Cassazione Civile, Ordinanza n. 23838/2025 del 25/08/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare del 22 aprile 2005 con cui una società si obbligava a vendere e consegnare a un privato un immobile in corso di realizzazione, sito in Misilmeri, insieme all’uso esclusivo di alcune aree limitrofe, a fronte di una caparra confirmatoria di euro 250.000 su un prezzo concordato di euro 760.000. Il promissario acquirente agì in giudizio chiedendo in via principale l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., la consegna dell’immobile previa riduzione del prezzo e rideterminazione del saldo, oltre al risarcimento dei danni; in via subordinata domandò la risoluzione per inadempimento della società con risarcimento; ulteriormente, il recesso dal preliminare con restituzione del doppio della caparra. Il tribunale rigettò la domanda ex art. 2932 c.c., risolse il contratto per grave inadempimento della società, ma rigettò poi le domande risarcitorie e di restituzione/duplicazione della caparra. In appello, la corte territoriale confermò il rigetto dell’appello principale e incidentale. Nel ricorso per cassazione il promissario acquirente dedusse: 1) violazione dell’art. 2932 c.c. e dell’art. 13 l. n. 47/1985, assumendo che si trattasse di bene già sostanzialmente realizzato e che il mancato rilascio della concessione in sanatoria non impedisse il trasferimento coattivo; 2) violazione degli artt. 1223 e 1226 c.c., sostenendo che la corte non avesse considerato le critiche alla CTU e non avesse liquidato equitativamente il danno; 3) violazione dell’art. 1385 c.c. e dell’art. 183 c.p.c., perché la corte avrebbe erroneamente negato il diritto al doppio della caparra e ritenuto tardiva la domanda di restituzione della caparra semplice. La curatela resistente propose ricorso incidentale condizionato, deducendo l’omesso esame della proroga edilizia di sette mesi che, a suo dire, avrebbe alterato il sinallagma e comportato la risoluzione ipso iure per avveramento della condizione risolutiva contrattuale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo e il secondo motivo del ricorso principale; ha accolto, nei limiti indicati in motivazione, il terzo motivo del ricorso principale, ritenendo fondato il solo profilo relativo alla restituzione della caparra semplice e superata la questione della pretesa tardività della domanda. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo del ricorso incidentale e ha assorbito il secondo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione, anche per le spese di legittimità. La Corte ha ribadito che l’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. non è praticabile quando il bene promesso sia macroscopicamente incompiuto e permangano ostacoli urbanistici e contributivi tali da impedire il trasferimento coattivo; ha inoltre confermato che la richiesta di danno non può trasformarsi in domanda di recesso con caparra doppia, ma ha precisato che, una volta escluso il diritto a trattenere la caparra, il giudice può e deve disporne la restituzione quale bene della vita omogeneo rispetto a quello originariamente richiesto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre è esclusa quando il bene promesso non corrisponde sostanzialmente a quello pattuito, risulta macroscopicamente incompiuto e mancano presupposti urbanistici e amministrativi idonei a consentire il trasferimento.

• art. 13 l. n. 47/1985

  La mancanza del titolo abilitativo necessario al completamento dell’opera e al trasferimento dell’immobile impedisce la pronuncia costitutiva richiesta.

• art. 1223 c.c.

  Il danno risarcibile deve essere provato nell’an e nel quantum; la corte di merito ha correttamente escluso la prova del danno emergente e del lucro cessante.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa non può supplire al totale difetto di prova del pregiudizio allegato.

• art. 1385 c.c.

  La domanda di risoluzione per inadempimento e quella di recesso con ritenzione o doppio della caparra sono strutturalmente incompatibili; tuttavia, escluso il diritto alla caparra doppia, può restare ferma la restituzione della caparra semplice se non vi è più titolo per trattenerla.

• art. 183 c.p.c.

  La modifica della domanda va valutata secondo i limiti della fase di trattazione; nel caso concreto, però, la Corte ha ritenuto non decisiva la tardività perché la restituzione della caparra semplice era comunque dovuta come conseguenza del venir meno del titolo di ritenzione.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, il vizio di omesso esame del fatto non è deducibile se il ricorrente non indica e non confronta le diverse rationes di fatto delle due decisioni di merito.

• art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c.

  Il vizio di violazione di legge deve essere sorretto da specifiche argomentazioni coerenti con la censura proposta.

• art. 360, co. 1, n. 5 c.p.c.

  Non è deducibile per ottenere un nuovo apprezzamento delle prove; in presenza di doppia conforme è ulteriormente precluso se non si indicano le diverse ragioni di fatto delle decisioni di merito.

• art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c.

  L’evocazione della norma processuale è impropria quando la doglianza riguarda in realtà l’omesso esame di un fatto decisivo.

Massime di principio

• L’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di vendita di immobile è preclusa quando il bene promesso non sia stato sostanzialmente ultimato o presenti difformità essenziali rispetto al progetto pattuito, specie se mancano gli adempimenti urbanistici e contributivi necessari al trasferimento.
• In presenza di doppia conforme, il ricorso per cassazione non può utilizzare il vizio di omesso esame del fatto decisivo per sollecitare una rivalutazione del merito; il ricorrente deve invece indicare le differenti basi fattuali delle due decisioni.
• La liquidazione equitativa del danno non è ammessa se manca una base probatoria sufficiente dell’esistenza del pregiudizio e del suo nesso con l’inadempimento.
• La domanda di recesso con ritenzione o duplicazione della caparra confirmatoria è strutturalmente incompatibile con la domanda di risoluzione giudiziale e di risarcimento del danno; la scelta dell’una o dell’altra tutela condiziona il regime delle conseguenze economiche.
• Quando il giudice esclude il diritto della controparte a trattenere la caparra confirmatoria, può ordinare la restituzione della somma versata anche se la domanda di restituzione semplice era stata formulata in modo non perfettamente corrispondente, purché non si introduca un bene della vita eterogeneo rispetto a quello originariamente richiesto.
• Il giudice di merito che aderisca a una CTU congruamente motivata e che abbia considerato le osservazioni di parte non è tenuto a confutare analiticamente ogni critica del consulente tecnico di parte.

Come è indicizzato