Cassazione Civile, Ordinanza n. 10555/2025 del 23/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita immobiliare stipulato nel 1992 e integrato nel 1993. La società promittente venditrice agiva per ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, nel corso del giudizio, mutava domanda chiedendo la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente, oltre al pagamento della penale, alla restituzione dell'immobile e al risarcimento/danno da occupazione, oppure all'indennizzo per l'ingiustificato godimento dei cespiti. Il promissario acquirente si opponeva, deducendo inadempimenti della venditrice, vizi strutturali dell'immobile e proponendo riconvenzionale per ottenere l'esecuzione specifica con riduzione del prezzo, oltre al risarcimento dei danni. In appello lamentava, tra l'altro, la priorità mal posta della domanda di risoluzione rispetto alla sua eccezione d'inadempimento, l'errata valutazione dei vizi e della buona fede, l'inammissibilità delle domande nuove della controparte e l'indebita condanna al pagamento per l'occupazione e degli interessi. La società venditrice, a sua volta, con ricorso incidentale contestava il riconoscimento d'ufficio della restituzione dell'anticipo versato dal promissario acquirente e la compensazione impropria operata dalla Corte d'appello, nonché la decorrenza degli interessi. La Cassazione ha rigettato il ricorso principale: ha ritenuto corretta la valutazione della Corte di merito secondo cui l'eccezione d'inadempimento del promissario acquirente non era assistita da buona fede, perché i vizi accertati incidevano solo in misura limitata sull'equilibrio contrattuale e non giustificavano il rifiuto di stipulare il definitivo; ha inoltre confermato l'ammissibilità, nel caso concreto, del mutamento della domanda e delle domande accessorie connesse alla risoluzione. Ha invece accolto i primi due motivi del ricorso incidentale: ha stabilito che, pur producendo la risoluzione effetti restitutori ex art. 1458 c.c., il giudice non può disporre d'ufficio la restituzione dell'anticipo in assenza di domanda della parte interessata, e che la compensazione impropria può operarsi solo su controcrediti tempestivamente dedotti e fatti valere in giudizio. La sentenza d'appello è stata quindi cassata limitatamente a tali punti e la causa rinviata alla Corte d'appello di Bari in diversa composizione.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso principale del promissario acquirente e i motivi terzo e quarto del ricorso incidentale della società venditrice; ha accolto i primi due motivi del ricorso incidentale, assorbito il quinto. La sentenza impugnata è stata cassata limitatamente ai motivi accolti e la causa rinviata alla Corte d'appello di Bari in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione. In sede di rinvio il giudice dovrà attenersi ai principi secondo cui la restituzione conseguente alla risoluzione non può essere pronunciata d'ufficio senza domanda di parte e la compensazione impropria richiede che i controcrediti siano stati tempestivamente allegati e fatti valere in giudizio. È stato inoltre posto a carico del ricorrente principale l'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  È il rimedio inizialmente invocato dalla venditrice e poi dalla controparte in via riconvenzionale per ottenere l'esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita.

• art. 1453 c.c.

  Consente di sostituire alla domanda di adempimento quella di risoluzione anche in corso di causa; la facoltà di mutare la domanda si estende alle domande accessorie di restituzione e risarcimento collegate alla risoluzione.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato dal ricorrente principale per sostenere l'insussistenza della gravità dell'inadempimento; la Corte ribadisce che la gravità è requisito della risoluzione, non dell'eccezione d'inadempimento.

• art. 1460 c.c.

  art. 1460, secondo comma, c.c.

  L'eccezione d'inadempimento è ingiustificata se, secondo una valutazione oggettiva di proporzionalità e buona fede, il rifiuto di eseguire la prestazione non incide in modo apprezzabile sull'equilibrio sinallagmatico.

• art. 1458 c.c.

  La risoluzione ha effetto retroattivo e comporta l'obbligo di restituzione delle prestazioni ricevute, ma non autorizza il giudice a disporre la restituzione senza domanda di parte.

