Cassazione Civile, Ordinanza n. 25097/2022 del 22/08/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da una scrittura privata non autenticata con cui due comproprietari, titolari di 2/3 di un fabbricato, avevano trasferito a un terzo porzioni individuate del bene comune. L'acquirente, immesso nel possesso delle porzioni indicate, aveva chiesto l'accertamento dell'autenticità delle firme e l'accertamento dell'avvenuto trasferimento della proprietà delle porzioni stesse. Il Tribunale aveva dichiarato cessata la materia del contendere sulla verifica delle firme e aveva rigettato il resto per carenza di interesse ad agire, ritenendo che l'effetto traslativo si fosse già prodotto. La Corte d'appello aveva invece riconosciuto l'interesse all'accertamento dell'autenticità delle firme ai fini della trascrizione, ma aveva confermato il rigetto della domanda sul trasferimento, correggendo la motivazione nel senso che la scrittura poteva valere solo come cessione della quota ideale di 2/3 e non come trasferimento esclusivo di porzioni determinate. I ricorrenti hanno impugnato la sentenza con otto motivi, deducendo in sintesi: ultrapetizione o pronuncia su domanda diversa; violazione dei criteri di interpretazione del contratto, sostenendo che l'accordo avesse ad oggetto una porzione specifica e individuata del fabbricato; motivazione contraddittoria o inesistente; nullità della scrittura per mancato consenso di tutti i comproprietari; omessa pronuncia sull'eccezione di nullità; violazione del contraddittorio per mancata chiamata di tutti i comproprietari; omessa motivazione sulla difformità tra quota ideale e porzione individuata; omessa statuizione sull'appello incidentale e sulle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo, terzo e quarto motivo, ritenendo manifestamente fondata la censura di ultrapetizione: la Corte d'appello, escluso che la scrittura producesse l'effetto traslativo immediato della porzione individuata, non poteva qualificare automaticamente il negozio come cessione della quota ideale di comunione, perché ciò equivaleva a decidere su una fattispecie negoziale diversa da quella dedotta. La Cassazione ha invece rigettato il primo, il quinto e il sesto motivo, affermando che la vendita di una parte determinata della cosa comune da parte del singolo comproprietario non ha effetto reale immediato ma è un negozio perfetto che non incide sulla posizione degli altri comunisti, i quali non sono litisconsorti necessari. Le ulteriori censure sono state dichiarate assorbite. La sentenza impugnata è stata cassata nei limiti dei motivi accolti, con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  è richiamato come parametro per le censure di violazione di legge, in particolare sui principi di ermeneutica contrattuale e sulla nullità del negozio

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  è richiamato per le censure di error in procedendo, ultrapetizione, motivazione apparente o mancanza di pronuncia

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  è richiamato per la censura di omessa motivazione sul rapporto tra quota ideale e porzione individuata

• art. 1111 c.c.

  è indicato come norma che attribuisce al partecipante alla comunione, o al suo avente causa per acquisto della quota, la legittimazione a chiedere lo scioglimento della comunione

• art. 1113 c.c.

  è richiamato per affermare che l'avente causa che abbia acquistato una porzione determinata del bene comune può soltanto avvalersi dei diritti previsti dalla norma, senza subentrare nella comunione

• art. 2697 c.c.

  non è espressamente richiamato nel testo come norma applicata, ma compare come riferimento generale nella tassonomia; dal testo non emergono principi sul riparto della prova

Massime di principio

• Nella comunione pro indiviso, la cessione della quota astratta o di una sua frazione produce l'ingresso dell'acquirente nella comunione, mentre l'alienazione di un bene singolo o di una porzione determinata compresa nella comunione ha solo efficacia obbligatoria e non trasferisce immediatamente il diritto reale sulla porzione.
• Il giudice che, esclusa l'efficacia traslativa immediata di una vendita di porzione determinata del bene comune, qualifichi automaticamente il negozio come cessione della quota astratta dedotta in comunione, decide su una fattispecie diversa da quella proposta e incorre in ultrapetizione.
• La vendita di una parte determinata della cosa comune, pur non essendo immediatamente traslativa, costituisce un negozio perfetto e non comporta di per sé la necessaria partecipazione al giudizio di tutti i comproprietari quando si controverte solo sull'efficacia del contratto così come dedotta dall'acquirente.
• L'acquirente di una porzione determinata del bene comune non diventa partecipante della comunione per effetto del solo contratto, ma può solo far valere i diritti che l'ordinamento riconosce all'avente causa del comproprietario, nei limiti della figura negoziale effettivamente conclusa.

Come è indicizzato