Cassazione Civile, Sentenza n. 20673/2026 del 18/06/2026

Esito

La controversia

Controversia tributaria relativa all'imposta di registro: il Comune di Genova aveva restituito alla Fiera di Genova, in esito a risoluzione consensuale del contratto di locazione di un padiglione fieristico (Jean Nouvel), somme corrisposte a titolo di canoni anticipati per l'intera durata del contratto. L'Agenzia delle Entrate ha qualificato la somma restituita come prestazione derivante da risoluzione e ha richiesto l'imposta proporzionale al 3% (art. 28 d.P.R. 131/1986). I contribuenti hanno dedotto invece che si trattava di locazione di un'unità immobiliare urbana ai sensi dell'art. 17, terzo comma, d.P.R. 131/1986, con conseguente applicazione del regime speciale per le locazioni pluriennali (possibilità di versamento per l'intera durata e diritto al rimborso per le annualità successive in caso di risoluzione anticipata). Questione centrale: se il padiglione debba essere considerato "immobile urbano" e quindi soggetto all'art. 17 o se valga la disciplina generale della risoluzione (art. 28) con imposta proporzionale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha riunito i ricorsi e ha accolto il quinto motivo del ricorso di Porto Antico e Beranger (corrispondente al secondo motivo del Comune di Genova), ritenendo applicabile l'art. 17, terzo comma, d.P.R. 131/1986 alla locazione in oggetto. La Cassazione ha cassato la decisione impugnata e ha deciso nel merito accogliendo l'originario ricorso dei contribuenti: il contratto di locazione è stato qualificato come relativo a unità immobiliare urbana e, pertanto, è stata ritenuta applicabile la disciplina speciale (con conseguente applicazione dell'imposta in misura fissa mediante il meccanismo dell'art. 17 e diritto al rimborso per le annualità successive alla risoluzione). Sono state altresì respinte le eccezioni preliminari di difetto di legittimazione e quelle relative alla procura, ritenute infondate. Le spese dell'intero giudizio sono compensate.

Norme richiamate

• art. 17, terzo comma, d.P.R. n. 131/1986

  Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno. In caso di risoluzione anticipata del contratto il contribuente che ha corrisposto l'imposta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso.

  La Corte ha ritenuto che la locazione del padiglione rientri tra le "unità immobiliari urbane" e che, quindi, si applichi la disciplina speciale dell'art. 17: scelta dell'imposta in misura fissa per l'intera durata e diritto al rimborso per le annualità successive in caso di cessazione anticipata; conseguentemente non è dovuta l'imposta proporzionale del 3% reclamata dall'Agenzia.

• art. 28, d.P.R. n. 131/1986

  L'ultima parte dell'art. 28 è riportata nella sentenza: "La risoluzione del contratto è soggetta all'imposta in misura fissa se dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa... Se è previsto un corrispettivo per la risoluzione, sul relativo ammontare si applica l'imposta proporzionale... In ogni altro caso l'imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dall'risoluzione..."

  L'art. 28 disciplina la risoluzione in generale e la relativa tassazione in misura fissa o proporzionale a seconda dei casi. Tuttavia la Corte ha ritenuto che, per le locazioni di unità immobiliari urbane, la norma speciale dell'art. 17 prevale sulla disciplina generale dell'art. 28.

• art. 3, comma 16, d.l. n. 95/2012 (conv. l. n. 135/2012)

  Le previsioni di cui all'articolo 17, comma 3 del Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 si applicano alle concessioni di beni immobili appartenenti al demanio dello Stato, fermo restando quanto previsto all'articolo 57, comma 7, del medesimo decreto.

  La norma ha esteso l'ambito applicativo dell'art. 17 anche alle concessioni demaniali; la Corte richiama questa evoluzione normativa e la giurisprudenza che ha già applicato il principio anche a concessioni demaniali, a sostegno dell'estensione dell'ambito protettivo del regime speciale.

• art. 111 cod. proc. civ.

  Usata per confermare che la Porto Antico, quale società subentrata universalmente alla Fiera di Genova, era legittimata a far valere il credito per la restituzione dell'imposta; la Corte ha ritenuto che il credito per il rimborso rientri nei beni conferiti.

• art. 36, d.lgs. n. 546/1992 e art. 132 cod. proc. civ. (sul vizio di motivazione)

  La Corte ha ritenuto infondata la censura per motivazione apparente: la sentenza di merito esplicita adeguatamente il percorso logico-giuridico, dunque non sussiste il vizio grave di motivazione rilevante in cassazione.

Massime di principio

• Se un contratto di locazione riguarda una "unità immobiliare urbana" (anche se ad uso diverso dall'abitativo, come un padiglione fieristico) si applica la disciplina speciale dell'art. 17 d.P.R. 131/1986: è possibile assolvere l'imposta per l'intera durata e ottenere il rimborso delle annualità successive in caso di risoluzione anticipata.
• La risoluzione consensuale del contratto rientra nell'ipotesi di "risoluzione anticipata" ai fini dell'art. 17 e non deve essere automaticamente qualificata come nuova prestazione soggetta all'imposta proporzionale (art. 28); occorre verificare la natura giuridica del rapporto originario e l'applicabilità della norma speciale.
• La modifica normativa (art. 3, comma 16, d.l. 95/2012) e la giurisprudenza consolidata ammettono l'estensione del regime di tutela previsto dall'art. 17 anche a casi assimilabili, come alcune concessioni demaniali, con conseguente diritto al rimborso in caso di cessazione anticipata.
• Chi subentra universalmente nei rapporti (es. per conferimento d'azienda o fusione) acquisisce anche i crediti tributari e il relativo diritto a promuovere il contenzioso per ottenerne il rimborso; dunque la legittimazione a ricorrere va valutata considerando la successione universale.
• Eccezioni processuali formali (es. difetto di procura o legittimazione) devono essere adeguatamente motivate e comprovate; se la procura notarile o l'atto di conferimento dimostrano i poteri, tali eccezioni vengono respinte. Inoltre, questioni di qualificazione tributaria sostanziale prevalgono su questioni accessorie quando il quadro fattuale è pacifico.