Cassazione Civile, Sentenza n. 27559/2023 del 28/09/2023

Esito

La controversia

Gli acquirenti convennero i venditori lamentando che il fabbricato acquistato presentava abusi urbanistico‑edilizi non dichiarati nel rogito; chiesero il rimborso dei costi sostenuti per la sanatoria (oltre riduzione del prezzo e risarcimento). In primo grado la domanda fu respinta; la Corte d'appello accolse l'appello degli acquirenti e condannò i venditori alla restituzione di una somma liquidata in relazione agli oneri di condono complessivi. I venditori ricorrono in Cassazione denunciando, tra l'altro, errata applicazione dell'art. 1489 c.c. e l'omesso esame di fatto decisivo relativo al fatto che parte dei costi di condono riguardavano abusi realizzati dagli acquirenti dopo la vendita.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato i mezzi che contestavano in astratto l'applicabilità dell'art. 1489 c.c. (secondo e terzo motivo), ma ha accolto il primo motivo, rilevando che la Corte di appello non ha esaminato un fatto decisivo: parte degli oneri di condono pagati dagli acquirenti si riferivano ad abusi realizzati dopo il trasferimento e quindi non potevano essere fatti ricadere sui venditori. Perciò la sentenza di appello è cassata limitatamente al profilo indicato e la causa è rinviata alla Corte di appello di Roma in diversa composizione per riesame (anche sulle spese). Il quarto motivo è assorbito. In sintesi: annullamento parziale e rinvio per nuova valutazione della quota di oneri effettivamente imputabile ai venditori.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  La Corte conferma che per le difformità urbanistico‑edilizie non si applica la garanzia per vizi della cosa ma la disciplina dell'art. 1489 c.c. (cose gravate da oneri o diritti altrui): la garanzia opera se la difformità non è stata dichiarata dal venditore e non era conosciuta o facilmente riconoscibile dall'acquirente; obbliga il venditore a rifondere gli oneri riferibili ai vizi preesistenti e occultati.

• art. 360 c.p.c. (comma 1, nn. 3 e 5)

  Norma invocata per i motivi di cassazione: n. 3 (violazione di legge) e n. 5 (omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su punto decisivo). La Corte ha ritenuto fondato il motivo relativo all'omesso esame di fatto decisivo (n. 5) e ha rigettato quelli che lamentavano genericamente la violazione di legge.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamata nella discussione sulle prove e sulle valutazioni di fatto; la Corte osserva l'ordine logico dell'istruttoria e richiama l'importanza della valutazione probatoria da parte del giudice del merito.

• art. 366 c.p.c.

  Citato in relazione all'eccezione di inammissibilità del ricorso (art. 366 c.p.c. disciplina i motivi di inammissibilità): la Corte ha respinto l'eccezione ritenendo adeguato lo svolgimento sommario della vicenda fattuale nel ricorso.

• art. 378 c.p.c.

  Richiamato perché le parti hanno depositato memorie ai sensi di tale articolo; non influisce specificamente sul merito ma attesta l'attività difensiva integrativa.

Massime di principio

• Quando il venditore dichiara la conformità urbanistica di un immobile e successivamente emergono abusi non visibili o non conosciuti dall'acquirente, trova applicazione l'art. 1489 c.c. (garanzia per oneri), non la garanzia per vizi della cosa.
• Il venditore è tenuto a rifondere solo gli oneri e i costi riferibili a difformità esistenti e imputabili al periodo anteriore alla vendita; costi relativi ad abusi realizzati dall'acquirente dopo il trasferimento non possono essere fatti ricadere sul venditore.
• Il giudice di merito deve verificare e motivare con chiarezza la distinzione tra abusi preesistenti e abusi sopravvenuti: l'omissione di esaminare un fatto decisivo (ad es. la paternità temporale di specifici abusi) può determinare la cassazione e il rinvio.
• La prova tecnica (CTU, documentazione progettuale, planimetrie, pratiche edilizie) è centrale per individuare quali opere siano anteriori o successive alla vendita; l'acquirente deve dimostrare che le difformità non erano conoscibili con la diligenza media.
• In fase di liquidazione del ristoro o riduzione prezzo occorre ripartire proporzionalmente gli oneri tra quelli riferibili ai vizi preesistenti e quelli riferibili a fatti sopravvenuti dall'acquirente; il giudice non può rimborsare all'acquirente costi non imputabili al venditore.
• In Cassazione i motivi per omessa valutazione di fatto decisivo (art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.) sono efficaci quando il giudice d'appello non ha considerato elementi probatori che incidono direttamente sulla determinazione della somma dovuta.