Cassazione Civile, Ordinanza n. 16158/2026 del 25/05/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da un conflitto tra proprietari di unità immobiliari ubicate nello stesso edificio, con cortile comune, in ordine alla distanza legale di alcune condotte di acqua chiare e scure rispetto alla proprietà di una confinante. In primo grado il tribunale accolse la domanda principale di arretramento proposta dalla proprietaria che lamentava la violazione dell’art. 889 c.c., e accolse anche la riconvenzionale di una delle convenute; un’altra convenuta aderì alle domande attoree e svolse a sua volta domande riconvenzionali. In appello la soccombente censurò la sentenza sostenendo, da un lato, che le condotte dovessero considerarsi beni comuni condominiali e quindi che non fosse corretta la qualificazione del rapporto seguita dal tribunale; dall’altro, che fosse errata la reiezione della sua domanda riconvenzionale di arretramento delle costruzioni avversarie, perché la prova sulla priorità temporale delle edificazioni era stata mal valutata. Col primo motivo di ricorso per cassazione ha dedotto violazione degli artt. 889, comma 2, 1117, comma 1, n. 3, c.c. e degli artt. 112, 115, 116 e 345 c.p.c., censurando l’inammissibilità del motivo d’appello sulla natura condominiale del condotto fognario e la contraddittorietà della decisione di merito, che aveva poi comunque affrontato la questione nel merito. Col secondo motivo ha denunciato violazione degli artt. 873, 874, 875 e 877 c.c. e degli artt. 115, 191 e 196 c.p.c., contestando che la Corte d’appello avesse fondato il rigetto della riconvenzionale su una prova peritale inidonea e avesse ignorato le altre risultanze istruttorie.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo nei limiti precisati, ritenendo erronea l’affermazione di inammissibilità del motivo d’appello sulla natura condominiale del condotto fognario. Ha infatti osservato che la deduzione non era necessariamente nuova, perché l’allegazione della proprietà esclusiva dell’area non esclude di per sé la possibile destinazione comune del condotto, circostanza rilevabile anche d’ufficio ex art. 1117 c.c. e quindi compatibile con il divieto di nova in appello nei limiti dell’art. 345 c.p.c. Ha invece dichiarato inammissibile il secondo motivo, perché volto in sostanza a una rivalutazione del materiale probatorio e dell’apprezzamento della consulenza tecnica, attività preclusa in sede di legittimità salvo specifiche ipotesi non ricorrenti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 889 c.c.

  La distanza legale rileva per le condotte di acqua chiare e scure rispetto alle proprietà altrui; la sua applicazione dipende anche dalla corretta individuazione della titolarità e della natura del manufatto.

• art. 1117 c.c.

  La natura condominiale di un condotto può desumersi dalla sua obiettiva destinazione all’uso comune; tale profilo è rilevabile anche d’ufficio se emergente dagli atti.

• art. 345 c.p.c.

  In appello non possono essere introdotte nuove questioni, ma non è nuova la deduzione che attiene a un profilo giuridico rilevabile d’ufficio sulla base dei fatti già acquisiti; il giudice deve verificare se la questione sia davvero nuova o solo diversa qualificazione di fatti già allegati.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato come norma processuale violata, in relazione ai limiti della domanda e della corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 115 c.p.c.

  Non consente in cassazione di ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio; la censura è ammissibile solo se la decisione si fonda su prove non dedotte o su una utilizzazione di prove legali in violazione dei relativi limiti.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo nei casi di erroneo governo delle prove legali o di attribuzione di valore di piena prova a elementi che non lo consentono, non quando si contesta la mera ponderazione del merito.

• art. 873 c.c.

  Richiamato in tema di distanze tra costruzioni e criterio della prevenzione.

• art. 874 c.c.

  Richiamato in tema di distanze legali e prevenzione tra costruzioni confinanti.

• art. 875 c.c.

  Richiamato in tema di disciplina delle distanze tra fabbricati e facoltà connesse al criterio di prevenzione.

• art. 877 c.c.

  Richiamato in tema di costruzioni in aderenza e disciplina delle distanze.

• art. 191 c.p.c.

  Richiamato nel motivo relativo alla consulenza tecnica, senza che la Corte riconosca una violazione idonea a superare il controllo di merito.

• art. 196 c.p.c.

  Richiamato nel motivo relativo all’uso della consulenza tecnica, ma la censura è stata ritenuta sostanzialmente di merito.

Massime di principio

• La deduzione in appello della natura condominiale di un manufatto non è nuova quando poggia su fatti già allegati e su una qualificazione giuridica rilevabile d’ufficio; l’allegazione della proprietà esclusiva dell’area su cui insiste il manufatto non esclude, di per sé, la possibile comune destinazione del bene.
• Ai fini dell’applicazione dell’art. 1117 c.c., la natura comune di un condotto va accertata in base alla sua obiettiva destinazione al servizio dell’edificio o di più unità immobiliari, ad esempio verificando se vi confluiscano acque provenienti da tutte le proprietà e non da una sola.
• Il giudice di merito ha il dovere di rilevare d’ufficio le norme di legge che, sulla base dei fatti già acquisiti, escludano il diritto azionato; tale rilievo può operare anche in appello e non è impedito dal fatto che in primo grado la lite abbia investito altri profili di infondatezza.
• In cassazione non è consentito trasformare una censura di violazione di legge o di norme sulla prova in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio; il sindacato sulla prova è ammesso solo nei limiti delle prove non dedotte, delle prove legali o dell’erroneo trattamento delle stesse.
• Il criterio di prevenzione nelle distanze tra costruzioni richiede la prova della priorità temporale delle edificazioni; in difetto di tale prova, la domanda fondata su quel criterio può essere respinta.
• Le consulenze tecniche e gli apprezzamenti istruttori del giudice di merito non sono riesaminabili in sede di legittimità se la censura mira solo a sostituire una diversa lettura delle risultanze probatorie.

Come è indicizzato