• art. 1490 c.c.

  Richiamato nella censura sulla garanzia per vizi della cosa venduta, in connessione con l'eccezione di inadempimento e la riduzione del prezzo.

• art. 1492 c.c.

  Richiamato per sostenere la preclusione tra riduzione del prezzo e risoluzione; la Corte non accoglie la censura del ricorrente principale.

• art. 1538 c.c.

  Richiamato dal ricorrente principale nella prospettazione relativa alla riduzione del prezzo, ma senza accoglimento della censura.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per denunciare ultrapetizione/violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte ritiene fondata la censura della venditrice sul riconoscimento d'ufficio della restituzione e della compensazione.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato in relazione alle preclusioni e allo ius variandi nel regime previgente alla riforma del 2005.

• art. 99 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per contestare il riconoscimento d'ufficio di diritti non domandati.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per difetto di motivazione della sentenza d'appello sulla restituzione d'ufficio e sulla compensazione.

• art. 156 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale in tema di nullità processuali.

• art. 1224 c.c.

  Richiamato con riferimento agli interessi legali sulle somme oggetto di restituzione.

• art. 1282 c.c.

  Richiamato per la decorrenza degli interessi sulle somme dovute in restituzione.

• art. 2033 c.c.

  La Corte lo richiama per qualificare gli effetti restitutori successivi alla risoluzione come ripetizione dell'indebito, comprensiva dell'obbligo di restituire i frutti o il loro equivalente monetario.

• art. 329 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale a sostegno del dedotto giudicato interno, escluso dalla Corte.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale nell'ambito delle censure processuali sull'oggetto dell'impugnazione.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per sostenere la formazione del giudicato interno, negata dalla Corte.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Richiamato per porre a carico del ricorrente principale l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• L'eccezione d'inadempimento può paralizzare non solo la domanda di adempimento, ma anche la domanda di risoluzione, tuttavia il giudice deve valutarne la conformità a buona fede in base a un criterio oggettivo di proporzionalità tra le prestazioni e all'incidenza concreta dell'inadempimento sull'equilibrio sinallagmatico.
• La gravità dell'inadempimento è requisito della risoluzione del contratto, non dell'eccezione d'inadempimento: anche un inesatto adempimento può giustificare l'eccezione, ma solo se il rifiuto di eseguire la controprestazione non risulti contrario a buona fede.
• Nel rapporto tra domanda di adempimento specifico del preliminare e domanda di risoluzione per inadempimento della controparte, il giudice segue una priorità logica e deve esaminare prima la domanda di risoluzione, perché l'eventuale fondatezza di essa rende superfluo l'esame della pretesa di adempimento.
• La mutatio libelli consentita dall'art. 1453 c.c. si estende, oltre che alla sostituzione della domanda di adempimento con quella di risoluzione, anche alle domande accessorie di restituzione e di risarcimento connesse alla risoluzione.
• Gli effetti restitutori della risoluzione operano retroattivamente, ma la restituzione della prestazione rimasta senza causa non può essere pronunciata d'ufficio: occorre che la parte interessata la domandi o comunque la deduca tempestivamente nel processo.
• Quando i reciproci crediti derivano da un unico rapporto complesso, il giudice può procedere a un accertamento di dare e avere e alla compensazione impropria senza eccezione di parte; ciò vale però solo se i controcrediti siano stati effettivamente fatti valere in giudizio e i relativi fatti costitutivi siano stati allegati tempestivamente.
• Se la parte che ha ricevuto in anticipo la consegna del bene continua a goderne dopo la risoluzione del preliminare, deve restituire i frutti o l'equivalente monetario del godimento, perché la detenzione originariamente legittima si converte in occupazione sine titulo a seguito della caducazione del titolo contrattuale.
• Nel giudizio di cassazione non possono essere introdotte questioni nuove che richiedano accertamenti di fatto non compiuti nei gradi di merito e non devoluti con l'appello.

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