Cassazione Civile, Sentenza n. 27432/2023 del 27/09/2023

Esito

La controversia

Controversia sulla proprietà del sottotetto del condominio "La Rondine": gli originari attori (poi convenuti nei gradi successivi) avevano trasformato porzioni di sottotetto in pertinenza dei loro appartamenti e chiedevano l'accertamento della proprietà condominiale del sottotetto con condanna al pagamento di €232.000 (ai sensi della perizia), in via subordinata la rimessa in pristino della copertura, il rifacimento dei millesimi e il riconoscimento di una servitù di passaggio. Il Tribunale di La Spezia aveva dichiarato la condominialità del sottotetto e rigettato le domande riconvenzionali; su appello dei convenuti/appellanti, la Corte d'Appello di Genova ha in parte accolto rigettando la richiesta di rimessa in pristino perché proposta tardivamente (mutatio libelli) e ha confermato la natura condominiale del sottotetto valutando i titoli e, in difetto di titoli chiari, le caratteristiche strutturali e funzionali (locale non rifinito, ampia area, presenza del locale macchine dell'ascensore accessibile dal vano scale). I ricorrenti in Cassazione hanno dedotto, tra l'altro, errata interpretazione dei titoli (che a loro avviso includevano il sottotetto), vizio nella valutazione delle caratteristiche strutturali, violazione sull'usucapione per mancata prova del possesso esclusivo, e censura sulla liquidazione delle spese tecniche dell'accertamento tecnico preventivo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale e ha assorbito il ricorso incidentale condizionato. Motivi: i rilievi relativi all'interpretazione dei titoli e alla natura del sottotetto costituiscono valutazioni di fatto tipiche del giudice di merito non sindacabili in Cassazione; la Corte ha ritenuto corretta la motivazione della Corte d'Appello che, in mancanza di chiara indicazione nei titoli, ha valutato le caratteristiche strutturali e funzionali e ha concluso per la condominialità. È stata anche ritenuta corretta la valutazione sulla mancata prova dell'usucapione (assenza di possesso esclusivo e riconoscimento in assemblea) e la decisione di porre a carico dei ricorrenti le spese tecniche dell'accertamento tecnico preventivo (principio di anticipazione e causalità). Condanna dei ricorrenti in solido al pagamento delle spese di cassazione in favore dei controricorrenti (liquidate in €5.000 più €200 esborsi, oltre oneri). Ulteriore nota: sussistenza dei presupposti per eventuale versamento aggiuntivo del contributo unificato ai sensi dell'art.13 DPR n.115/02.

Norme richiamate

• articolo 1117 c.c.

  Usata per determinare la natura condominiale o privata del sottotetto: la Corte ha richiamato il principio secondo cui la natura del sottotetto si determina prima dai titoli e, in difetto, dalle caratteristiche strutturali e funzionali (potenzialità di uso comune o servizio comune).

• articolo 183, sesto comma, n. 1, c.p.c.

  Richiamato in relazione alla memoria ex art.183 c.p.c.: la Corte d'Appello ha ritenuto tardiva la domanda di rimessa in pristino perché proposta subordinatamente solo in memoria ex art.183, configurando una mutatio libelli.

• articolo 360 c.p.c. (n. 5 e n. 3)

  Richiamato per delimitare il sindacato di legittimità: la Cassazione ha ribadito i limiti al riesame del merito e della motivazione, ammettendo il controllo solo in casi specifici (omessa motivazione, motivazione apparente, contraddizioni insanabili) e per violazioni dei criteri legali di interpretazione.

• articolo 2697 c.c.

  Richiamato in tema di onere della prova: incombe sul ricorrente che invoca l'usucapione l'onere di provare il possesso esclusivo e continuato necessario per il relativo acquisto.

• articoli 91 e 92 c.p.c.

  Richiamati in tema di spese di giudizio: la ripartizione e la proporzione delle spese restano nell'ambito della discrezionalità del giudice di merito e non sono sindacabili in Cassazione salvo vizi di legge.

• art. 13, D.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per il contributo unificato: la sentenza dà atto della sussistenza dei presupposti per un eventuale ulteriore versamento da parte dei ricorrenti a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La qualificazione del sottotetto è determinata prioritariamente dai titoli: se i titoli sono chiari prevale la volontà negoziale; in difetto si valuta la struttura e la funzionalità (dimensioni, rifiniture, accessi, presenza di impianti comuni) per verificare l'attitudine all'uso comune.
• Richieste nuove o alternative che incidono su un bene diverso rispetto alla domanda principale (mutatio libelli) devono essere preventivamente formulate e non possono essere introdotte tardivamente in memoria ex art.183 c.p.c., pena l'inammissibilità per tardività.
• Le decisioni di merito sulla interpretazione dei contratti e sulla valutazione delle prove non sono sindacabili in Cassazione se adeguatamente motivate: la strategia difensiva deve mirare a evidenziare vizi specifici di motivazione o violazioni di legge per superare il limite del riesame.
• Per ottenere l'usucapione è necessario dimostrare il possesso esclusivo, pubblico, pacifico e continuato per il periodo di legge; atti sporadici (deposito di oggetti) o comportamenti che possono essere qualificati come uso comune non sono sufficienti.
• Le spese dell'accertamento tecnico preventivo sono normalmente anticipate dalla parte che lo richiede e possono essere poste a carico di quella parte nel giudizio di merito in base al principio di causalità; la ripartizione delle spese processuali è discrezionale e valutata sul grado di soccombenza.