Cassazione Civile, Ordinanza n. 00652/2025 del 10/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto un appezzamento di terreno. Il promittente venditore conveniva in giudizio la promissaria acquirente chiedendo l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e il pagamento del saldo prezzo; la convenuta/resistente sosteneva invece che il contratto dovesse essere risolto, dichiarato inefficace o annullato per vizio del consenso, perché stipulato sul presupposto comune che il terreno avrebbe riacquistato la precedente edificabilità, presupposto poi venuto meno o comunque non realizzato nei tempi attesi. In appello la Corte territoriale aveva ritenuto che la censura della convenuta fosse limitata alla violenza e che le altre doglianze fossero tardive. Con il ricorso per cassazione la promissaria acquirente ha dedotto, in sintesi: 1) violazione delle norme sui vizi del consenso e dei criteri di interpretazione del contratto/domanda, lamentando che la Corte d'appello aveva travisato il contenuto dell'impugnazione e non aveva considerato la testimonianza e la c.t.u., dalle quali emergeva l'errore condiviso sulla capacità edificatoria del fondo; 2) omesso esame di un fatto decisivo e violazione degli artt. 342 e 346 c.p.c., perché il giudice d'appello avrebbe erroneamente ritenuto non specificamente devoluta la questione della presupposizione/tacita condizione comune; 3) violazione dell'art. 2932, comma 2, c.c., per avere disposto il trasferimento coattivo nonostante il mutamento di destinazione urbanistica.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, ritenendo che la Corte d'appello avesse ridotto illegittimamente il perimetro della doglianza della parte, limitandola alla sola violenza, mentre l'appello investiva più ampiamente il vizio del consenso in generale, l'errore essenziale/riconoscibile e la presupposizione. È stato quindi ravvisato un omesso esame delle emergenze istruttorie e un errore di qualificazione/interpretazione della domanda, con conseguente nullità della sentenza impugnata. Il terzo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio alla Corte territoriale, che dovrà riesaminare la controversia e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'ordinanza non ne affronta il merito decisorio, perché il motivo relativo alla trasferibilità coattiva nonostante il mutamento di destinazione è stato assorbito; la norma è richiamata come base della domanda di esecuzione in forma specifica e del terzo motivo di ricorso.

• art. 1435 c.c.

  La Corte precisa che la violenza non era stata realmente dedotta nei suoi caratteri tipici; il riferimento a un'azione 'pressante' o 'convincente' dell'altra parte era funzionale a sostenere l'errore, non la violenza.

• art. 1427 c.c.

  È richiamato tra le norme sui vizi del consenso; la Corte afferma che la doglianza andava letta come denuncia di vizio del volere in generale, non limitato alla violenza.

• art. 1428 c.c.

  Richiamato nel quadro dei vizi del consenso dedotti in appello e in ricorso; la Corte lo considera parte del complesso normativo relativo all'errore rilevante.

• art. 1429 c.c.

  Richiamato in relazione all'errore essenziale; la Corte valorizza la prospettazione dell'errore sulla qualità essenziale del bene e sulla sua capacità edificatoria.

• art. 1431 c.c.

  Richiamato nel sistema dei vizi del consenso; la Corte è in sostanza chiamata a verificare la riconoscibilità dell'errore allegato dalla parte.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come criterio di interpretazione del contratto e della domanda; il giudice di merito deve leggere le allegazioni e la volontà negoziale in modo coerente con il complesso degli elementi testuali e fattuali.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato quale canone di buona fede nell'interpretazione; la ricorrente lamentava che l'interpretazione accolta fosse incompatibile con la condotta delle parti e con la buona fede.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sull'ammissibilità e specificità dell'appello; la Corte di cassazione ritiene che la Corte territoriale abbia ristretto indebitamente il contenuto devoluto dall'impugnazione.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato insieme all'art. 342 c.p.c. per contestare la declaratoria di tardività/consunzione delle ulteriori questioni; la Corte accoglie la censura sul punto.

• art. 360 c.p.c.

  n. 5; comma 1, n. 4; comma 1, n. 3

  La Corte qualifica i vizi denunciati come omesso esame di fatto decisivo e come error in judicando/nullità processuale derivante da illegittima amputazione del petitum.

Massime di principio

• Nel giudizio di impugnazione, la domanda e i motivi di gravame vanno interpretati secondo il loro contenuto sostanziale e giuridico, non con una lettura meramente letterale o riduttiva; il giudice non può restringere arbitrariamente il thema decidendum a un solo profilo quando dagli atti emerge una più ampia censura.
• L'omesso esame delle emergenze istruttorie può integrare il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. quando il giudice di merito ometta di considerare, o consideri solo parzialmente, fatti decisivi allegati a fondamento della pretesa o dell'eccezione.
• In presenza di un'allegazione di vizio del consenso, il riferimento a comportamenti 'pressanti' o 'convincente' dell'altra parte non implica automaticamente la violenza: la qualificazione giuridica deve essere desunta dal complessivo tenore della doglianza e dalle circostanze dedotte.
• L'interpretazione della domanda giudiziale deve ricomprendere tutto ciò che è relativo, strumentale o accessorio al titolo dedotto in giudizio; una lettura che amputi il petitum o ne riduca indebitamente l'ambito può determinare nullità della decisione per error in judicando o per vizio processuale.
• Quando l'impugnazione investe la sussistenza di un errore essenziale e riconoscibile sulla qualità del bene o su un presupposto comune della contrattazione, il giudice deve esaminare tutte le prove rilevanti, comprese testimonianze e consulenza tecnica, senza limitarsi a un singolo aspetto del vizio dedotto.

Come è indicizzato