Cassazione Civile, Ordinanza n. 23936/2026 del 23/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione di una delibera condominiale, poi precisata da una successiva assemblea, che vietava ogni scavo e la realizzazione di opere idonee a compromettere la sicurezza dell'edificio e a impedire il pari uso del sottosuolo comune. La proprietaria del piano terra voleva trasformare il proprio immobile da laboratorio artigianale a ristorante e sosteneva di dover eseguire nel sottosuolo una fossa settica e una vasca degrassatrice. Il Tribunale aveva respinto la domanda di nullità o annullamento della delibera; la Corte d'appello aveva rigettato l'appello, ritenendo infondate le eccezioni di rito e giustificata la delibera in ragione dei pericoli per la statica dell'edificio. In cassazione la ricorrente deduceva: 1) nullità per ultrapetizione, perché il giudice d'appello avrebbe fondato la decisione su sicurezza statica e pari uso del sottosuolo; 2) violazione degli artt. 1102, 1135 e 1138 c.c. e motivazione apparente, sostenendo che il regolamento poteva solo disciplinare l'uso delle parti comuni e non impedire ai singoli di avvalersene, e che il richiamo alla massima sicurezza fosse privo di base normativa; 3) omesso esame di un fatto decisivo, perché dagli atti non emergerebbe alcun pericolo per la statica; 4) violazione dell'art. 1102 c.c. e omesso esame, perché il pari uso non richiederebbe un uso identico e coevo del bene comune.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto tutti e quattro i motivi. Ha escluso l'extrapetizione, osservando che la delibera impugnata era già fondata sulla pericolosità degli interventi per la statica dell'edificio e sull'impossibilità di consentire agli altri condomini il pari uso del sottosuolo. Ha ritenuto infondate le doglianze sulla violazione degli artt. 1102, 1135 e 1138 c.c., chiarendo che le deliberazioni e il regolamento assembleare possono disciplinare l'uso delle cose comuni e che, nella specie, la fossa settica nel sottosuolo era bene comune ex art. 1117 c.c.; la delibera si limitava a riprodurre il divieto di uso esclusivo incompatibile con il pari uso e a richiamare la necessità di garantire la stabilità dell'edificio. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché volto a ottenere una nuova valutazione delle prove. Ha respinto anche il quarto motivo, precisando che il principio del pari uso non implica identità di utilizzo, ma che l'escavazione in profondità nel sottosuolo, accertata come tale da compromettere la stabilità e da sottrarre agli altri condomini ogni uso del bene comune, integra innovazione non consentita senza consenso degli altri partecipanti. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice d'appello non è incorso in ultrapetizione perché ha deciso sulla base del contenuto effettivo della delibera impugnata e delle questioni ad essa direttamente connesse.

• art. 1102 c.c.

  Il singolo può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso; l'escavazione che sottrae il bene comune al godimento altrui o ne compromette la funzione non è consentita.

• art. 1135 c.c.

  La delibera assembleare può intervenire nella disciplina delle parti comuni e nell'adozione di determinazioni coerenti con la tutela del bene comune e della sicurezza dell'edificio.

• art. 1138 c.c.

  Il regolamento condominiale può contenere norme sull'uso delle cose comuni, nei limiti della disciplina legale.

• art. 1117 c.c.

  La fossa settica posta nel sottosuolo dell'edificio rientra tra le parti comuni, salvo titolo contrario.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese seguono la soccombenza.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In materia condominiale, l'uso più intenso o modificativo di una parte comune è legittimo solo se resta compatibile con la destinazione del bene, con la sicurezza dell'edificio e con il pari uso da parte degli altri partecipanti.
• Quando la delibera assembleare si limita a vietare opere che compromettano la stabilità dell'edificio o precludano agli altri condomini il pari uso della cosa comune, non vi è extrapetizione se il giudice valorizza tali profili per confermarne la legittimità.
• Il concetto di pari uso ex art. 1102 c.c. non impone un uso identico e contemporaneo da parte di tutti, ma richiede che ciascun condomino conservi una possibilità di godimento compatibile con quella altrui; è invece vietato l'intervento che renda impossibile qualsiasi uso del bene comune o ne alteri la funzione.
• Le censure di omesso esame non possono risolversi nella richiesta di una nuova valutazione del materiale istruttorio da parte della Cassazione, essendo riservato al giudice di merito l'apprezzamento delle prove.

Come è indicizzato