Cassazione Civile, Ordinanza n. 09033/2025 del 05/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da danni da infiltrazioni e fessurazioni verificatisi nel terrazzo a livello, costituente lastrico solare, di esclusiva proprietà di due condomini, con interessamento anche di una loggia coperta. I proprietari avevano agito contro il condominio chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali derivanti dalla mancata esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria. Il Tribunale aveva accolto la domanda; la Corte d'appello aveva confermato la condanna del condominio, ritenendo che i danni fossero dovuti alla vetustà e insufficiente tenuta della guaina impermeabilizzante del terrazzo, senza rilevare cause imputabili ai proprietari. In cassazione il soccombente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 115, 116, 696 e 698 c.p.c. e degli artt. 1126 e 2697 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avrebbe travisato l'accertamento tecnico preventivo, omettendo di distinguere tra i danni alla loggia coperta, asseritamente riconducibili alla cattiva impermeabilizzazione della parte esterna, e quelli al lastrico solare, con conseguente esclusione della responsabilità del condominio per la loggia, quale pertinenza della proprietà esclusiva; 2) violazione degli artt. 115, 116, 696 e 698 c.p.c. e degli artt. 2702 e 2697 c.c., censurando la liquidazione del danno sulla base delle fatture prodotte dai danneggiati, ritenute meri atti unilaterali e quindi inidonee a provare l'ammontare del credito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché diretto a contestare un accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito, il quale aveva ricondotto tutti i danni alla scarsa tenuta della guaina impermeabilizzante del terrazzo-lastrico solare, escludendo cause imputabili ai proprietari; ha inoltre affermato che la diversa qualificazione della porzione come loggia o balcone incassato non incideva sulle cause delle infiltrazioni, in presenza di un'unica pavimentazione e di un'unica guaina. Il secondo motivo è stato ritenuto infondato e, per la parte restante, inammissibile, poiché la Corte territoriale non aveva fondato la liquidazione solo sulle fatture, ma aveva valorizzato la congruenza tra queste e le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, oltre al fatto che le voci di spesa non erano state specificamente contestate. Il ricorrente è stato condannato alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare il modo in cui il giudice di merito ha valutato il materiale probatorio; la Corte rileva che la censura, in realtà, tende a rimettere in discussione accertamenti di fatto non sindacabili in cassazione.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato come parametro di dedotta falsa valutazione delle prove; la Corte lo considera inconferente rispetto a una critica che mira a ottenere una diversa ricostruzione del fatto.

• art. 696 c.p.c.

  Richiamato in relazione all'accertamento tecnico preventivo; la Corte osserva che le doglianze investono il contenuto dell'apprezzamento di merito delle risultanze tecniche.

• art. 698 c.p.c.

  Citato insieme all'art. 696 c.p.c. per contestare l'uso dell'ATP; la Corte non ravvisa una violazione di legge, ma una censura sul fatto accertato.

• art. 1126 c.c.

  Richiamato per sostenere l'assenza di responsabilità del condominio rispetto alla porzione coperta; la Corte ritiene però che, nel caso concreto, la porzione coperta non mutasse la causa unitaria delle infiltrazioni e dunque non escludesse l'applicazione della regola sul lastrico solare.

• art. 2697 c.c.

  Invocato sul riparto dell'onere della prova, sia per la causazione dei danni sia per la loro quantificazione; la Corte ritiene che il giudice di merito abbia correttamente valorizzato le risultanze tecniche e documentali.

• art. 2702 c.c.

  Richiamato per sostenere l'inefficacia probatoria delle fatture come atti unilaterali; la Corte osserva che esse sono state utilizzate insieme alla CTU e in assenza di specifiche contestazioni.

Massime di principio

• In sede di legittimità non è consentito trasformare una doglianza sulla violazione di legge in una richiesta di rivalutazione del fatto, quando la censura mira a sostituire la ricostruzione operata dal giudice di merito con una diversa lettura delle risultanze istruttorie e tecniche.
• Quando il giudice di merito accerta, sulla base della consulenza tecnica, che le infiltrazioni derivano da un'unica guaina impermeabilizzante riferibile al lastrico solare, la qualificazione di una porzione del bene come loggia o balcone incassato non esclude di per sé la responsabilità del condominio se non incide sulla causa unitaria del danno.
• La liquidazione del danno può essere sorretta dalla combinazione tra consulenza tecnica e documentazione di spesa, purché il giudice valorizzi la congruenza tra i dati tecnici e le fatture prodotte e le voci di costo non risultino specificamente contestate.
• Le fatture prodotte dalla parte danneggiata non vanno considerate isolatamente, ma possono concorrere alla prova del danno patrimoniale se trovano riscontro nelle valutazioni tecniche e nel complessivo quadro probatorio.

Come è indicizzato