Cassazione Civile, Ordinanza n. 31624/2025 del 04/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla costruzione, su un fondo confinante con un edificio condominiale, di un fabbricato adibito originariamente ad autorimessa e ripostiglio, poi sopraelevato e trasformato in abitazione in forza di concessione edilizia comunale. Il proprietario dell'immobile vicino ha chiesto l'accertamento della violazione delle distanze legali tra costruzioni, con condanna alla riduzione in pristino e al risarcimento del danno. I giudici di merito sono giunti a esiti opposti: il Tribunale ha rigettato la domanda ritenendo operante una deroga prevista dalle norme tecniche comunali per i lotti interclusi; la Corte d'appello ha invece accolto la domanda di riduzione in pristino e rigettato quella risarcitoria, ritenendo inderogabile la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate imposta dalla normativa statale. In cassazione la proprietaria del fondo confinante ha dedotto, con il primo motivo, la violazione dell'art. 9, ultimo comma, d.m. 1444/1968, sostenendo che la norma comunale di deroga fosse legittima perché inserita in una disciplina urbanistica volta a governare in modo unitario il tessuto già urbanizzato. Con il secondo motivo ha denunciato la violazione degli artt. 872, 873 e 2933 c.c. e dei principi sulla motivazione, contestando sia la condanna alla demolizione totale della nuova opera anziché al solo arretramento della porzione in violazione, sia la mancata specificazione delle concrete modalità esecutive dell'arretramento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la deroga comunale richiamata non rientrava nell'ipotesi di deroga consentita dall'art. 9, ultimo comma, d.m. 1444/1968, che ammette distanze inferiori solo per gruppi di edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche; la disciplina locale riguardava invece singoli edifici o lotti interclusi e non un assetto territoriale unitario, sicché prevaleva la regola statale della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate. Ha rigettato anche il secondo motivo: il dispositivo che parla di demolizione va letto alla luce della motivazione, che chiarisce come la misura imposta fosse l'arretramento; inoltre la definizione concreta delle modalità operative di esecuzione dell'arretramento appartiene alla fase esecutiva e ai poteri del giudice dell'esecuzione, non a quello della cognizione. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 9, ultimo comma, d.m. 1444/1968

  "sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche"

  La deroga alle distanze legali è ammessa solo in presenza di una pianificazione urbanistica unitaria riferita a gruppi di edifici e non per singoli fabbricati o lotti interclusi isolatamente considerati.

• artt. 872 c.c.

  Richiamato quale base della tutela civilistica della violazione delle distanze legali, ma il motivo fondato su tale norma è stato rigettato.

• art. 873 c.c.

  Richiamato insieme all'art. 872 c.c. per censurare la violazione delle distanze tra costruzioni; la Corte conferma l'applicazione della distanza minima inderogabile prevista dalla normativa statale.

• art. 2933 c.c.

  Richiamato per contestare la misura ripristinatoria; la Corte ritiene corretta la condanna all'arretramento, letta in combinazione con la motivazione.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente sotto il profilo della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ma la Corte non ravvisa il vizio denunciato.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione all'applicazione della norma di diritto sostanziale; la censura viene respinta.

• art. 612 c.p.c.

  La concreta determinazione delle modalità operative di esecuzione dell'arretramento è riservata al giudice dell'esecuzione, non al giudice della cognizione.

• art. 13, co. 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti processuali per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis, art. 13, d.P.R. 115/2002

  Richiamato quale parametro per l'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La deroga alle distanze legali prevista dalla normativa statale è legittima solo se inserita in strumenti urbanistici di assetto complessivo e unitario del territorio, come piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche; non è sufficiente una previsione comunale che disciplini singoli lotti o edifici isolati.
• In tema di distanze tra costruzioni, la disciplina locale non può derogare in modo autonomo alla regola statale inderogabile della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate quando manchi una pianificazione urbanistica unitaria conforme alla normativa sovraordinata.
• Il dispositivo della sentenza va interpretato alla luce della motivazione: se la motivazione chiarisce che la misura ripristinatoria è l'arretramento, non sussiste nullità o indeterminatezza solo perché nel dispositivo si faccia riferimento alla demolizione della nuova opera.
• La concreta individuazione delle modalità tecniche di esecuzione dell'arretramento di un fabbricato appartiene alla fase esecutiva e ai poteri del giudice dell'esecuzione, non al giudice che decide la cognizione della controversia.
• Quando è accertata la violazione delle distanze legali, la tutela ripristinatoria può consistere nell'arretramento della parte dell'opera in contrasto con la distanza dovuta, secondo quanto risulti dalla conformazione concreta dell'immobile e dalla sentenza letta complessivamente.

Come è indicizzato