Cassazione Civile, Ordinanza n. 18041/2022 del 06/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dal frazionamento e dalla successiva alienazione di un edificio in Vicenza denominato "Palazzo Conti Piovene". Nel titolo del 1987 i venditori avevano indicato che il cortile interno con accesso da Contrà Santo Stefano era di esclusiva proprietà di una specifica porzione immobiliare, gravata da servitù di passaggio pedonale a favore di tutte le unità del complesso. Dopo ulteriori frazionamenti e trasferimenti del 1990, il cortile fu acquistato dagli odierni resistenti con precisazione analoga sulla servitù. I ricorrenti sostenevano che il cortile dovesse considerarsi parte comune dell'edificio e che la clausola del 1987 non fosse idonea a trasferirne validamente la proprietà a una singola unità, con conseguente inefficacia del successivo trasferimento del 1990. Con il ricorso per cassazione hanno dedotto: 1) nullità della sentenza d'appello perché scritta a mano e parzialmente illeggibile; 2) erroneità della decisione nel riconoscere la proprietà esclusiva del cortile, sostenendo che il bene fosse comune e che la clausola del 1987 non potesse derogare alla presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.; 3) mancanza di causa del preteso trasferimento per difetto di prezzo; 4) violazione dell'art. 1117 c.c. per avere la Corte d'appello ritenuto operante una deroga pattizia in un contesto in cui, secondo i ricorrenti, o il condominio era già sorto e la presunzione di comunione era insuperabile, oppure il condominio non era ancora costituito e l'atto del 1987 non poteva costituirlo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che la sentenza d'appello non è nulla quando, pur scritta con grafia poco leggibile, resti comprensibile e consenta l'esercizio del diritto di difesa. Ha poi respinto congiuntamente gli altri motivi, rilevando che il condominio era sorto già con l'atto del 1987, in seguito al frazionamento e alla vendita delle singole unità da parte dei comproprietari, senza necessità di un formale atto costitutivo. In tale situazione, il titolo costitutivo poteva validamente escludere dal novero delle parti comuni il cortile, poiché la volontà dei venditori era univocamente diretta ad attribuirne la proprietà esclusiva a una determinata unità, con costituzione contestuale di servitù di passaggio a favore delle altre unità. La Corte ha quindi confermato la decisione di merito che aveva escluso la natura condominiale del cortile e riconosciuto la proprietà esclusiva in capo agli aventi causa della società frazionatrice, condannando i ricorrenti alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comunione delle parti comuni dell'edificio opera salvo che il contrario risulti dal titolo; nel condominio sorto dal frazionamento di un fabbricato, il titolo costitutivo può escludere alcuni beni dal novero delle cose comuni, anche se non necessarie all'uso e al godimento comune.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  È il parametro richiamato per determinare l'ulteriore importo dovuto in caso di soccombenza nel giudizio di legittimità.

Massime di principio

• Una sentenza non è nulla per difetto di intelligibilità quando, pur redatta con grafia poco leggibile, sia comunque comprensibile mediante una lettura attenta e consenta alle parti di difendersi efficacemente; la nullità ricorre solo se il testo sia assolutamente indecifrabile o comunque tale da non esprimere un contenuto univoco.
• Nel condominio sorto dal frazionamento di un edificio già in proprietà comune o pro indiviso, la nascita del condominio avviene senza bisogno di un atto formale costitutivo; il titolo che accompagna la prima alienazione può disciplinare l'estensione delle parti comuni e può validamente escludere taluni beni dalla comunione condominiale.
• La clausola del titolo che attribuisce a una specifica unità la proprietà esclusiva di una porzione dell'edificio, accompagnata dalla costituzione di una servitù a favore delle altre unità, è idonea a superare la presunzione di comunione dell'art. 1117 c.c., purché la volontà negoziale sia univoca.
• La verifica circa il superamento della presunzione di comunione attraverso il titolo è accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione логica e giuridicamente corretta.

Come è indicizzato