Cassazione Civile, Ordinanza n. 07394/2024 del 19/03/2024

Esito

La controversia

Una società di mediazione immobiliare aveva agito per ottenere la provvigione asseritamente maturata per l'attività svolta nella vendita di un immobile sito in Desenzano del Garda, sostenendo di aver messo in contatto le parti e di aver accompagnato gli acquirenti a visitare l'immobile poi acquistato. In primo grado la domanda era stata accolta, con riconoscimento anche della manleva a favore degli acquirenti nei confronti della società venditrice sulla base di una clausola del preliminare. In appello, la decisione era stata riformata perché la Corte territoriale aveva ritenuto non provata la specifica attività di mediazione causalmente collegata all'affare concluso, escludendo che fosse emerso un riscontro attendibile sul fatto che gli acquirenti avessero visto, grazie all'intervento della mediatrice, proprio l'immobile poi acquistato. Nel ricorso per cassazione la società mediatrice ha dedotto: 1) nullità della sentenza di appello per omessa considerazione delle dichiarazioni rese in interrogatorio formale dagli acquirenti, che avrebbero confermato di essere stati accompagnati a visitare l'immobile dalla ricorrente, con violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e dell'art. 2733 c.c.; 2) omesso esame di un fatto storico decisivo, ossia lo stato dell'immobile al momento della visita, rilevante per dimostrare che l'affare concluso era il medesimo, seppure in diversa configurazione, oggetto dell'attività di mediazione. I coniugi acquirenti hanno proposto anche ricorso incidentale per omessa pronuncia sulla domanda di restituzione delle somme versate alla mediatrice.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale della società mediatrice, ritenendo fondati entrambi i motivi: la Corte d'appello aveva esaminato in modo parziale e carente le dichiarazioni confessorie rese dagli acquirenti e non aveva valorizzato tutti gli elementi probatori rilevanti per verificare se l'attività della mediatrice fosse stata l'antecedente causale necessario della compravendita. La Corte ha ribadito che il diritto alla provvigione sorge quando l'opera del mediatore abbia costituito, secondo un giudizio di causalità adeguata, l'antecedente indispensabile della conclusione dell'affare, anche se l'oggetto finale dell'acquisto non coincida in modo perfettamente identico con quello inizialmente mostrato. È stato quindi cassato il provvedimento impugnato con rinvio alla Corte di appello di Brescia, in diversa composizione, anche per le spese. Il ricorso incidentale è stato dichiarato assorbito.

Norme richiamate

• art. 1754 c.c.

  definisce la mediazione e rileva per individuare l'attività dell'intermediario quale presupposto del diritto alla provvigione

• art. 1755, comma 1, c.c.

  il diritto alla provvigione sorge quando l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore

• art. 2733 c.c.

  le dichiarazioni confessorie rese in interrogatorio formale devono essere valutate dal giudice di merito

• art. 115 c.p.c.

  il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove ritualmente acquisite

• art. 116 c.p.c.

  la valutazione della prova deve essere coerente con le regole legali e con il materiale istruttorio acquisito

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  è stato invocato per la nullità della sentenza di appello per omessa considerazione di prove decisive

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  è stato invocato per l'omesso esame di un fatto storico decisivo

• art. 369, comma 2, n. 2, c.p.c.

  l'eccezione di improcedibilità per mancato deposito della sentenza notificata è stata rigettata perché il deposito risultava effettuato

• art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c.

  l'eccezione di inammissibilità per carente esposizione dei fatti è stata rigettata perché il ricorso conteneva una sufficiente narrazione sommaria

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per il deposito delle memorie in camera di consiglio

Massime di principio

• Il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo se l'attività svolta ha costituito, secondo un giudizio ex post di causalità adeguata, l'antecedente indispensabile della conclusione dell'affare.
• Non è necessario che l'affare concluso coincida in modo assoluto con quello inizialmente prospettato: la provvigione può spettare anche quando il bene o le condizioni economiche siano variati, purché permanga un nesso causale tra l'opera dell'intermediario e l'esito finale.
• Il giudice di merito deve valutare unitariamente tutte le prove rilevanti, incluse le dichiarazioni confessorie rese in interrogatorio formale, senza omettere circostanze potenzialmente decisive per accertare il nesso tra mediazione e conclusione dell'affare.
• La censura di omesso esame è fondata quando il giudice trascura un fatto storico decisivo discusso tra le parti e idoneo, se correttamente valutato, a mutare l'esito della controversia.
• In tema di ricorso per cassazione, le eccezioni di improcedibilità o inammissibilità fondate su vizi formali non possono essere accolte se dagli atti risulta il corretto adempimento degli oneri processuali o una sufficiente esposizione dei fatti nel ricorso.

Come è indicizzato