Cassazione Civile, Ordinanza n. 19323/2025 del 14/07/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un preliminare di compravendita immobiliare relativo a terreni, concluso per iscritto e seguito da una successiva scrittura del 21 febbraio 2008 con cui, secondo i giudici di merito, si sarebbe ridefinito l'assetto contrattuale: nuovo prezzo residuo, pagamento tramite assegni e rilascio di procura irrevocabile a vendere e amministrare. I promissari acquirenti avevano inizialmente agito ex art. 2932 c.c. per ottenere l'esecuzione in forma specifica del preliminare; poi avevano mutato domanda chiedendo la risoluzione per inadempimento del promittente venditore, la restituzione delle somme e degli assegni, la penale, il ristoro dei danni per mancato finanziamento e il rimborso per migliorie. Il Tribunale aveva ritenuto il preliminare sciolto per mutuo consenso, aveva disposto restituzioni, aveva dichiarato tardiva la domanda sulle migliorie e aveva accolto la riconvenzionale del venditore sulla revoca per giusta causa della procura e sul risarcimento del mancato godimento dei fondi. La Corte d'appello aveva confermato, valorizzando la postilla del 21 febbraio 2008 come nuova pattuizione idonea a sciogliere il preliminare e a fondare l'inadempimento degli acquirenti per mancata sottoscrizione di assegni. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto, in sintesi: 1) violazione delle norme su contratto, forma e preliminare, sostenendo che il mutuo consenso non poteva desumersi da una scrittura unilaterale e che per lo scioglimento serviva forma scritta bilaterale; 2) violazione delle norme su buona fede e giudizio dell'inadempimento, contestando la loro qualificazione come inadempienti e chiedendo la valutazione complessiva dei reciproci inadempimenti; 3) erronea affermazione della giusta causa di revoca della procura; 4) violazione delle norme sulla penale e sulla mutatio libelli, censurando sia il diniego della penale sia la declaratoria di tardività della domanda di migliorie; 5) omessa pronuncia sul danno da mancato finanziamento; 6) illegittima condanna solidale di uno dei ricorrenti per un contratto di affitto concluso dal mandatario; 7) erronea decorrenza del risarcimento/frutti dalla data di rilascio della procura. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo: il contratto preliminare di compravendita immobiliare, soggetto a forma scritta ad substantiam, non poteva dirsi risolto per mutuo consenso sulla base di una postilla unilaterale sottoscritta da una sola parte né per effetto del solo rilascio di una procura irrevocabile, che è negozio unilaterale recettizio. Ha quindi cassato con rinvio la sentenza impugnata affinché il giudice del rinvio valuti i reciproci inadempimenti alla luce dell'intero assetto contrattuale e degli accordi successivi. Il secondo, terzo, quinto, sesto e settimo motivo sono stati dichiarati assorbiti. Sul quarto motivo la Corte ha rigettato la censura relativa alla domanda di migliorie: pur riconoscendo che la domanda modificata era ammissibile perché connessa alla medesima vicenda sostanziale, ha affermato che essa era comunque infondata nel merito, poiché chi riceve anticipatamente il possesso del fondo in esecuzione di un preliminare è mero detentore qualificato e non può invocare l'indennità per miglioramenti riservata al possessore di buona fede.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ha rigettato il quarto motivo limitatamente alla domanda di indennizzo per le migliorie, ha dichiarato assorbiti gli altri motivi e ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte d'appello di Bari in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Il rinvio è stato disposto perché il giudice di merito dovrà riesaminare la vicenda senza presupporre lo scioglimento per mutuo consenso del preliminare e dovrà valutare, in relazione all'intero complesso negoziale e alle condotte successive, l'eventuale risoluzione per inadempimento e le conseguenze restitutorie e risarcitorie. È stata invece confermata, sul punto deciso, l'infondatezza del diritto alle migliorie in capo al promissario acquirente detentore qualificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  richiamato come azione originariamente proposta per l'esecuzione in forma specifica del preliminare

• art. 1321 c.c.

  richiamato nei motivi come norma sulla formazione dell'accordo contrattuale

• art. 1372 c.c.

  richiamato in tema di scioglimento del contratto e mutuo consenso

• art. 1350 c.c.

  richiamato per la necessità della forma scritta nei contratti immobiliari soggetti a forma ad substantiam

• art. 1351 c.c.

  richiamato per la forma scritta ad substantiam del preliminare di vendita immobiliare

• art. 1175 c.c.

  richiamato come criterio di correttezza e buona fede nelle reciproche condotte

• art. 1375 c.c.

  richiamato come parametro di esecuzione del contratto secondo buona fede

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nei motivi in relazione alla valutazione delle prove

• art. 1453 c.c.

  richiamato per la risoluzione per inadempimento nei contratti a prestazioni corrispettive

• art. 1723 c.c.

  richiamato in tema di revoca della procura e giusta causa

• art. 1385 c.c.

  richiamato nei motivi in relazione alla caparra confirmatoria e ai profili di buona fede

• art. 1382 c.c.

  richiamato in relazione alla penale contrattuale

• art. 183, comma 6, c.p.c.

  richiamato per la modificazione della domanda e la sua ammissibilità

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per il vizio di omessa pronuncia

• art. 1418 c.c.

  richiamato nei motivi in tema di validità del negozio

• art. 1150 c.c.

  utilizzato per escludere l'indennità per miglioramenti al detentore qualificato; l'articolo tutela il possessore di buona fede

• art. 1227, comma 2, c.c.

  richiamato nei motivi in tema di concorso del fatto del creditore e riduzione del danno

• art. 2033 c.c.

  richiamato quale parametro delle restituzioni conseguenti alla risoluzione con effetto retroattivo

• art. 384 c.p.c.

  richiamato per la possibilità della Cassazione di decidere nel merito quando la questione è di puro diritto

Massime di principio

• Quando il contratto da sciogliere è soggetto a forma scritta ad substantiam, anche il mutuo consenso risolutorio deve risultare da una manifestazione di volontà scritta idonea e proveniente da entrambe le parti; non basta una dichiarazione unilaterale o un comportamento concludente, salvo che la forma scritta non sia richiesta per il contratto originario.
• Il rilascio di una procura irrevocabile non equivale, di per sé, a scioglimento del preliminare né integra la forma scritta del contratto risolutorio, trattandosi di negozio unilaterale recettizio.
• Nei contratti a prestazioni corrispettive, in presenza di reciproche inadempienze, il giudice deve valutare globalmente il comportamento delle parti per stabilire quale violazione sia prevalente e se il rifiuto di adempiere dell'altra parte sia giustificato.
• La modificazione della domanda ex art. 183 c.p.c. può riguardare anche petitum e causa petendi, purché resti collegata alla medesima vicenda sostanziale e non pregiudichi il contraddittorio; tuttavia la domanda deve comunque essere fondata nel merito sulla base della situazione giuridica dedotta.
• Chi riceve la consegna anticipata del bene in esecuzione di un preliminare non acquisisce il possesso utile ai fini dell'art. 1150 c.c., ma una detenzione qualificata; pertanto non gli spetta l'indennità per miglioramenti prevista per il possessore di buona fede.
• In caso di risoluzione del preliminare con effetti retroattivi, le attribuzioni patrimoniali eseguite in esecuzione del rapporto diventano prive di causa e sono soggette alla disciplina della ripetizione dell'indebito; gli obblighi restitutori non hanno funzione risarcitoria in sé.
• La Cassazione può decidere nel merito la questione di diritto quando, rilevata un'omissione o un errore, non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto.

Come è indicizzato