Cassazione Civile, Ordinanza n. 13484/2023 del 17/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di immobile in costruzione stipulato il 13 febbraio 2013. La promissaria acquirente ha agito per ottenere la risoluzione del preliminare, assumendo che il termine fissato per la consegna dell'immobile e per la stipula del definitivo fosse essenziale e che il suo decorso senza adempimento le avesse fatto perdere interesse al contratto. La Corte d'appello, in riforma, ha ritenuto non essenziale quel termine, rilevando che le clausole invocate avevano contenuto standard e contenevano anche date errate o anteriori al contratto, indici incompatibili con la dedotta essenzialità; ha quindi qualificato come ingiustificato il rifiuto della promissaria acquirente di stipulare il definitivo, accertandone l'inadempimento e condannandola al pagamento della penale di euro 28.000. Nel ricorso per cassazione sono stati proposti tre motivi: 1) violazione dell'art. 1457 c.c., per avere la sentenza negato il carattere essenziale del termine senza valorizzare la clausola contrattuale che lo qualificava come tale e le dichiarazioni rese dalla ricorrente circa la perdita di utilità del contratto in caso di ritardo; 2) violazione degli artt. 1455 e 1453 c.c., per non avere ritenuto rilevante l'inadempimento del promittente venditore e per non avere considerato che la risoluzione sarebbe stata accettata dalla controparte; 3) violazione dell'art. 91 c.p.c. e delle norme sulla liquidazione dei compensi, per la condanna alle spese di entrambi i gradi e per la quantificazione ritenuta non coerente con l'attività svolta e con la semplicità della causa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i primi due motivi: il primo perché la Corte territoriale aveva applicato un principio conforme alla giurisprudenza costante, secondo cui l'essenzialità del termine nel preliminare non deriva da formule di stile ma dalla volontà effettiva delle parti e dalle circostanze concrete, e perché le censure miravano in realtà a una rivalutazione di merito non consentita in sede di legittimità; il secondo perché formulato in modo generico e non specifico, senza indicazione puntuale dei documenti e della loro collocazione processuale. Ha ritenuto infondato il terzo motivo, osservando che la Corte d'appello aveva correttamente liquidato le spese in base al principio di soccombenza e ai parametri applicabili, senza che assumessero rilievo le deduzioni della ricorrente sul preteso minor valore o sulla pregressa liquidazione di primo grado. Il ricorso è stato quindi integralmente respinto, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e con atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1457 c.c.

  L'essenzialità del termine nel preliminare non si desume da formule meramente standard o di stile, ma dalla volontà concreta delle parti e dalle circostanze del caso, tali da mostrare che il ritardo comporti la perdita dell'utilità perseguita.

• art. 1455 c.c.

  Il motivo di risoluzione per inadempimento deve essere specifico e idoneamente allegato, non potendo la Corte di cassazione rivalutare in fatto la gravità dell'inadempimento dedotta in modo generico.

• art. 1453 c.c.

  La censura sulla risoluzione contrattuale richiede una precisa allegazione delle circostanze e dei documenti rilevanti; in mancanza, la doglianza è inammissibile.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese seguono la soccombenza e la loro liquidazione è sindacabile solo nei limiti della denunciata violazione dei criteri applicabili, non potendo essere sovvertita in base a valutazioni discrezionali della parte soccombente.

• d.m. n. 55 del 10/3/2014

  È richiamato come base per la liquidazione delle spese di lite in relazione allo scaglione di valore della causa.

• d.m. n. 140/2012

  È richiamato dalla ricorrente a sostegno della doglianza sulla liquidazione delle spese, ma la Corte ritiene non decisivo il richiamo rispetto alla motivazione della sentenza impugnata.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di compravendita l'essenzialità del termine per la stipula del definitivo o per la consegna del bene va accertata in concreto, attraverso l'interpretazione della volontà delle parti e delle circostanze del rapporto; non bastano clausole meramente formulari o espressioni di stile.
• La denuncia di violazione dei canoni ermeneutici contrattuali non può risolversi in una richiesta di nuova valutazione del materiale probatorio o dei fatti di causa, attività riservata al giudice di merito.
• Quando si deduce in cassazione che la risoluzione del contratto sia stata accettata o che risultino determinati fatti documentali, è necessario indicare specificamente i documenti, la loro produzione e il contenuto rilevante; altrimenti la censura è inammissibile per genericità.
• In materia di spese di lite, il principio della soccombenza consente la liquidazione secondo i parametri applicabili e la censura in cassazione deve confrontarsi con la concreta motivazione della decisione, non con valutazioni soggettive sulla semplicità della causa o sull'attività difensiva svolta.

Come è indicizzato