Cassazione Civile, Ordinanza n. 32764/2023 del 24/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione di un hotel milanese, condotto per anni dalla società resistente in forza di una serie di contratti e accordi accessori che le imponevano obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria e prevedevano, in parte, la corresponsione di un canone parametrato ai ricavi. Alla cessazione del rapporto, l'immobile veniva riconsegnato in condizioni di degrado; le società proprietarie/successive titolari del compendio assumevano che ciò avesse reso necessaria una ristrutturazione radicale e impedito la nuova locazione per un lungo periodo, con conseguente perdita di canoni e mancato guadagno. Chiedevano quindi il risarcimento dei costi di ripristino e del lucro cessante. Il Tribunale respingeva la domanda e la Corte d'appello confermava, condannando inoltre le appellanti ex art. 96 c.p.c. Le ricorrenti in Cassazione articolavano quattro motivi: 1) violazione degli artt. 1590 e 1218 c.c., sostenendo che la Corte d'appello avrebbe erroneamente escluso il danno nonostante l'accertato inadempimento manutentivo e avrebbe indebitamente valorizzato eventi successivi; 2) omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, n. 5, c.p.c., lamentando la mancata considerazione di elementi presuntivi e dello stato dell'immobile quale fonte di danno economico e di impossibilità di rilocazione; 3) altro omesso esame di fatti decisivi con riguardo al mancato guadagno di Enpam ed ERE, in relazione al canone parametrato ai ricavi e al pregiudizio derivante dalla contrazione della redditività; 4) violazione dell'art. 96 c.p.c., contestando la statuizione di condanna per responsabilità aggravata, ritenuta ingiustamente fondata sulla colpa grave per la proposizione dell'azione.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto inammissibili il primo motivo per difetto di specifica individuazione dei passaggi motivazionali censurati e per riproduzione infedele della motivazione, osservando comunque che la Corte territoriale aveva correttamente negato il risarcimento in difetto di prova del danno effettivamente subito; ha dichiarato inammissibili anche il secondo e il terzo motivo perché miravano a una rivalutazione del fatto e delle prove, non consentita in sede di legittimità, e perché non indicavano specificamente i fatti decisivi asseritamente omessi, oltre al rilievo della doppia conforme; ha dichiarato inammissibile il quarto motivo perché non coglieva la reale ratio della condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c., applicata sulla base di un apprezzamento oggettivo della condotta processuale. Le ricorrenti sono state condannate alle spese di legittimità e al pagamento del doppio contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  indicato come rito introduttivo della domanda davanti al tribunale in materia locatizia

• art. 1590 c.c.

  il locatore ha diritto al risarcimento solo del danno effettivamente subito per la restituzione del bene in stato deteriorato, non di danni meramente astratti o potenziali

• art. 1218 c.c.

  l'inadempimento contrattuale non comporta di per sé il risarcimento se non è provato un concreto pregiudizio patrimoniale

• art. 1592 c.c.

  richiamato negli accordi tra le parti per l'indennizzo delle migliorie e delle opere eseguite dal conduttore

• art. 1593 c.c.

  richiamato negli accordi tra le parti per l'indennizzo delle migliorie e delle opere eseguite dal conduttore

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  invocato per denunciare violazioni di legge, ma la censura è stata dichiarata inammissibile

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame è inammissibile quando mira a una rivalutazione del merito o quando il fatto asseritamente omesso è stato comunque considerato

• art. 342 c.p.c.

  richiamato dalla Corte per evidenziare la necessità di specifica contestazione dei passaggi della sentenza impugnata

• art. 156, comma 3, c.p.c.

  evocato per affermare il principio di idoneità al raggiungimento dello scopo, che manca se il motivo non consente di individuare la critica

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  richiamato in relazione all'onere di specifica indicazione del motivo di ricorso

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  richiede l'indicazione specifica degli atti e dei fatti posti a fondamento del motivo

• art. 348-ter c.p.c.

  richiamato per la preclusione al motivo ex art. 360, n. 5, in caso di doppia conforme

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  indicato come rito camerale per la trattazione del ricorso

• art. 96 c.p.c.

  la condanna è stata ritenuta fondata sul comma 3, sulla base di un accertamento oggettivo della condotta processuale e non automaticamente per la sola soccombenza

• art. 96, comma 3, c.p.c.

  consente la condanna per responsabilità aggravata sulla base della condotta processuale oggettivamente apprezzata

• art. 96, comma 1, c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti ma ritenuto non pertinente perché non era la base della condanna impugnata

Massime di principio

• Nel rapporto di locazione, l'inadempimento dell'obbligo di manutenzione o di restituzione del bene deteriorato non comporta automaticamente il risarcimento: il locatore deve provare un danno patrimoniale concreto, effettivo e causalmente collegato alla condotta del conduttore.
• Per ottenere il ristoro delle spese di ripristino non basta allegare che l'immobile era in stato di degrado o che una ristrutturazione era opportuna: occorre dimostrare che gli interventi erano necessari per eliminare il pregiudizio derivante dall'inadempimento.
• Il danno da mancato guadagno richiede prova, anche presuntiva, di una concreta e seria possibilità di conseguire il vantaggio economico perduto; sono insufficienti le mere ipotesi o le condizioni incerte.
• In sede di legittimità non è consentito chiedere una nuova valutazione del materiale probatorio o delle presunzioni; il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. deve individuare uno specifico fatto decisivo realmente omesso, non una diversa lettura delle prove.
• La censura per vizio di motivazione o violazione di legge deve individuare con precisione i passaggi della sentenza impugnata realmente contestati; una riproduzione incompleta o infedele della motivazione rende il motivo inammissibile.
• La condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. può essere fondata su una valutazione oggettiva della condotta processuale, senza necessità di dimostrare la mala fede o la colpa grave nei termini richiesti per altre ipotesi di responsabilità aggravata.

Come è indicizzato