma intelligibile, dunque sufficiente al "minimo costituzionale" richiesto. Ha invece accolto il terzo motivo, rilevando che la CTR aveva erroneamente escluso in modo indiscriminato l’intero compendio dal regime della plusvalenza senza verificare, in concreto, se e in quale misura le singole particelle fossero suscettibili di utilizzazione edificatoria. La sentenza impugnata è stata quindi cassata nei limiti del motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria, in diversa composizione, per un nuovo esame e per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 67 d.P.R. n. 917/1986

  La plusvalenza derivante dalla cessione di terreni è tassabile quando il terreno sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo lo strumento urbanistico, anche se l’edificabilità sia limitata o condizionata; non basta escludere la tassazione richiamando in modo generico la destinazione agricola o vincoli non assoluti.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro per censurare la violazione o falsa applicazione di norme di diritto, qui invocato con riferimento all’art. 67 TUIR.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È il parametro per denunciare nullità della sentenza per vizi motivazionali o processuali, qui richiamato in relazione alla motivazione della decisione d’appello.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È il parametro per dedurre omesso esame o motivazione contraddittoria su un fatto decisivo; nel caso concreto la Corte ha però escluso il vizio, ritenendo la motivazione della CTR esistente e comprensibile.

• art. 1 d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato insieme all’art. 36 del medesimo decreto e alle norme del codice di procedura civile per censurare la motivazione della sentenza tributaria.

• art. 36 d.lgs. n. 546/1992

  Invocato per sostenere l’insufficienza della motivazione della sentenza della CTR.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  Richiamato quale parametro generale di validità della motivazione della sentenza.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato quale norma che disciplina la motivazione del provvedimento giudiziale.

Massime di principio

• In cassazione il vizio di motivazione è configurabile solo quando la sentenza ometta di indicare gli elementi posti a base del convincimento o li esponga in modo meramente apparente, tale da impedire il controllo logico-giuridico della decisione; una motivazione concisa ma intellegibile è sufficiente.
• Ai fini dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, la plusvalenza imponibile sorge anche dalla cessione di terreni che siano suscettibili, secondo gli strumenti urbanistici, di utilizzazione edificatoria, a prescindere dalla concreta destinazione dell’edificazione o dal fatto che la costruzione sia riservata ad usi specifici.
• La nozione fiscale di area edificabile è ampia e fondata sulla mera potenzialità edificatoria: i vincoli di destinazione o di utilizzabilità concreta non escludono automaticamente la tassazione, ma incidono sulla stima del valore venale e quindi sulla base imponibile.
• L’esclusione del regime delle plusvalenze richiede la presenza di una vera e propria inedificabilità assoluta, idonea a neutralizzare ogni utilizzazione edificatoria del suolo; in mancanza, il bene resta fiscalmente rilevante come area edificabile, anche se con valore ridotto.
• Quando il compendio ceduto è composto da particelle diversamente disciplinate, il giudice deve accertare in modo specifico la situazione urbanistica di ciascuna porzione, senza poter escludere in blocco la tassazione sull’intero bene per effetto di una qualificazione generica della zona.

Come è indicizzato